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2010.8.29대책이후 아파트시장 |
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자료원 : 내집마련정보사 |
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2010-08-30 00:00:00 |
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기대하던 정부의 부동산대책이 발표되었습니다.
분양가상한제 폐지라는 정책과 강남3구 제외라는 중요한 한계에도 불구하고 그외로 나올수 있는 거의 대부분의 요소가 포함된 정책이라
할수 있습니다.
이번 정책발표를 보면서 그 동안 생각해왔던 저의 부동산시장에 대한 시각이 훨씬 더욱 정교하게 정리되는 계기가 된듯하여 몇자 적어봅니다. 기본적으로 대한민국 부동산 시장의 미래를 특징짖는 몇 가지 주제를 이렇게 정리하고 싶습니다.
첫째 : 부동산 아니 정확히는 아파트시장의 대세하락은 이미 기정사실화 되었다. 즉 주거용부동산 특히 아파트가 그 중심에 있다보니
아파트를 포함한 주거용부동산시장의 대세하락과 전체 부동산 시장에서 주거용부동산이 차지하는 비중이 워낙 커서 전체적으로
도 대세 하락이라는 것은 분명한 사실이다.
둘째 : 부동산 시장의 빈익빈 부익부가 현실화되는 시기가 도래하였다. 이는 주거용이나 영업용등을 가리지 않고 전체시장에서 모두 적용
될수 있는 사항이다. 지금까지는 부동산 시장의 특성상 대세에 따라 전체적으로 상승곡선을 그리던지 혹은 하락곡선을 그렸다면
앞으로의 시장은 크게 양극화 되는 시장이 될것이다.
해서 아파트의 경우 크게 3가지 레벨로 구성된다고 볼때 최상위레벨은 매매가 12억 이상의 최고급아파트 시장과 매매가 6억대의
중상위 시장 그리고 3억내외의 저가아파트 시장으로 고착화되게 되고 앞에서 말한대로 일부지역, 일부단지의 경우 오히려 가격이
상승하면서 12억대 이상의 초고가아파트촌으로 정착되는 지역이 생기고 그 뒤를 이어 6억대에서 - 10억대 가격을 안정적으로 받
쳐주는 지역이 생기게 될것입니다. 이런 지역과 단지의 아파트는 오히려 지금 좋은 기회를 맞이하고 있는것입니다.아직 진입기회
가 충분히 있으니까요. 반면 대부분의 아파트는 3억내외 시장에서 오래동안 정체되는 시기를 겪게되면서 점점 퇴보하는 시장이 될
것입니다. 그 비율로 보면 6억대 이상 중상위 아파트시장이 전체 아파트시장의 20%를 초과하지는 않을것입니다.
즉 6억대이상 주거용부동산이 20%이내 나머지 대부분의 주거용부동산이 80%내외를 이루는 시장으로 고착화 된다는 것입니다.
이 것은 지방 도시의 경우도 마찬가지가 될것입니다. 지방도시의 경우 최상위레벨의 기분이 약 6-7억대 이상,중상위는 2억이상
1억내외 하위 부동산시장으로 고착화되고 마찬가지로 2억이상 아파트시장이 해당도시내 시장의 20%를 초과하는 경우는 거의 없을
엇입니다.
세째 : 부동산 시장의 순환주기를 볼때 향후 3년-5년이내 중간최고점을 맞이한후 그후 위 구분에 따라 대세 하락기에 본격 도달할것으로
예상된다. 반면 중상위시장의 경우 향후 10년이상 가격이 상승곡선에 접어드는 양극화현상이 벌어질것으로 보인다. 결국 향후
3년-5년내의 선택에 따라 어느 시장으로 진입할것인지 결정되게 되고 그 후 본인 선택에 따른 결과를 받아들이는 일만 남은 것이다.
결론 위에서 언급한 내용은 특히 아파트를 중심으로 예측한 상황으로 전체 부동산 시장에 적용하기에 무리가 따르는 부분이 분명 있다
특히 상업용부동산과 공업용부동산의 경우 지역에 따른 편차가 워낙 심해 함부로 판단할수 없으며 농업용부동산의 경우 장기적으로
낙관적이지는 않은것으로 보인다. 또한 임야등 비주거용부동산중 투자목적부동산시장은 대세하락기에 좀체 힘을 쓰기 어렵게되고
반면 도시지역 주거용부동산용지는 그 지역 및 입지에 따라 앞으로도 상당기간 가격상승이 예상된다.
결국 앞으로의 부동산시장에서 없는 사람들이 과거와 같이 빚을내고 투기를 하고해서 재산을 늘리는 일은 거의 없어질것이고 가능하지
도 않게될것이다. 서울 수도권지역내 중상위이상의 아파트시장으로 진입하기 위해서는 지금 이미 3억이상의 자금을 확보할수 있는 사
람들만이 큰 혜택을 누릴수 있을것으로 보인다. 지금 좋은 입지(한강변,강남 일부지역 등)의 아파트는 아마 약 3-4년이 지나면 도저히
없는 사람들은 진입할수 없는 시장으로 확실하게 정착되게 될것이다. 반면 현재 초고가아파트라고 알려진 아파트들의 경우 적당선으로
거품이 꺼질것으로 생각된다. 지금5-6억대 아파트중에 좋은 곳을 잡으면 향후 9억이상 확실하게 자리잡는 아파트로 변모할 마지막
기회가 오고있는 것입니다.
단순히 내집마련 목적의 부동산 실수요자 입장에서는 굳이 많은 돈을 빌려 아파트를 장만할 필요가 없는 세상이 되었고 반면에 아
파트를 통해 부를 축적하고자 하는 사람들에게는 마지막 남은 선택의 시간이 된 것입니다. 선택과 집중을 통해 어느 아파트를 사고
어느것을 팔아치울것인지( 왜 3-4년내 중간최고점에 팔고 빠져나와야 하니까) 고민해야 되는 시기가 됬습니다.
선택은 여러분의 것입니다.
검암동 솔로몬
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