안녕하세요?
시간이 좀 촉박해서 신속한 답변 부탁드립니다.

노유2동(한강변) 단독주택 구입하려 합니다.
해당 지역은 신문기사와 서울시 도시계획국, 광진구청, 성동구청에 확인해 본 결과 현재 건축제한구역으로 지정되어 있습니다.

현재 서울시가 한양대학교에 의뢰해 성동구 공업지대 일대, 한강변(성수동, 노유2동, 자양동) 일대에 대한 장기발전계획 (가칭 동북부 준공업지역 발전계획)을 수립하고 있습니다.
2004년 6월 건축제한고시를 낸 이후 주택가격이 많이 상승했습니다.
주택에 따라 차이가 많지만 현재 대략 2억 정도면 임대보증금 떠 앉고 주택을 구매할 수 있을 것 같습니다. 물량이 워낙 없어 보장은 힘들지만요.

위치상으로 영동대교와 청담대교 사이이고 한강변으로 향후 서울시가 주도적으로 개발을 추진한다면 성동구 일대 IT 단지화하고 건국대 앞의 스타씨티, 능동로 주변의 고층아파트, 강남인접 등 여러가지로 좋아보입니다.

현재 아파트를 보유하고 있어 7-8년 정도의 장기투자를 고려하고 있습니다. 2억이면 대략 월 이자가 100만원 정도이고 전세를 월세로 돌리면 대략 월 50만원 정도의 이자부담만으로 주택을 구입할 수 있을 것 같습니다.

질문사항

1. 노유동에 대한 전망을 부탁드립니다. 이제 계획도 발표가 안 된 시점에서 정확한 정보를 기대하진 않습니다.

2. 재개발지역 주택 구입시 어떤 기준으로 구매해야 하나요?
땅모양, 도로변, 주택 노후정도, 개별공시지가 등등

3. 대지지분 35평 이상을 구매하려고 합니다. 이 때 토지는 제 이름으로, 건물은 다른 사람으로 등기하면 나중에 재개발이 된다면 토지 소유주와 건물소유주가 각각 조합원이 될 수 있나요?
바뀐 법에 의하면 90제곱미터 이상을 구역 지정전에 구입하면 가능한 것으로 알고 있습니다.

4. 2003년 12월인가 도정법이 개정된 이후 다가구를 다세대로 전환한 것은 재개발에서 무효로 한다고 하는데 맞는지요?

한달을 노유동에 주말마다 출근해서 이제 물건 하나를 잡았습니다.
계약을 곧 해야 하는데 빠른 답변 부탁드립니다.

감사합니다.