연봉 4천5백의 부부입니다.신혼이며 2세는 4년후에 가질 계획이며 결혼전에 모아놓은 4억원으로 재테크겸 거주지로서의 아파트를 사려고합니다.올12월에 현재 살고있는 월세계약기간이 만료되기때문에 급하게 살집을 알아봐야하는 형편입니다.우선은 전세를 살다가 나중에 부동산경기가 풀리면 사는게 좋을지 아니면 지금 집값이 바닥을 칠때 사는게 좋을지요?
만약 사게 될 경우 다음과 같은 질문사항이 생깁니다.

1.24평의 소형평형, 브랜드있으면서 소위 좋은 동네 (강남, 목동, 송파)에 위치한 아파트를 살까요 아니면 학군이나 시설면에선 부족하지만 집값은 비교적 저렴한 마포구, 동작구등의 중형평형(30평형대)의 매물을 살까요??

2. 그렇지않으면 저희는 2억미만의 아파트에 거주하고 나머지 2억은 재개발지역 빌라나 오피스텔, 혹은 싼 아파트를 사서 월\'전세를 내놓는게 좋을까요? 그런데 월세, 전세수요자가 꾸준히 생기게될지 걱정이기도 합니다. 또 1가구 2주택이라서 생기는 세금상의 문제는 어떤게 있을까요?
전매제한이다 뭐다 해서 말이 많던데 어떤 관련이 있는지도궁금합니다.
3.저희가 몇 가지 생각해 본 아파트가 다음과 같습니다.

-상도동 포스코더샵; 2007년신축, 24평형,9층,4억3천.노량진뉴타운의 옆이라 호재가 예상됨. 저희가 가장 사려고 고민중인 아파트입니다. 하지만 워낙 소형평수라서 투자비용에 비해 얼마나 집값이 상승할 지는 걱정됩니다. 다들 강남도 아닌데 가격이 너무 세다고 하더군요.주변에 아파트단지도 여럿 건축중이며 특히 노량진 30층 자이가 들어선다고 해서 오히려상도동은 집값이 더 떨어지는건 아닌지 걱정도 되구요.
-상도동 브라운스톤; 12월말 입주예정. 포스코샵보다 도로에 가까우며 바로 옆이 도로변임. 단지수는 포스코보다는 적으며 고층임. 가격은 약간더 저렴. 3억후반대.24평형.
-마포구 공덕 래미안; 대단지, 근린시설부족,집값상승 미지수
-목동의 20년된 아파트; 단지크고 학군좋음, 하지만 목동도집값이 떨어지는 추세라함
-용산구 도원동 래미안; 공덕역 10분거리, 4억

그런데 딜레마가 작은 평형 신축을 사면 차후에 집값이 오르더라도 소형평수의 오름세가 중,대형에 비해 한계가 있다는점입니다. 반대로 30평이상의 중형은 오를 경우에 폭이 소형보다 크기는 하지만 과연 오를까 하는 점입니다.4억으로 유망한 중대형 아파트를 사기엔 무리가 있기 때문입니다.
4. 이밖에 자금 4억을 가지고 살수있는, 동작구, 양천구, 마포구, 송파구 등의 가격 상승이 예상되는 유망한 아파트, 혹은 단지를 추천해주세요.이곳저곳 인터넷사이트를 뒤지고 돌아다녀봤지만 알수가 없어서 암담하네요.
5.2010년부터는 학군을 선택할수 있게되는 선택제가 도입된다고 하는데 그러면 이제 강남, 목동 등지의 학군메리트가 많이 상실되나요? 그럼 자녀교육을 위해서 굳이 강남이나 목동서 살 필요는 없다는 건지요??
6. 유망아파트를 사서 가격 상승을 기다리는것, 아니면
두 채 사서 하나는 세놓고 나머지 하나는 거주용으로 쓰는것, 이밖에 4억으로 할수있는 부동산 재테크 방법이 없나요?

이제 막 시작하려는 저희 부부에게 좋은 조언 부탁드려요.
12월말까지 월세방을 비워야해서 많이 급하네요..!