KBS 춘천방송총국 "<윤석황, 김날해의 정보 와이드>
- 내집마련정보사 함영진 팀장
<<<예상 질문 의도>>>
2005년은 대대적인 세제개편의 영향으로 분양권 관련 절세 전략이 어느 때보다 중요해 졌죠~ 특히, 다수의 고가 부동산을 보유한 부동산 부자들은 종합부동산세 신설과 1세대3주택이상자에 대한 양도소득세 중과조치, 취·등록세 과표변경으로 보유/거래 가릴 것 없이 세금부담이 늘어난 상태라, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권)를 어떻게 요리하느냐에 따라서도 세금의 경중이나, 절세효과가 달라질 것으로 보입니다.
따라서 오늘은 올해 강원권과 수도권 북부지역(의정부,양주,포천,동두천) 입주물량을 자세히 살펴보면서 이와 관련된 분양권 세테크를 알아보는 시간 마련했습니다.
도움말씀주실 내집마련정보사의 함영진 팀장 연결했습니다.....
Q] 올해 강원도 입주물량 3천여가구에 다다른다죠~ 자세한 강원권 입주물량 소개해 주시죠?
올해 강원권에서는 강릉과 삼척, 춘천 등지에서 8개 단지, 3,325세대가 입주민을 맞을 예정입니다. 주요지역으로는 춘천이 4개 지역, 1,860세대로, 물량의 1/3을 차지하고 있습니다. 대표단지는 석사동2차 현진에버빌인데, 총 22만평에 이르는 퇴계택지지구 아파트로 퇴계4지구 2블록에 위치해 있습니다. 신시가지라 생활편익시설이 비교적 잘 갖춰질 예정입니다. 강릉 견소동에서 8월 입주개시하는 신도브래뉴의 경우 단지주변에 강릉시내, 안목해수욕장, 송정해수욕장이 인접해있어, 주목을 받고 있습니다. 이밖에 강릉 홍제동 푸르지오, 춘천 우두동 롯데인벤스우두파크, 퇴계동 쌍용스윗닷홈 등 입주를 기다립니다.
Q] 올해 수도권 북부쪽 입주물량은 어떻습니까?
의정부에서는 금오동 벽산, 용현동 신도, 의정부동 한라 등 3개단지 1457가구가, 양주에서는 삼숭동 메머드급 단지인 양주자이 2884세대가 입주민을 맞습니다. 특히, 8월 입주하는 양주자이는 천보산 자락에 둘러싸여 쾌적한 주거환경을 갖추고 있는데다, 추후 외곽순환도로, 평화우회도로, 경원선 등 교통여건이 크게 개선될 전망이라 주목받을 만 합니다. 이밖에 포천시 소흘읍에서는 주공그린빌, 동두천시 송내동에서는 I'PARK가 곧 완공될 예정입니다.
Q] 올해는 전체적인 세금부담이 늘어나는 한해가 될거라도 하던데요, 위와 같은 분양권을 등기하는데도 절세전략이 있다죠?
예, 1월 5일, 2005년도 개정 지방세법 및 지방세법시행령이 공포되면서 법인과 개인간 부동산 소유권 이전등기에 대한 등록세율이 1% 인하된지라 현재 새로 입주하는 분양권아파트의 경우, 취·등록세가 5.6~5.8%에서 4.4~4.6%로 낮아진 상황입니다. 즉, 기존아파트와 달리 과세표준이 분양가가 되므로 등록세율 인하로 인해 세금이 줄게된 것이죠.
하지만 등록세율이 인하됐다고, 모든 분양권이 등기해서 좋은 것은 아니기 때문에 주의하셔야 할 점이 있습니다. 최근엔 강남지역에 위치해 있는 분양권도 마이너스 프리미엄이 부지기수라, 단순히 세금차액을 따지는 것도 좋지만, 가지고 있는 분양권의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)가 높지 못하면, 등기 비용을 들일 필요 없이 입주 전에 분양권 상태로 파는 게 유리할 수도 있습니다.
다주택자 중 분양권을 가지고 있는 사람도 절세방법이 있습니다. 재산세 통합과 종합부동산세 신설(주택은 기준시가 9억원이상)로, 보유세 부담이 상대적으로 늘어나 이래저래 다주택소유자의 세부담이 상당해 졌습니다. 특히 종부세는 인건별 과세를 하기 때문에 전매가 가능한 분양권을 가진 다주택자라면, 잔금을 치루기 전에 증여의 방법을 통해 부부공동명의로 바꾸는 것도 종부세를 피할 수 있는 방법입니다. 특히 강원권은 비투기과열지구기 때문에, 분양권 전매가 자유로우니, 이런 방법이 가능하겠죠. 그리고, 보유세 과세 기준일(6월 1일)을 이용하는 것이다. 분양권의 입주지정일이 과세 기준일 1~2달 전이라면, 약간의 지연등기를 통해, 당해년도의 보유세를 피할 수 있는 길도 있습니다.
Q] 마지막으로 분양권을 매도할 때, 알아둬야 할 점도 일러주시죠?
일반분양권은 양도세 계산시 언제나 실거래가로 계산해야 하고 세율은 보유기간에 따라 1년 미만 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%를 적용합니다. 그래서, 입주후 일정동안 거주하거나 보유하다가 기준시가(투기지역 제외)로 매도하거나 비과세 받으려는 이들이 많습니다. 하지만 이도 잘 생각해본 후 결정할 일이다. 분양권이 부동산으로 완성된 이후에 매도하는 경우, 보유기간은 입주잔금지급일부터 다시 시작되기 때문에, 자칫 개인사정에 의해 입주된 지 얼마 지나지 않아 매도해야할 경우, 세금면에서 손해를 볼 수도 있기 때문입니다. (단, 재개발·재건축조합원의 입주권은 부동산으로 전환되어도 일반분양권과 달리 종전의 보유기간이 인정된다.)
둘째, 올해부터 1세대 3주택자가 주택을 매도할 땐, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용 받기 때문에 분양권을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 합니다. 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있는 상태라면 분양권은 주택으로 보지 않아 1가구 3주택자가 되지 않습니다. 전매가 가능한 분양권이라면, 분양권상태로 매도해 1가구 3주택자에 해당하는 양도세 중과를 피해가도 좋을 일입니다.
세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술입니다. 일단, 굵직한 세제 변경을 토대로, 세금을 절약할 수 있는 경우의 수를 나열해 드렸는데요, 각 개인에게 어울리는 적절한 절세전략은 개인별로 다양하니, 자신에게 맞는 본인만의 절세 노하우 익히고, 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 듯 싶습니다.
|
