1가구 2주택자 재테크
중과세 제외된 집 파는 게 유리
참여정부 부동산 정책의 총 완결판이라 할 수 있는 8ㆍ31 부동산 종합대책이 발표된 지 두 달이 지났다. 현재 국회에서 8ㆍ31 대책 관련 법안을 놓고 여야가 한창 논의를 진행중이지만 부동산 시장은 강남 재건축 단지의 상승세만 꺾였을 뿐 여전히 안개 속에 있다. 주택 보유자나 내 집 마련 수요자들도 이런 불확실성 속에서 뚜렷한 전략을 세우지 못한 채 갈팡질팡하고 있는 상황이다.
8ㆍ31 대책의 핵심은 세제 강화에 있다. 따라서 부동산 관련 세제 내용을 정확하게 파악해 합리적인 세(稅) 테크를 하는 것이 부동산 투자에 앞서 선결해야 할 사항이다.
●달라지는 세제
1가구 2주택자는 내년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 2007년부터는 50%의 중과세가 적용되기 때문에 매도, 증여, 보유 중 하나를 선택해야 한다.
특히 종합부동산세가 부과되는 기준시가 6억원 초과 주택 소유자들은 보유세가 급격히 늘어난다는 점을 유의해야 한다. 종부세는 세율이 1~3%로 재산세(0.15~0.5%)보다 훨씬 높고, 2009년까지 현재 50%인 과표 적용률이 100%로 상향 조정되기 때문에 갈수록 세 부담이 늘어난다.
종부세 과세 대상에 해당하지 않는 주택을 보유하고 있다면 당분간 세부담 증가를 그리 우려할 필요는 없다. 2007년까지 과표 상승이 없는데다, 2008년부터 매년 5%씩 2017년까지 점진적으로 과표 적용률이 오르기 때문이다.
부동산 취득ㆍ등록세는 2006년부터 실거래가 신고제가 실시돼 과표가 기준시가에서 실거래가로 바뀌게 되면서 크게 늘어나게 된다. 하지만 정부가 거래세율을 하향 조정해 과도한 상승은 없을 전망이다.
특히 개인간 주택거래의 경우 취득ㆍ등록세율이 3.8~4%에서 2.7~2.85%로 내려간다. 주택거래신고제가 실시되고 있는 지역의 단지는 내년에 매입하는 것이 취득ㆍ등록세를 아끼는 길이다.
●주택별 세테크
8ㆍ31 대책이 다주택 보유자를 주타깃으로 했기 때문에 1가구 1주택자는 별 타격이 없다. 3년 이상(서울과 5대 신도시는 2년 거주 추가) 주택 보유자는 양도세 면제 혜택을 받기 때문에 이를 적절히 활용하면 된다.
따라서 주택 한 채를 더 구입하기 보다는 조정기에 유망 단지나 신규 아파트 대평 평형으로 갈아타 1가구 1주택을 유지하는 편이 더 유리하다. 1주택자는 기존 1주택을 보유한 상태에서 1주택을 추가 매입해 1가구 2주택이 될 경우 비과세 요건을 채운 기존 주택을 1년 안에 매도하면 양도세가 비과세 된다.
1가구 2주택자와 종부세 과세 대상자들은 세 부담이 크게 늘어나는 만큼 절세에 관심을 기울여야 한다. 1가구 2주택자는 비투기지역에 집을 소유하고 있다 해도 내년부터 양도세가 실거래가를 기준으로 과세되는데다 내후년부터는 중과세율까지 적용되는 만큼 세금이 크게 늘어나게 된다.
1가구 다주택자의 경우 매도할 주택이 투기지역에 있는 경우 내년까지 상황을 보고 매도나 보유 중 하나를 결정해도 무방하다. 내년에도 세율에 변화가 없고 보유한 지 3년이 넘었다면 장기보유특별공제(10%)도 받을 수 있어 양도세가 올해보다 오히려 적어지기 때문이다.
반면 비투기지역이라면 상황이 다르다. 올해까지 보유한 지 1년이 지났다면 기준시가로 양도세가 계산되기 때문에 실거래가로 계산되는 내년보다 양도세가 적게 나오기 때문이다.
따라서 1가구 2주택자는 우선 자신이 중과세율 적용 대상인지 확인해 보는게 좋다. 2채 중 한 채라도 서울, 수도권, 광역시(군 지역 제외)지역에 속해 있다면 면적기준에 상관 없이 기준시가가 1억원 이하인 주택이거나, 그 외 지역에서 기준시가가 3억원 이하인 경우라면 중과세율 적용대상에서 제외되기 때문이다. 다만 중과 대상에서 제외되는 주택을 먼저 매도해야만 중과세율이 적용되지 않는 점을 유의해야 한다.
|
