수고많으십니다.

1가구 2주택자입니다. 재건축 진행으로 A 주택을 조합에 양도하려고 합니다. 효과적인 절세방안을 찾고 있습니다. 질의요지는

1. 인터넷에서 찾아본 결과 아래와 같이 멸실처리라는 것이 있는데, 구체적인 방법과 세금액수는 얼마나 될런지?

2. 아들에게 증여하고 (대출과 전세를 끼고) 대상주택을 조합에 양도하는 경우 세금 액수?
- A주택 아들증여 (대출1억, 전세2억4천) -> 아들 A주택 조합 양도할시 세금총액
- B주택 아들증여 (대출2억) -> 父 A주택 조합 양도할시 세금총액


--A주택 ---------------
취득가 9천만원
등록일 1991년
공시지자 2억6천9백만원
매도예정가 8억원
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--B주택(APT)----------
공시지가 3억3천
현지시세 5억8천
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<<<참고자료>>>
[절세의 달인] 1가구 2주택 양도세 ‘2억 아끼는 방법’

박영선·국민은행 세무사
입력 : 2007.06.20 23:17

Q: 서울 중랑구의 이상무(58)씨는 본인 명의로 20년 이상 된 단독주택 2채(각각 기준시가 2억5000만원, 3억원짜리)를 갖고 있다. 이씨는 6월 말 결혼 예정인 차남(32)의 결혼 자금을 마련하기 위해 3억원짜리 주택을 재개발 사업자에게 5억8000만원에 팔기로 계약했다. 그런데 양도소득세를 알아보기 위해 세무사 사무실에 갔다가 1가구 2주택자 중과세 규정 때문에 양도소득세가 무려 2억5121만원이 나온다는 이야기를 듣고 깜짝 놀랐다. 이씨는 어떻게 해야 할까.

A: 부동산 처분 방식에는 사고파는 것(매매) 외에 무상으로 주는 ‘증여’와 ‘상속’의 방법도 있고, ‘용도변경’이나 ‘멸실(滅失)’도 있다. 부동산을 처분할 때 생각의 폭을 넓히면 다양한 방식으로 부동산 세금을 줄일 수 있다.

이씨는 우선 주택의 ‘멸실’을 생각해 볼 수 있다. 이씨의 단독주택을 구입할 재개발사업자는 기존 낡은 주택을 헐고 새 건물을 지을 것이다. 만약 이씨가 매수자와 합의해 계약서를 변경한 후 미리 주택을 부숴 버린 후 나대지를 양도하면 세금을 줄일 수 있다. 소득세법시행규칙상 ‘건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 날부터 2년간은 부득이한 사유로 비사업용 토지로 보지 않는다’고 되어 있기 때문이다. 이씨가 스스로 주택을 멸실하고 중도금과 잔금을 받는다면 장기보유특별공제와 함께 양도소득세와 주민세 1억1476만원만 부담하면 된다. 처음보다 1억3645만원을 절세할 수 있는 셈이다.

또 다른 방법은 자신을 ‘1가구 1주택자’로 만들어 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이다. 다행히 이씨의 분가한 장남(34)은 무주택자다. 이씨 소유의 집 두 채 중 팔기로 한 단독주택을 빼고 나머지 한 채의 주택을 장남에게 증여하면 이씨는 서류상 1주택 소유자가 된다. 이렇게 하면 단독주택은 장남에게 기준시가 2억5000만원으로 증여하게 되어 증여세 3060만원과 취득·등록세 등 1000만원을 포함해 4060만원만 세금으로 내고, 양도소득세는 내지 않아도 된다. 이는 처음과 비교해 약 2억1061만원을 절세할 수 있는 방법이다.
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