수고하십니다.
선택을 하는 데 도움을 주셨으면 좋겠습니다. 결정이 급하게 되어 빠른 답변 부탁드립니다.

*95년도에 능곡 행신에 있는 주공 저층아파트를 구입했습니다. 그러다가 2003년에 재건축이 되어 2005년에 입주를 했습니다. SK1차 아파트 32평형입니다. 현재는 전세를 주고 있습니다.

*그러다가 2006년 1월에 주변 추천으로 망원동 457번지에
40평 단독주택(주택은 지은지 30년)을 구입했습니다.
나중에 한강쪽에 주거하고 싶은 마음이었습니다. 매입가는 3억 6천 이었습니다.

*비과세 요건을 갖춘 행신 아파트를 올 1월까지 매도하지를 못했습니다. 1가구 2주택이 되어 있는 상황입니다.

*그러다가 올 4월에 망원동 신축이 묶인다고 해서 원룸이 4개 나오는(지분 10평, 내부 8.6평) 것으로 건축허가를 내놓았습니다. 이 집이 골목에 위치한 터라 건축이 어려웠기에 허가를 먼저 내놓은 것입니다.

그러다가 현재 저희 집과 연결되어 있는 도로를 접하고 있는 집에서 신축을 한다고 동일 건축업자에게 함께 짓자고
이야기를 하고 있습니다. 여러가지 경제 상황이 좋지는 않지만 골목길에 있어 함께 짓지 않으면 여러가지로 비용도 더 들고 힘이 드는 상황이기는 합니다. 부동산업자도 1가구를 분양하게 해주면 건축비를 부담하겠다고 합니다.

이제 질문을 드립니다.

첫째. 이 건물을 약 1억 4천 정도 들이고 신축분양사업을 내어 건축분양을 하는 것이 나을까요? 저는 개인적으로 출판업을 하고 있습니다.
--이 건물을 지을 때 멸실 신고를 한 상태에서 능곡아파는 꼴 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있는 것인가요. 불경기라 잘 팔리지 않아 내년 5월 경전철 완공 때를 파는 시점으로 하고 있는데 그렇다면 급매물로 팔아야할하구요.
--그런 다음에는 신축한 가구중 1가구를 제 이름으로 할 수 있는지요. 또 한 가구는 공동투자자인 외국에 거주하는
언니의 이름으로 해야 하거든요.(현재 부동산에서는 2억 3천 정도로 분양가를 보고 있습니다.)
이렇게라고 현재 건축을 해서 분양을 하는 것이 나은지
그냥 두는 것이 나은지 선택이 어렵습니다.

둘째. 신축분양을 하지 말고, 신출임대업을 내어 5년동안
임대를 하다가 비과세 요건을 갖추어 그 때 분양하는 것이 나은지요. 물론 이때도 멸실 신고를 행신아파트를 팔아야
비과세 혜택을 받을 수 있는지요.
저는 이쪽으로 마음이 기우는 데 부동산에서는 망원동이 자칫 5년 안에 재개발 이야기가 나오면 그냥 1가구밖에 되지 않는다고 잘 생각해보라고 합니다.

불경기라서 분양도 그렇고, 아파트 매도 시점도 그렇고 해서 판단이 참 어렵습니다. 옆집은 이미 건축업자와 계약을 했다고 결정을 재촉하고 있는 상황입니다.

망원동 단독주택을 지금이라도 신축분양이나 신축임대를 하는 게 나을지, 그냥 이대로 두는 것이 나을지 세금문제와 아울러 투자 판단에 도움이 주시기를 바라겠습니다.


다시 한번 빠른 답변 부탁드립니다.