경기도 고양시 행신동 소만시영아파트관련입니다
이 아파트는 시영임대아파트에서 2004년 5월에 민간에 분양이 되었습니다.

1. 분양 전 기존 임대자인 A씨가 B씨에게 5,200만원에 세를 놓았었습니다.
2. 저는 1억천600만원에 아파트를 구매하기로 하고 분양전인 1월에 부동산을 통해 A씨(B씨 전세금)에게 5,200만원을 주고 매매계약서를 작성하였으며
3. 고양시로부터 분양 후(6월)에 6,400만원을 A씨에게 주고 2차 매매계약서를 작성하였습니다.
4. 아파트를 담보로 신한은행으로부터 대출을 받고 법무사를 통해 등기이전을 하였습니다.
5. 결국 2차례의 매매계약서를 작성하였으며 총 1억천6백만원을 지급하였습니다. 등기비, 세금, 중개비, 법무사비, 수리비 등 1억 3천 이상 들어갔습니다.
6. 근데 그 당시 고양시에서는 전매를 법적으로 허용해주지 않았던 것 같습니다.
7. 저는 매수 후 바로 전세를 주어 실거주를 하지는 않았습니다.

질문1) 행신동이 투기지역으로 지정되었다 하는데 실거주를 하지 않아도 아파트를 매매할 수 있는지요?
질문2) 2004년도의 실거래가는 어떻게 계산되는지요?
질문3) 분양전(불법전매) 지불한 금액도 매수 금액(실거래가)에 포함되는지요?
질문4) 매매시 지불한 금액 외에 등기비, 세금, 중개비, 법무사비, 수리비, 이사비 등도 양도세(차익) 계산에 포함해서 산정되는지요?
질문5) 현시세가 1억3천정도 한다는데 만약 매매를 한다면 위의 모든 것을 고려하여 양도세는 얼마정도 나오는지요?
질문6) 현재 세입자가 살고 있는데(2004년8월 세입) 불가피하게 매매를 해야할 상황이라 세입자를 나가라해야하는데 어떻게 해야하며 법적으로 문제는 없는지요?