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3.29 주택청약제도 개편방안의 달라진 내용과 문제점
[ 내집마련정보사 2007-04-02 ] 조회수 4593

3.29 주택청약제도 개편방안의 달라진 내용과 문제점


‘3.29 주택청약제도 개편방안’공청회를 통해 청약가점제 도입을 골자로 한 주택청약제도 개편시안이 발표됐다. 이번 시안은 작년 7월에 발표됐던 기존 공청회안에 비해 가점항목이 변화되고 일정비율 추첨제가 병행되는 등 가점에 불리한 청약자들의 구체적인 구제방안이 명시되고 있어, 청약자의 혼선을 예방하는 차원에서 바뀐 내용에 대한 숙지가 필요하다.
▶ 기존 공청회안과 바뀐 주택청약제도 개편시안
구 분 2006년7월 개편시안 2007년3월 개편시안
민영주택 청약방식 가점제만 일괄적용 가점제,추첨제 병행
유주택자 구제방안 없음 -전용18평,공시가격5천만원,10년이상 보 유자는 보유기간 무주택기간으로 인정
-추첨제(85㎡이하는 25%, 85㎡초과는 50%)
가점항목의 변화 85㎡이하/초과 가점항목 다름 85㎡이하/초과 가점항목 같음
가점항목에 가중치 곱해 총점 합산 가점항목별 점수의 합산
직계비속은 미성년자 만 부양가족으로 인정 직계비속을 미혼자녀 로 완화
가점항목에 세대주연 령 포함 가점항목에서 세대주 연령 삭제


① 추첨제 병행실시
종전엔 민영주택에 대해 전량 가점제를 도입할 예정이었지만, 이 번 개편시안은 9월 1일 이후 입주자모집 승인 신청분부터 청약가점제 를 도입하되, 가점제 전면시행시 불이익을 받는 가입자를 감안하여 일 정비율 가점제와 추첨제를 병행실시 할 예정이다. 전용 85㎡이하 민영 주택(청약예?부금 가입자 대상)에 대해서는 현행 추첨방식에서 가점 제 75%, 추첨제 25% 병행실시하고, 전용 85㎡를 초과하는 모든 주택 (청약예금 가입자 대상)에 대해서는 채권입찰제를 우선 적용하되, 채 권응찰금액이 같은 경우 현행 추첨방식에서 가점제 50%, 추첨제 50% 병행실시 한다.
여기서 알아 두어야할 것은, 감점제 적용에 따라, 유주택자 의 1순위 인정범위도 조정됐다는 것이다. 가점제 공급대상 물량(85㎡ 이하는 75%, 85㎡초과는 50%)중 청약자가 1주택을 보유한 경우, 1순 위 청약자격을 배제하고, 2순위이하부터 청약자격을 인정한다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격을 배제하고 2순위이하에서 도 감점제 적용(보유호수별 5점씩 감점적용)한다.

추첨제 공급대상 물량(85㎡이하는 25%, 85㎡초과는 50%) 은 청약자가 1주택을 보유한 경우 1순위부터 청약자격을 인정하되, 2 주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격을 배제하되 2순위이하 부터 인정한다. 이는 유주택자의 경우에는 청약경쟁이 있는 가점제 공 급대상 주택을 공급받을 수 없도록 제한하여 무주택 실수요자의 청약 기회를 확대하고, 추첨제 대상물량에서는 1주택보유자의 1순위 청약 을 인정하여 제도 개편의 충격을 완화하기 위함이다.

② 유주택자의 무주택기간 인정
최저주거기준에 미달하는 유주택자는 가점제에 불리한 반면, 강남아파트 세입자는 무주택자로 분류되는 문제점을 해결코자, 유주 택자의 무주택기간 인정범위를 지원했다. 본래, 무주택자의 정의는 현 재 주택의 소유여부를 기준으로 주택을 보유하고 있지 않은 자를 의미 하지만, 상향주택으로 갈아타려는 소형유주택자를 배려키 위해 60㎡ 이하이고 공시가격 5천만원 이하인 주택 1호를 10년 이상 보유한 자 가 60㎡ 초과주택을 청약하는 경우에는, 소형주택 1호를 보유한 기간 을 무주택기간으로 인정키로 한 것이다.

③ 가점항목의 변화
종전의 '가점제' 항목은 85㎡이하와 85㎡초과가 달랐다. 그리 고, 85㎡이하는 세대주 연령, 부양가족수(가구 구성, 자녀수), 무주택 기간, 청약통장 가입기간 등 4가지(경제지표 포함 5가지)의 가점으로 구간별로 최저 1점에서 최고 5점으로 구성되고, 가점항목별로 가중치 (△세대주 연령 20점 △부양가족수 35점 △무주택 기간 32점 △가입 기간 13점)를 곱해 계산, 만점이 535점이었다. 반면, 전용면적 85㎡ 초 과의 경운, 부양가족수(가구 구성, 자녀수), 무주택 기간, 청약통장 가 입기간 등 3가지 가점에 △부양가족수 47점 △무주택 기간 31점 △가 입기간 22점 등의 가중치를 곱해 547점이 만점으로 이뤄졌었다.

하지만, 이번 개편시안은 가점항목과 가점 적용방안이 85㎡이 하와 초과가 모두 같다. 그리고 가점항목도 무주택기간 32점, 부양가 족수 35점, 가입기간 17점 등, 총 3가지 84점 만점으로 간소화됐다. 특 히, 항목별 가점기준도 보다 세분화되고 바뀐 부분이 많다. 일례로, 신 혼가구 배려차원에서 작년 공청회에서 제시된 가점항목중 “세대주 연 령” 항목을 삭제했다. 또한, 부양가족수 가점항목에 직계비속인 자녀 의 범위를 미혼자녀로 해 종전 성년자녀보다 완화된 편이다. 청약통 장 가입기간의 가점도 달라졌는데, 종전엔 6개월 미만에서 10년 이상 이었지만, 지금은 6개월 미만에서 15년이상으로 세분화됐 다.


※ 가점항목 설명

가점항목 가점기준 설명
무주택기간 1년 단위로 가점기준을 나눠 2점씩 점수를 계 산해 무주택기간이 15년 이상이면 총 32점을 받을 수 있다. 다만, 무주 택기간이 만 30세를 기산점(단, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고한 날부터 기산)으로 하기 때문에, 계산상 만 45세까지 무주택자면 최고 32점을 받을 수있다.
부양가족수 부양가족은 동일한 주민등록 등본에 등재된 직 계존?비속(배우자의 직계존속 포함)으로 구성하되 직계존속을 부양 하 는 경우에는 세대주로서 3년이상 계속 부양해야 하고, 자녀는 미혼자 녀로 한정된다. 부양가족 0명~6명이상까지 최고 35점이 만점이다. 다 만, 청약자가 꼭 세대주일 필요는 없되, 비세대주의 경우 부양가족 산 정시 직계비속만 부양가족으로 인정된다.
가입기간 입주자모집공고일 현재 청약신청자의 청약통 장 가입기간을 말하는데, 총 17점으로 6개월 미만에서 15년이상으로 가점기준이 나뉜다.



▶ 3.29 주택청약제도 개편시안의 문제점
청약통장 가입자가 720만명이나 되니, 청약제도의 근간을 바꾸 는 것이 여간 어렵지 않은 것임은 알지만, 이번에 보완된 개편시안도 문제가 많다.
첫째, 전반적인 주거기준이 미달한다 고 할 수 있는 저가소형 유주택자 구제조건이 까다롭고 미약하다. 60 ㎡(18평)이하에 공시가격 5천만원이하이면서 1호를 10년이상 보유한 자가 60㎡초과주택을 청약하는 경우만, 보유기간을 무주택기간으로 인정해주고 있는데, 구제 조건만 5개고, 조건을 모두 충족해야하는데 다, 10년의 보유기간은 너무 긴 편이라 하겠다. 물론, 60㎡기준 소형주 택 평균공시가격이 단독?연립?다세대가 약5천만원 수준이기는 하지 만, 서울은 뉴타운이나 재정비촉진지구 사업으로 평당 지분가가 높아 져서, 강북이나 인천구도심, 경기 북부지역의 일부만 해당되는 얘기 일 것이다. 물론, 우리나라의 주택시장 여건상 특별시, 광역시, 대도 시 및 지방 중소도시 등, 지역의 주택면적과 가격 편차가 심해 일정한 기준으로 무주택자를 설정하는 것은 현실적으로 어려운 것은 사실이 지만, 10년 보유기간 같은 조건은 조정이 필요해 보인다.

둘째, 무주택기간의 기산점도 문제다. 2030의 분양시장을 통한 내집마련의 길이 봉쇄될 수 있다. 무주택기간 을 만30세를 기산점으로 하되, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고한 날부터 기산하고 있는데, 최근 통계청(www.nso.go.kr)이 발표한 <2006년 혼인통계="혼인통계" 결과="결과">에 따르면, 평균 초혼 연령이 남자는 30.9세, 여자는 27.8세로 만혼 추세를 배려하지 않은 정책인 것이다. 20대는 조혼하지 않으면 아예 무주택기간 가점을 받을 수 없는데다, 기존 투기과열지구에서 만35세 무주택세대주로 전용 25.7평형의 75% 의 우선배정 받았던 이들도 가점제를 실시하게 되면, 무주택가점항목 총 32점중, 12점밖에 점수를 받지 못하는 셈이다. 경제적 여유가 떨어 지는 2030이야말로 분양시장을 통한 내집마련이 절실하지 않겠는가? 실제로 만31세 미혼에 부양가족이 없고, 청약통장을 3년 보유한 K씨 는 가점의 합이 14점으로 만점인 84점의 1/6에 미치지 못하고 있 다.

셋째, 비세대주의 경우 부양가족 산정 시 직계존속을 부양가족으로 인정받지 못하는 것도 불합리하다. 실질 적으로 노부모를 모시면서 아버지를 세대주로 해놓고 있는 40~50대 가장도 있을 것이다. 현재도 주택공급에대한규칙상 60세 이상인 직계 존속이 주택을 소유하고 있는 경우는 주택으로 보지 않고 있는데, 세 대주가 아니란 이유로 실질적으로 노부모를 부양하면서 세대원에 산 입시키지 못하는 문제가 발생될 수 있다. 물론 세대주를 변경하면 되 겠지만, 애초에 노부모공양을 장려해서 노부모 부양 우선공급(특별공 급)까지 하는 정부의 취지와도 맞지 않은 점이다.

넷째, 청약신청자인 배우자는 부양가족 수에 산입되지 않는가? 부양가족의 범위는 동일한 주민등록등본에 등 재된 직계존?비속(배우자의 직계존속 포함)으로 구성된다고 하는데, 배우자는 직계가 아니다. 즉 배우자도 부양가족이 되는지가 명기되지 않고 있다. 무주택기간은 세대주와 그 배우자의 무주택 기간을 산정하 는 패널티를 주면서, 부양가족수에 넣지 않는다는 것은 불합리 하 다.

다섯째, 공영개발 확대 등에 따라 청약 기회 감소가 우려되는 청약부금 가입자 배려에 소홀했다. 물론 가점제 와 추첨제가 병행되기는 하지만, 청약제도 구조상 청약통장에 미가입 한 신혼, 독신 무주택세대주는 부금이나 예금보다는 청약저축에 가입 하는 것이 보다 유리할 것으로 판단된다. 결국, 공공/민간 공동사업제 도를 도입해 중소형 민간분양물량을 늘리겠다곤 했지만, 공영개발의 기치를 내세우고 있는 정부의 안과 상충되는 부분은 많다고 본다.

자료원:함영진팀장,(주)내집마련정 보사,(WWW.YESAPT.COM)




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