분양가상한제와 분양원가 공개에 따른 유형별,통장별 청약전략


▶ 분양시장의 파장
정부와 여당내에서 표류하던 민간주택에 대한 분양가 상한제 도입과 원가공개 문제의 합의안이 드디어 도출됐다. 특히, 주택시장의 제도개선 방향이 민간택지의 분양가인하 대책과 기존주택시장의 주택담보대출 규제로 함축되면서, 기존 재고 시장보다 신규분양시장을 통한 내집마련수요는 한층 높아질 것으로 기대되고 있다.

분양시장의 파장 첫째는, 분양시장에서 내집마련을 계획하고 있는 이들은 공공택지의 분양원가 공개 강화(공개항목 현행 7개→ 61개)와 민간택지의 분양원가 공개(수도권 및 투기과열지구)로 인해, 분양가 인하 혜택을 톡톡히 누릴 수 있게 됐다는 점이다. 다만, 시?군?구에 설치 의무화된「분양가 심사위원회」의 분양가 검증시스템이 얼마나 조밀하게 짜여질지에 따라 분양가 인하폭은 달라질 여지는 있다.

두 번째, 연내 주택공급물량의 조기공급도 예상돼 분양물량 출하가 연이을 것으로 보여지는데, 비록 제도 시행은 ’07.9.1 주택사업계획 승인 신청분부터 적용되지만, ’07.9.1 이전 사업승인신청을 하였다 하더라도 제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않는 경우에는 분양가 상한제를 소급적용하도록 했기 때문에, 사업시기를 앞당겨 뽑아내려는 건설사들의 적극적인 움직임이 있을 것이다. 하지만, 해가 바뀌면 공급물량이 급격히 단절 될 소지가 있어 정책의 역기능도 우려된다.

▶ 청약유형별 청약전략
청약자들의 청약유형도 2가지로 갈릴 것이다. 무주택자 등에 대한 「청약가점제-세대주,연령,부양가족수,무주택기간,가입기간 등」실시 시기가 당초 ’08년 하반기에서 ’07년 9월로 함께 당겨지므로, 가점제에서 불리한 사회초년생,신혼부부 이나 유주택자가 상반기 청약에 집중하면서, 제도시행전인 상반기에도 청약시장의 활황세는 유지될 것으로 생각된다. 분양가메리트는 떨어지겠지만, 당첨확률과 전매규제기간 강화(수도권 지역 분양주택에 대한 전매제한 기한을 공공택지의 경우 25.7평 이하는 10년, 초과는 7년으로, 민간택지의 경우 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년으로 설정할 계획)를 생각하면 조기청약에 나설 확률이 높다. 반면, 가점에서 유리한 장기무주택자들은, 선별/집중 청약전략으로 나가되 전매규제에 대한 부담감 때문에 시세차익이 기대되는 유망물량만 노리 될 것으로 보인다.

청약통장별 전략도 상당히 달라진다. 청약저축자들은 이미 가점제가 도입되고 있으므로, 기존 청약전략과 바뀔 것은 없다. 하지만, 청약부금과 예금가입자는 큰 변화가 예고된 것이나 다름없다. 우선, 청약예금 중대형 평형가입자는, 공공택지의 채권매입상한액이 주변시세의 90%에서 80%로 낮아지기는 하나, 가점제(부양가족수,무주택기간,통장가입기간)가 함께 도입된다는 사실을 잊으면 안된다. 가점에 유리한 이들은 공공택지에 청약하돼, 가점에 불리한 사람은 올 9월 전에 공공,민간택지아파트에 청약하거나, 9월이후 민간택지(재개발?재건축?주상복합) 채권입찰제 시행아파트에 청약할 필요가 있다. 다만, 분양가 상한제/원가공개를 하더라도 채권입찰제 시행으로 분양가 인하혜택이 크지 않고, 중심상업지구에 지어지는 주상복합들은 주변시세가 높은 편이라 오히려 분양가 부담이 커질 수도 있겠다. 다만 민간택지 중대형은 가점제가 도입되지 않기 때문에 당첨확률이 높아지는 장점도 있다. 전반적으로 중대형평형은 분양가문제가 걸려있어 중소형평형에 비해 청약과열문제의 발생빈도는 줄더라도 일정부분의 시세차익을 사업 주체인 민간업체(조합,시행사,건설사)나 청약자가 아닌, 정부가 국민주택기금으로 환수가 가는 셈이므로, 민간업체나 청약자의 불만야기, 또는 부동산시장 안정 효과(재고시장에서 분양시장으로 전환하는 대기수요)는 미미할 수 있겠다.

반면, 청약부금과 청약예금 소형평형 무주택자는, 청약저축가입자에 대한 상대적 박탈감에서 좀 자유로워진 상태다. 공영개발로 공공택지내 85㎡이하 민영주택이 별로 없어(판교의 선례) 공공택지에 청약할 물량이 많진 않지만, 가점제가 도입될 예정이고, 민간택지의 경우도, 9월부터 분양가상한제와 원가공개를 통해, 보다 저렴한 아파트를 공급해줄 예정이기 때문에 저렴한 아파트에 당첨될 기회가 많아졌다. 다만, 2010년부터 도입될 예정인 민간택지내 85㎡이하 민영주택 가점제 적용도 앞당겨지는지가 미지수이므로, 법적용을 지켜보며, 공공택지와 민간택지 유망물량에 선별청약하는 것이 좋겠다. 반면, 가점에서 불리한 유주택자는 올 9월전까지 당첨받겠다는 자세로 열심히 청약하되, 그 이후 중대형평형으로 예치금을 전환해 중대형평형을 노리는 것도 방법이다.

그밖에 현재 투기과열지구 내에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 外 지역으로 확대하고, 가점제 적용시 2주택 이상 보유자에 대해서는 ‘감점제’가 도입되니, 자산가치가 미미하거나 가격상승여력이 없는 주택은 매도해, 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨확률을 높이는 전략을 취해야겠다.

자료원:함영진팀장,(주)내집마련정보사,(www.yesapt.com)