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향후 재건축 투자에 대하여 알아야 할 것들 |
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2005-10-31 00:00:00 |
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향후 재건축 투자에 대하여 알아야 할 것들.
고덕 주공의 새로운 소식
1. 서울시 의회, 2종 일반 주거지 층수 완화 보류 - 12월 통과 예상됨
서울시가 2종 일반주거지역에 평균 층수 개념을 적용, 층수 제한을 “평균15층(최고 20층)”으로 완화하는 내용의 조례개정안을 제출하자, 시의회는 이를 평균 20층(최고 30층)까지 지을 수 있도록 규정을 더욱 완화하는 방안을 주장하여 결국 결론을 내지 못하고 다음 회기 때(12월)다시 심의키로 함.
2. 고덕지구 재건축의 장∙단점
1)장점
① 주변의 녹지 공간(녹지 50%)이 많아 주거환경이 쾌적하고, 근처의 동네공원이나 그린벨트녹지로의 산보하기에 너무나 훌륭합니다. ②학군이 뛰어나고(배제고,한영고,한영외고,광문고,명일여고,강동고)③근린생활시설을 걸어서 가도 될 정도로 가까이 있어 좋다.(E-mart, 주양쇼핑, 경희한방의료원 2006.3월 개원예정, 온조대왕체육관, 고덕도서관, 유해시설이 없어 가족동반 식사등 하기에 적합한 상업지역이 있음) ④외곽으로 빠져 나가기가 쉽다.(중부고속도등)
⑤입법화 되지는 않았지만 발코니 확장이 합법화 될 경우 전용율이 상당히 확대될 것으로 예상된다.
2)단점
도로가 적다. 이는 ①지구단위계획을 통하여 고덕지구 전체 도로의 폭이 10미터(양쪽 각 5미터씩)이상 늘어난다. ② 암사 뒷길이 현재 2차선에서 4차선으로 금년 말 착공된다. 따라서 올림픽 대로로 접근하기기 매우 쉬워진다. ③암사대교가 올해 말 착공된다.
3. 무상지분율은 어느 단지가 가장 많을까?
1). 2006.6.월부터 시행되는 기반시설부담금으로 조합원 무상지분율이 감소 할 것으로 예상된다 실제로 하우징헤럴드 2005.10.25.일자 신문에 따르면(주거환경연구원 박미선 연구원의 말을 인용하여) “기반시설 부담금으로 세대당 늘어나는 부담금은 대략적으로 계산해 봐도 2000만원에서 3000만원 선인 것으로 보며 개별단지의 사정에 따라 더 늘어나는 있을 가능성이 크다”고 분석했다.
2). 건축법 시행령(제86조제2항)의 개정
공동주택의 높이를 인접대지경계선까지의 수평거리의 4배 이하에서 2배(근린상업지역, 준주거지역 안의 건축물 및 다세대주택은 4배) 이하로 2동 이상의 공동주택의 이웃 건축물간의 거리를 높이의 0.8배 이상에서 1배 이상으로 각각 강화 조정함.
향후 조례개정으로 층수가 완화된다고 하더라도 세대수 감소로 인한 조합의 손실분은 1000세대기준으로 약700억의 손실이 예상되므로 3000세대가 넘는 단지의 경우 조합원 손실이 2100억원에 이를 것으로 전망된다.
따라서 이법이 적용될 단지들의 무상지분율이 줄어들 것은 당연하다.
3). 평당 건축공사비의 단지별 차이
고덕주공1단지의 경우 평당 공사비가 고덕 주공00단의의 경우 보다 평당 수십 만원 낮게 계약이 체결되어 무상지분율이 타 단지에 비하여 높을 것으로 예상된다.
조합과 시공사 간의 초기 계약시 조합의 역량이 얼마나 중요한지를 다시 한 번 일깨워 준다.
4). 이주비의 경우
고덕주공 1단지의 경우 시세의 50%(15평: 3억. 13평: 2억)를 이주비로 받은데 반하여 향후 타 단지의 경우 금융감독원의 규제를 받아 시세의 30%로 이주비 지급이 줄어들 것으로 전망된다.
따라서 초기 투입비용이 고덕주공1단지가 여타 단지에 비하여 초기 투입비용이 낮은 것은 당연하다.
5). 무상지분율에 대하여
고덕 주공1단지의 경우(임대주택반영기준으로) 무상지분율이 대지지분의 150~160%이나, 여타단지는 개략적으로 대지지분대비 135~140%가 예상된다.
6). 현재 정밀안전진단 단계인 재건축 단지의 경우는 조합설립 인가 시에는 전매가 전면 금지된다. 따라서 최소 5년 내지 6년 동안 자금이 묶이게 되나, 2008.6.경 입주예정인 고덕 주공 1단지의 경우는 지금 구매해도 2008.6.월 보존등기 후 즉시 매도가 가능하므로 자금운용에 있어 더욱 자유롭다.
4. 結語
재건축 아파트를 선택할 시에는 기반시설부담금 적용문제, 개정 건축법의 적용문제,평당 건축비는 낮게 계약되었는지의 문제, 예상이주비 지급액수, 무상지분율 문제, 조합설립이 인가 됨으로서 자금이 묶이는 기간의 체크등 모든 문제들을 체크 하여야 한다.
따라서 향후 정부의 재건축 규제 완화 시에 얻어질 각종 이익 을 기대하여1~2년 늦게 사업을 진행하는 것은 오히려 상기에 열거한 모든 규제들을 포함시키는 결과가 되어,
현재로서는 재건축의 속도가 가장 빠른 고덕주공 1단지를 선택하는 것이 실수요자나 투자자의 입장에서는(특히 무상지분율과 추가 부담금, 기반시설부담금, 건축법 적용여부 면에서) 더욱 유리할 것으로 생각합니다.
고덕 주공1단지는 상기에 열거한 1)~6) 모든 면에서 월등히 뛰어납니다.
감사합니다. 실로암공인 대표 양 원 규 (T:02-426-8333)
※ 고덕주공1단지재건축정비사업조합 ☞ 02-429-0430 로 문의가능
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