양도세가 실거래가로 과세될 때 주의해야 할 점은 앞으로 필요경비 증빙서류를 꼭 챙겨야 한다는 것이다.
양도세를 기준시가로 낼 때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시가의 3%)를 공제해 줬다. 따라서 대부분은 굳이 필요경비를 공제받기 위해 노력할 필요가 없었다. 필 요경비를 인정받으려면 양도세를 실거래가로 신고해야 했기 때문에 특별한 사례(매 입가보다 낮게 팔았을 때 등)를 제외하고는 법정 필요경비만 공제받았다.
원종훈 국민은행 PB(세무사)는 "이제는 똑같은 부동산을 같은 금액으로 양도해도 필요경비에 따라 세금이 달라질 수 있다"고 말했다.
대표적인 필요경비는 △취득ㆍ등록세 △법무사 수수료 △중개업소 수수료(증빙자료 를 갖추면 규정 이상 자금도 가능) 등이 있다. 특히 이제는 베란다 확장공사 새시 등도 필요경비로 인정해 준다. 반면 부동산 취득시 받은 대출 이자는 필요경비로 인정되지 않는다.
원종훈 세무사는 "부동산 자산가치를 높이는 자본적 지출은 필요경비로 인정받지만 현상 유지하는 데 사용되는 수익적 지출은 필요경비로 인정받지 못한다"고 설명했 다.
내년 상반기에 오피스텔에 대한 과세 강화와 실태 조사가 예고돼 있다.
현재 오피스텔은 22만가구에 달하며 주거용으로 인정돼 주택 재산세가 징수된 가구 는 8.8%인 1만9000여 가구에 불과하다. 그러나 부동산업계에서는 약 50% 이상이 주 거용일 것으로 분석하고 있다.
주거용 오피스텔로 인정되면 양도시 주택으로 간주돼 다주택자에 대한 불이익을 받 게 된다.
함영진 내집마련정보사 차장은 "내년 기준시가가 상향 조정되고 주거용 오피스텔이 주택으로 인정되면 1가구2주택 등의 불이익을 받게 된다"면서 "투자목적의 주거용 오피스텔은 정리하는 것이 좋을 것"이라고 말했다.
농지법 개정으로 내년 1월 22일부터 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이 공시지 가의 30%로 바뀐다. 따라서 공시지가가 비싼 수도권과 대도시 인근 농지를 개발할 때 부담금이 크게 늘어나며 반면 공시지가가 낮은 지방 농지가 내년으로 넘겨 개발 하게 되면 이익을 볼 수 있게 된다. 현재 농지를 전용할 때 조성원가에 따라 ㎡당 1만300∼2만1900원으로 통상 평당 3만원 선이지만 내년에는 지역에 따라 10배가량 늘어나는 곳도 있을 것으로 예상된다.
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