안녕하세요. 저는 30대 초반 신혼입니다..
현재 가용할수 있는 돈은 2억 2천(현금+전세금) 입니다.
이번에 실거주겸 투자목적으로 재개발 쪽을 보고 있는데요..
물론, 개발이 확정되면 이주해야 하겠지만 철거전까지는 계속 실거주할 계획입니다.

강서쪽에 친척이 있어 알아본 결과 [방화뉴타운] 지역이 유망하다고 하여 현재 발품을 팔아 현장도 가보고 이리저리 인근 부동산에 들려 보았는데, 무엇보다 마곡지구 개발과 2007년 9호선 개통 호재와 맞불려 뉴타운 개발이 진행될 경우 현재의 낙후된 주거환경이 고급화될 것 같다는 생각이 드네요.. 이건 제 생각입니다..
하지만, 뉴타운 개발의 불확실성과 위험성에 고민을 하고 있으며,, 의문점과 궁금한 사항도 많아 이렇게 문의드립니다.


1. 방화뉴타운의 경우 2차 뉴타운 지정, 개발기본계획수립만 되어 있고, 현재는 구역지정 준비단계로 알고 있습니다.
방화뉴타운의 현재 진행상황이 어떻게 되어가고 있고, 구역지정 시점은 언제쯤 될지 대략적으로라도 알고 싶습니다. 또, 현재 진행상 발생하는 걸림돌, 문제점이 있는지도 알고 싶습니다..
현재, 계획안에는 A,B,C,D구역으로 구분되어 있는데, 저의 경우 B구역 내의 아파트(지분)를 구입하려 하는데..B구역 지정이 확실이 가능한지 여부를 알고 싶습니다..(듣기로는 B구역이 재해위험지구라 함..)
아울러 방화뉴타운 개발을 2012년 완료한다고 하는데, 이보다 훨씬 더 늦어질 가능성이 있는지 알고 싶습니다..


2. 뉴타운 구역내의 빌라, 단독, 다가구, 다세대주택, 아파트를 현시점(구역 지정전)에 매입하는 것이 투자가치가 있는지 알고 싶습니다.
현재 B구역내의 형제아파트 27평(지분:21.57평 전용:19평), 삼미아파트 24평(지분:19.27평 전용:16평)을 고려중입니다. 두 아파트 모두 세대수가 100가구가 체 안되고, 준공 20년이 지났으며, 가격은 두 아파트 모두 2억 1천~2억 2천 정도 합니다. (듣기론 위 아파트의 경우 원래 제건축을 추진하려 했었는데, 뉴타운 개발에 묶여서 같이 개발되는 것이라 함.)

선생님! 대지지분이 많은 형제아파트, 공시지가가 센 삼미아파트 중 어떤 것이 더 투자 메리트가 있을까요?? 또한, 세대수가 작은 아파트를 매입시 나중에 평형배정 및 입주권 부여시 불리한 점이 있는지요??
인근 부동산업자 말로는 대로변에 있고 공시지가가 센 삼미아파트가 낳다고 하고, 어떤 이는 지분이 더 많고, 9호선(가칭:공항시장역)역이 더 가까운 형제아파트를 구입하라고 하는데요..
보상가 및 무상평형배정 및 추가부담금 등에서 유리한 아파트가 어디일까요?? 부동산에서 하는 말들이 달라 여쭈어 봅니다...
선생님의 고견을 듣고 싶습니다..

그리고, 한가지!!
보통 재개발이 들어가고, 입주권을 받아 아파트에 입주할시 전에 살던 아파트(주택)가 있던 바로 그 자리에 입주를 할수 있게 배려 해준다고 하는데,,, 이것이 맞는지요??
그렇다면, 2년 후 9호선역 개통시 바로 근접하게 되는 형제아파트 매입이 보상부분이나 입주후 향후시세에서 유리하게 되는 것 아닌가요?
이에 대한 답변도 부탁드립니다..


3. 뉴타운 바로 건너편의 우림루미아트3차(금년 5월 입주) 시세가 현재 32평이 2억 8천 정도 하는데, 현재 2억원 가량을 주고, 위에서 말한 뉴타운 지역내의 24~27평 아파트(지분:20평 정도)를 배정 받는 것이 투자 수익성이 있는지 궁금합니다.
또한, 부동산업자에 따르면 지분 20평 정도면 28평 정도는 무상배정 받을거라 하는데..실제로 그럴까요?? 만일 이말대로라면, 32평을 배정받으려면 4평에 대한 추가부담금을 내야 하는데..
이렇게 되면, 현 시세(32평:2억8천)보다 조금 싼 수준 정도가 되는 것이 아닌가요? 그렇다면 지금 시점에서 매입은 이미 늦은것인지요?

그리고, 개발 후 완공 시점을 앞으로 최대 8~10년을 볼 경우, 투자 대비 수익성에서 고민이 많이 되네요... 다행이도, 대출(융자)없이 현금으로 실거주할 생각이어서 개발기간에 따른 자금의 압박은 없구요..
현재 방화뉴타운 예정지 아파트 지분 20평 정도가 2억 정도 한다면, 대략 평당 1,000만원 정도 한다는 것인데, 현재 이 가격(2억원)으로 아파트를 매입하는 것이 타이밍상 너무 늦은 것인지 혼란스럽습니다.
선생님, 현시점에서 장기적으로 볼때 방화뉴타운 내 아파트 구입이 투자가치가 있을까요??
아울러, 아파트말고 빌라나 연립을 구입하여도 추후에 조합원 지분을 사는데, 아무 문제가 없는지 알고 싶습니다. 참고로, 방화뉴타운의 경우 아파트가 거의 없고(위에서 말한 삼미,형제,원미아파트가 유일함), 거의다 다가구.다세대 주택, 빌라 들입니다..
굳이 아파트를 고집하지 않고, 빌라,다세대 등도 1억내외에서 저렴하게 구입하는게 오히려 낳을지도 모르겠네요..



4. 2004년 언론에 보도된 자료에 따르면, 방화뉴타운의 경우 도시개발방식으로 추친할 예정이라 하는데, 이럴경우 대체환지 문제와 관련법 미비로 심각한 문제가 발생한다고 합니다.
방화뉴타운의 경우 정말 일반 재개발 방식이 아닌 도시개발방식(공영개발)으로 추진되는지요?? 인근 부동산에서는 모두 주택개발방식으로 진행할 것이라 하는데, 믿음이 가지 않아서요..
또한, 일부 뉴타운지역의 경우 다가구/단독주택을 다세대로 전환하는 지분쪼개기가 성행하여 조합원수가 많아져 추첨을 하는 사태까지 생기고, 입주권을 받지 못할 수도 있다 하는데.. 방화뉴타운의 경우 어떤지 알고 싶습니다.. 저는 딱지가 아닌 정상적으로 재개발 지분을 매입할 경우 무조건 100% 입주권을 보장받는 것으로 알고 있었는데,, 위처럼 예외가 있는지요??
만일, 최악의 경우 아파트 입주권을 받지 못하는지 궁금합니다.
아울러, 아파트 입주권을 노린다면 서울시의 [재개발기본계획]에 포함된 지역에 투자하는 것이 안전하다고 하는데, 방화뉴타운의 경우 포함되어 있는지 알고 싶습니다.


5. 마지막으로, 방화뉴타운이 다른 1,2차 뉴타운 지역보다 언론에서 조명을 거의 받지 못하고 있으며(제가 검색해본 결과), 인근 부동산업자 말에 따르면 다른 뉴타운 지역보다 재개발지분이 그나마 덜 올라있는 상태라 하는데요.. 그 이유는 어디에 있다고 생각하시며, 향후 방화뉴타운의 개발이 원할히 진행될지 여부와 발전 가능성 및 투자가치가 어느정도 일지 선생님의 고견을 듣고 싶습니다.
제 생각엔 9호선 개통 역세권, 마곡단지 30만평 개발 호재만으로 봐도 투자가치는 있다고 보는데,,, 제 생각이 너무 성급하고 어리석은 것 인가요?
부동산 초보로서 너무나 혼란스럽고,, 방화뉴타운 지역을 제가 너무 과대평가하고 있는지 의아하기도 한 실정입니다..
만일, 방화뉴타운의 투자가치가 없다면, 방화뉴타운 지역 인근의 추천아파트 혹은 강서지역에서 투자 겸 실거주 목적으로 더 유망한 아파트가 있는지요?
보유 자산 2억 2천만원으로 실거주+투자 를 모두 만족시키는 아파트 매물, 혹은 분양예정이 있는지 알고 싶습니다..

선생님! 제가 질문이 너무 많고, 난잡해서 답변해주시는데 애로가 있을 것 같아 너무 죄송합니다.
하지만, 근 한달간을 밤잠도 못자가며 심각하게 고민하고 있는 저의 사정을 봐서라도 친절하고 자세한 답변부탁드립니다..
첫집장만과 동시에 투자가치도 바라는 제가 욕심일수도 있으나 피땀흘려 벌은 돈으로 아파트를 구입하려 하니,, 정말 많은 갈등이 생기더군요..

그럼, 선생님.. 빠른 답변기다리겠습니다.