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청약가점제 전격 도입에 따른 청약통장별 청약전략
[ 내집마련정보사 2007-04-03 ] 조회수 4574

청약가점제 전격 도입에 따른 청약통장별 청약전략


청약가점제 전격 도입에 따른 청약통장별 청약전략

오는 9월부터 분양되는 모든 아파트에 청약가점제와 추첨제가 병행 실시될 예정으로 아파트를 분양 받으려는 청약 수요자들은 그 어느 때보다 혼란스러울 것으로 보인다. 실수요자 중심으로 주택 공급을 많이 하려고 하는 이번 주택청약제도 개편안은 무주택기간이 길고 부양가족수가 많고 청약통장 가입기간이 오래되었다면 당첨 확률이 높다. 하지만 유주택자이고 부양가족수가 없는 단독세대주나 독신자들은 당첨 가능성이 낮고 또한 1차 공청회 때 개편 시안과는 달리 신혼부부 등을 배려하기 위해 가점 항목 중‘세대주연령’항목을 삭제했지만 여전히 가점점수는 낮아 청약 전략의 수정이 불가피할 것으로 보인다.

청약 통장 가입자들은 어떻게 청약전략을 세워야 하고, 9월 전후로 분양 물량 중 관심을 가질 만한 물량은 어떤 것들이 있는지 분석할 필요가 있다.

청약통장별로 살펴보면

[청약 저축 가입자]
청약저축 가입자의 경우는 현행 순차제를 유지하기 때문에 가점제와 무관하다. 청약저축은 동일순위 내 경쟁 시 무주택 세대기간, 저축총액, 납입횟수, 부양가족수, 당해 지역 거주기간 등으로 우선 순차를 두고 있어 현재 청약제도가 변경되었다고 내 집 마련을 서두를 필요 없이 세운 계획대로 청약을 준비하면 된다. 앞으로 정부는 신도시 등, 공공주택 공급 물량을 늘리고 분양시기를 앞당길 예정이고 또한 10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등의 물량도 있어 청약저축 통장의 활용도이 커질 것으로 보인다. 특히, 장기 가입자라면 여유 있게 인기가 많거나 원했던 지역 분양 물량에 청약을 하도록 하자.

청약 저축 가입자들이 관심을 가질만한 물량은 주택공사가 마포구에 공급하는 물량으로 특별공급분이 대부분으로 일반 공급은 거의 없을 것으로 보이지만 분양공고 확인이 필요하다. 5월에 총397가구를 상암동과 12월에 총476가구를 마포동에 공급할 예정이다. 또한 10월에 SH공사가 공급하는 은평뉴타운 물량도 눈여겨보아야 한다. 10월 정도 1지구에 총4,514가구 중 청약저축가입자가 청약할 물량은 약1,200가구 정도 된다. 경인지역에서는 파주운정지구, 광명시 소하지구, 용인시 구성지구의 주택공사 물량을 노려도 좋겠다.

[청약부금,중소형평형 예금 가입자]
논란이 됐던 청약부금 가입자 청약 문제는 85m²이하 민영주택의 공급을 지속적으로 확대하는 방안을 강구하기로 할 뿐, 정부는 현행대로 유지하기로 했다. 9월부터 가점제가 시행되면 무주택 기간(32점), 부양가족수(35점), 통장 가입기간(17점)을 점수화해 당첨자를 가리게 된다.

청약 부금과 중소형예금가입자는 가점제 점수를 시뮬레이션해 보고 점수가 높다면 9월 이후 유망분양물량을 노리는 것이 좋다. 청약가점제와 함께 분양가상한제의 시행으로 주변 시세보다 20~30% 정도 싼 아파트를 분양 받을 확률이 높기 때문이다. 75% 가점제에서 떨어지더라도 25% 추첨제 대상에 포함된다. 이들이 관심 가질 만한 분양 물량으로는 10월에 신원종합개발이 동작구 상도동에 총900가구를 공급하는 물량과 동부건설이 11~12월에 동작구 흑석동에 총663가구, 은평구 불광동에 삼성물산과 현대건설이 공급하는 물량 등이 있다. 경기도와 인천시에는 송도신도시에 포스코건설 물량과 용인시 흥덕지구의 한국종합건설 물량, 성복동에 CJ개발, SK건설 물량 등이 있다. 그러나 청약경쟁률이 상당히 높을 것이라는 점과 민간택지 내 아파트이지만 전매제한이 적용되어 전용면적 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 되 팔수 없다는 점을 염두에 두어야 한다.

가점제 점수가 낮다면 9월 전에 청약하는 방안을 고려해 보는 것이 좋다. 9월 이후에 유망한 분양 물량의 경우 청약경쟁률이 더욱 높아져 가점제에서 불리한 청약자는 당첨 가능성이 현저히 낮아질 것이기 때문이다. 이들이 관심을 가질 만한 분양 물량으로는 서울 용산구 원효로1가의 금호건설이 3~4월 중에 공급하는 물량, 용산구 효창동에 대우건설 물량, 동작구 상도동에 한진중공업 물량이 있고 경기도에는 용인시 동천동에 4~5월 중 삼성물산 물량과 용인시 흥덕지구에 동원종합개발과 호반건설 물량, 인천시 남동구 논현지구에 5월 중 한화건설, 연수구 송도동에 GS건설이 공급하는 물량 등이 있다.

또한, 부금이나 중소형평형 예금자는 서울기준 600만원 청약 예금으로 증액하는 방안도 고려해볼만한다. 통장을 증액한 경우에는 이로부터 1년이 지나야 증액한 통장으로 청약할 수 있다. 그 전에는 증액 전에 금액으로 청약이 가능하므로 증액 후 1년 동안은 중소형평형에 청약하고 1년 후에는 85m²~102m²까지 청약이 가능해 청약통장 활용이 커진다. 더욱이 1주택자라면 증액하는 것이 유리하다. 85m² 이하 주택에서는 추첨제 25% 배분이지만 85m²초과 주택에서는 추첨제 50%를 배분하기 때문이다.

[중대형평형 청약예금 가입자]
중대형평형 청약예금 가입자들은 분양가 상한제, 원가내역공개를 하더라도 채권입찰제 시행으로 분양가 인하혜택이 크지 않고, 중심상업지구에 지어지는 주상복합들은 주변시세가 높은 편이라 오히려 분양가 부담이 커질 수도 있다. 기존 아파트와 분양시장을 잘 비교해보고 청약을 결정하는 것이 좋다. 85m²를 초과하는 모든 주택에 대해서는 채권입찰제를 우선 적용하되, 채권응찰금액이 같은 경우는 현행 추첨방식에서 가점제 50%, 추첨제 50% 병행실시가 될 예정이다. 무주택자이고 가점이 높다면 유망 분양 물량에 당첨될 가능성이 높을 것으로 보인다. 50% 가점 물량에서 떨어져도 50% 추점 물량과 경쟁해 당첨확률이 높고 중대형평형 청약예금 가입자 중 유주택자 비율이 59%나 되기 때문이다. 다만, 대출규제 강화로 원하는 만큼 대출이 쉽지 않아 자금 확보가 관건이 될 것으로 보인다. 9월 이후에 당첨 확률이 높지만 자금이 확보되었다면 9월 이전이나 이후나 상관없이 유망분양물량에 적극적으로 청약을 권한다. 관심 가질 만한 분양 물량으로는 9월 이전에는 용산구 원효로1가에 금호건설 물량, 마포구 하중동 GS건설 물량 등과 경기도 화성시 동탄지구에 포스코/신동아건설 물량, 인천시 연수구 송도동에 GS건설 물량과 용인시 신봉동 동부건설 물량 등이 있고 9월 이후에는 은평뉴타운 SH공사 물량과 성동구 성수동에 두산중공업 물량, 인천시 연수구 동춘동에 포스코건설 물량, 용인시 성복동 CJ개발, SK건설 물량, 신봉동 동일하이빌 물량 등이 있다.

유주택자인 경우, 가점제와 추첨제가 병행되어 1회 공청회 시안 때 보다는 당첨 확률이 높아졌다. 다만, 2주택자 이상인 경우는 여전히 1순위가 배제되고 가점제 공급대상주택에서는 감점제(보유호수별 5점씩 감점)까지 적용되어 새 아파트에 당첨될 확률이 거의 없을 것으로 예상된다. 그러므로 향후 값이 오를 가능성이 적은 집은 과감하게 처분해 가점 점수를 늘리거나 기존 아파트 매매 시장에서 급매물을 노려보는 방안을 꾀해야한다.
1주택을 보유했다면 가점제 공급대상주택에서 1주택을 보유한 경우, 1순위에서 청약자격이 배제되고 2순위 이하만 인정되지만, 50% 추첨제 공급대상 주택에서는 1주택 보유한 경우도 1순위 청약 자격이 인정되어 9월 이후에 분양 물량도 청약해볼만할 것으로 보인다. 중대형평형 예금 가입자 중에 갈아탈 목적으로 가입한 유주택자들이 많기 때문이다. 다만, 가점제에서 떨어진 무주택자들과 경쟁을 하기 때문에 무주택자들에 비해서는 당첨 확률이 떨어진다는 점은 유념해야 한다. 일단 9월 이전 주요 분양 물량에 적극적인 청약을 하여야 할 것으로 보인다. 9월 이전에는 용산구 원효로1가에 금호건설 물량, 마포구 하중동 GS건설 물량, 동작구 상도동에 한진중공업 물량 등과 경기도 화성시 동탄지구에 포스코/신동아건설 물량, 인천시 연수구 송도동에 GS건설 물량과 용인시 신봉동 동부건설 물량 등이 있다. 9월 이후에는 은평뉴타운 SH공사 물량과 성동구 성수동에 두산중공업 물량, 인천시 연수구 동춘동에 포스코건설 물량, 용인시 성복동 CJ개발, SK건설 물량, 신봉동 동일하이빌 물량 등이 있다.

자료제공: 김선영연구원, 내집마련정보사(www.yesapt.com)



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