첫번째 질문은 제가 매입하고자 하는 왕십리 뉴타운1구역의 투자가치 부분입니다.

평소에 뉴타운에 관심이 있었는데 금번 휴가에 서울 친척집에 갔다가
몇군데를 둘러보고 왕십리 1구역 지분매입 계약을 했습니다.
다소 성급하게 계약을 한 것 같기도 하고 수익성분석에 있어서
부동산마다 다른점이 있고 해서 이 건 매입을 취소해야 할지 중도금을
지불하고 매입해야 할지 고민이 되어서 상담드립니다.(급한 사정이니 신속한 답변 부탁드립니다.)

1.매입지분현황
- 평수(대지:25,건평:10, 한옥)
- 현 공시지가 (2005.1월발표 : 525만원/평)
- 1구역내
- 매매대금 : 375,000천원(전세 50,000천원 포함)
- 초기투자비 : 325,000천원

2.자금조달계획
- 금융권 대출 : 0.8억(해당물건 담보)
- 보유현금/적금 : 2.5억

3.자체 수익성 분석
- 평당공시지가(2006) 620만원 예상
*토지보상가 : 620만원 x 130% x 25 = 202,300천원
*건물보상가 : 3,000천원
*계 : 205,300천원
*비례율 적용(130%) : 266,890천원
*33평형 조합원 분양가 예상 : 330,000천원(평당1,000만원)
*추가분담금 : 64,000천원

- 총 투자비 : 375,000천원 + (325,000천원x 0.06 x 4년) + 64,000천원
= 517,000천원
- 준공후 33평형 예상시세 : 650,000천원
- 예상수익 : 133,000천원

4.질의사항
- 상기의 수익분석상의 오류는 없는지요?
- 총자산이 약4.5억원 수준인데 너무 무리한 자산 포트폴리오는
아닌지요?(현재 지방근무 무주택,향후 서울근무 가능성 있음)
- 왕십리 1구역이 향후 주거지역으로 각광을 받을 수 있는 지역인지요?
- 과연 이 물건을 사야 하는지요? 계약금을 돌려 받을 수 있다면
해지하는 것이 좋은지요?

두번째 질문은 상기물건보다 차라리 강서구 내발산동 42평형 (롯데,4.8억)을 전세끼고
사놓는게 좋을지요. 향후 서울거주를 계획하고 있고 중학교/고등학교 학군도
생각해야 하는 입장입니다. 아니면 향후 상승 가능성이 있는 아파트를 추천해 주세요.