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15		因果 관계		솔로몬공인중개사무소 (032)568-2825		2005-07-23


뜬금없이 철학적 혹은 비상식적(돈이 안되는 지식?) 논제를 왜 끄집어내는가? 하실 겁니다 그냥 생각없이 읽어주세요. 부탁드립니다 현재 대한민국의 공인중개사는 약 21만여명(15회 추가포함)이고, 중개인 + 무자격자까지 포함하면 아마 그 수가 엄청날 겁니다. 그 중에서 현재 중개업등록을 한 중개업체가 최근 통계가 약 7만6천여개 라고 나옵니다.(힘들다해도 할게 마땅히 없으니 최근에 엄청 늘었죠) 그중 약 70%가 수도권에서 업무를 보고 있다고 보면(실제로는 약 80%가까이) 수도권에 위치한 중개업소가 약 5만 3천2백개 정도....다시 수도권지역중 군,읍단위 지역을 배제한다고 보면 약 5만개의 중개업소가 있습니다. 중개업소의 사장님!혹은 실장님 기타 중개사무소에서 일하시는 여러분. 실제로 중개일을 하다보면 찾아오는 손님이든 본인이 개인적으로 아는 분에게 부탁을 받든 상가건물을 사고 싶다는 손님! 수익성 있는 건물이 있으면 소개해 달라는 손님이 없는 부동산은 아마 단 한군데도 없을 것입니다. 물론 그 손님이란 분이 한 군데 부동산에만 의뢰를 한 경우가 아니고 여기,저기 부동산에 돌아다니 면서 부탁 혹은 의뢰를 하겠죠. 제가 무슨 얘기를 하려하는지 아마 눈치가 빠른 분들은 이미 눈치를 챘을꺼라 생각됩니다만...저는 오늘 확률이라는 부분을 얘기하고자 하는 것입니다. 처음에 원인과 결과라는 주제를 가지고 얘기를 시작했는데... 이도 결국 확률의 문제를 말하는 것이 지요. 사회생활을 하다보면 이 확률처럼 일이 되지 않을때도 있고....확률이 정확하지 않은 경우도 있어 많은 사람들이 간과하는 부분이 있는데.....사실 수학적 사실(확률적 사실)은 가장 합리적인 결과를 나타냅니다.(단지 사람들이 중간에 이를 왜곡하거나 인위적으로 조작하는 경우가 대부분이지만) 다시 본론으로 돌아와서 한 손님이 10군데 업소에 건물을 구해달라고 부탁을 했다하면 수도권 중개업소 5만개의 10배인 50만 건의 매수중개의뢰가 있는 것이죠. 물론 이 것을 어떤 분은 실질적으로는 10군데 중 1군데만이 계약을 하는 것이니(공동중개 제외)5만건으로 봐야하지 않느냐 하는 분들도 계시겠지만 그것은 결과론적 얘기고 ,,,누구든 먼저 계약서를 쓰면 되는 시스템이기 때문에 엄밀히 말하면 50만건 으로 봐도 틀린 얘기는 아닙니다. 그에 반해 한 중개업소에 매물로 나오는 상가건물의 수는 얼마나 될까요. 물론 중개업소별로 전문적으로 취급하는 항목(아파트,상가,건물,토지 등등)에 따라 천차만별이지만...순수하게 본인이 직접 발굴하여 가지고 있는 상가건물은 대략 10건 - 50건 수준입니다.(지역적 한계로 인해 어쩔 수 없음) 또한 중개업자들끼리 공유하는 건물정보를 포함하면 약 한 점포당 30-40건의 건물 매물을 확보하고 있다고 볼 수 있습니다. 이를 전체 수도권 규모에 대입시키면 150만 - 200만건의 물건이 됩니다. 대략 물건대비 매수손님의 수가 30-40%가 되는 것이죠. 야구에서 아주 잘치는 프로선수들의 타율이 3할을 조금 넘기고 ,,,,경매나 로또복권같은 사행종목에 비하면 3-40%의 확율은 매우 높은 것이죠!! 그런데 실제 실무를 하다보면 각 중개업소마다 무슨 얘기를 합니까??? 손님은 많은데...마땅한 물건이 없어서 거래를 성사를 못시키고 있고, 물건이 그나마 나와서 손님을 붇이면 매도인이 가격을 올려버려 거래가 안되고..다른 중개업자에게 물건 알려주면 뒤통수 치고....기타 등등 그럼 여기서 우리는 과연 우리 중개업자분들이 주장이 사실인지??? 그리고 확률상 과연 3-40%가 맞는 지 확인해 보까요? 우선 손님은 많은데..물건이 없다 죄송하지만 손님중에 본인하고만 거래하는 혹은 이미 검증된 제대로 된 손님은 과연 몇 명입니까? 그리고 물건이 없다하는데...본인이 운영하는 중개업소가 위치한 지역의 상가건물 중 매물로 나온 물건을 몇 개나 확보하고 계십니까?(다른 중개업소 물건 말고) 아마 확률이 굉장히 떨어질 것입니다. 물건이 그나마 나왔는데 손님을 붙이니 가격을 올려서 거래가 안됬다? 거래하실때 매수 손님에게 과연 무슨 자료를 가지고 브리핑을 하셨습니까? 매도측에서 알려준 정보 (소위 자료라고 하는 것들) 이외에 본인이 건물에 대한 조사를 해 보셨습니까? 또한 매도측이 제공한 자료가 사실과 일치합니까? 대부분 이 자료라고 하는 것이 순 엉터리거나 혹은 대충 적어놓은 것을 가지고 작업을 진행시키니 결국 계약을 실제로 쓰는 확율이 현저하게 떨어지고,,,그렇게 계약서를 못쓰면 기운빠지고..그러면서 건물 거래는 점점 하기 싫어지고...편한 주택거래로 돌아서고... 다른 중개업자에게 물건 알려주면 뒤동수 치고... 물건을 알려주신 것은 그나마 공동중개를 하려는 목적이 계셨으니 알려준 것 아닌가요? 그리고 만약 물건을 오픈하지 않고 혼자 가지고 있으면 거래 성사율이 매우 높아집니까?(물론 전속계약의 경우는 제외) 손님은 계속 기다려 줍니까? 물건을 다른 중개업자에게는 오픈하지 않으면서 인터넷에 올리는 경우,,그 물건이 결국 누군가에게는 새로운 정보를 제공하게 된다는 사실은 인정하시지요. 그러다보니 물건 정보를 대충 올려놓거나 엉터리로 올려놓는 일이 비일비재합니다. 이 얼마나 심각한 문제입니까? 비싼 돈 들여 포탈사이트와 부동산 정보사이트에 등록을 하고 거기다가는 엉텅리 정보를 입력하여 실제 매수 손님들은 관심도 없고 ...어떻게든 남의 부동산 정보를 캐낼려는 업자들의 먹이감이나 된다는 것이 얼마나 미효율적이고 낭비하는 행태입니까???? 결론적으로 오늘 저는 확률의 문제( 인과관계)를 언급하였습니다. 즉 상가건물이나 빌딩시장 같은 시장의 거래가 활성화 되지 않고 아는 사람들끼리 끼리 하는 행태로만 운영되는 현실에서 가장 큰 문제는 거래를 성사시킬 수 있는 확률이 현저하게 낮다는 점이고..이렇게 확률이 낮은 이유는 중개업자들 대부분이 남 탓을 하면서 본인이 가진 정보를 제대로 오픈하지 않고... 잘 모르는 사람과 거래하기 부담스럽다는 이유로 거래의 기회 자체를 차단하는 경우가 많고 궁극적으로 매수자와 매도자를 연결시키는 중요한 키워드가 정보(즉 건물의 자료)인데 이 정보가 심각하게 왜곡되거나 아예 정보가 없는 상태로 거래를 성사시키려 하니 제대로 될 리가 없는 것입니다. 그러다보니 이왕 어려운거 한건 할때 왕창 뽑아보자는 취지로 인정작업에만 신경을 쓰고...그러고는 문제되면 한 1년간 잠수타고..... 저는 지금부터라도 바꿔가자는 얘기를 하고 싶습니다. 거래의 확률을 높이기 위해서는 지금의 시장 의 왜곡된 현상들을 바로 잡아야 합니다. 만약 3-40%의 확율이 제대로 된다면 여러분들 건물중개 안하시겠습니까? 흔히 하는 말로 수수료가 얼만인데??? 확률을 높이는 작업을 지금부터 하십시다. 정확한 건물정보를 바탕으로 확실한 손님작업과 매물작업을 한다면 건물매매 시장의 거래활성화는 그리 요원한 얘기는 절대 아닙니다. 지금부터 나부터 인터넷에 물건을 올릴 때 최대한 정확하게 물건을 올리고(아예 엉터리로 올릴거면 아예 올리지 말아아죠) 매수자가 요구하는 건물의 특성을 잘 파악하여 서로 서로 거래를 한다면 분명히 좋은 결과가 나올 것입니다. 철없는 생각이나 순진한 생각이라고 비웃지 말아주십시오. 그렇게 생각하시는 분들이 많으면 많을 수록 이 나라 중개업계도 , 여러분들도 같이 공멸하는 것이니까요. 고객들은 그런 중개업자들을 더 이상 바라지도 기대하지도 않습니다. 단순히 물건 소개하고 구전이나 먹는 사람들로 인식하도록,,,또는 아파트 투기를 조장하고 몸소 실천하는 투기꾼의 전형으로 중개업자를 생각하는 현실을 안타깝게 생각하는 중개업계 선배님들의 격려를 부탁드립니다. 세상 모든 일은 원인과 결과가 있습니다. 원인없는 결과는 없죠. 결과를 좋게 가져가기 위해서는 원인을 분석하고 문제점이 있으면 해결해야만 좋은 결과를 얻을 수 있는 것입니다. 수익성 건물매매 시장의 거래를 활성화하기 위한 원인을 같이 개선하실 분... 기다리겠습니다. 두서없는 글 읽어주셔서 감사합니다. co-win부동산네트워크(www.co-win.co.kr) 운영자 드림

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