판교發 집값불안 지속될듯
[매일경제 2006-01-27 15:08]
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◆설이후 부동산 전망◆
설 이후 부동산 시장은 정부가 내놓을 2월 대책의 강도와 3월부터 시작될 판교 신도시 아파트 분양에 따라 좌우될 전망이다. 아울러 지방선거와 금리인상 등 도 부동산가격에 영향을 미칠 변수다. 실수요자와 투자자들은 유망투자처로 꼽 히는 판교 등 신도시 청약을 우선적으로 고려할 만하다. 낙첨자들은 택지지구 와 서울 뉴타운개발지역 등에도 관심을 가져볼 필요가 있다.
◆ 판교 영향과 2월 대책 주목＝부동산 전문가들은 최근 강남권 집값 상승의 원인을 봄철 이사수요 증가와 추가 상승에 대한 기대로 매물이 줄었기 때문으 로 분석한다. 이 같은 상승세는 수요공급문제가 풀리지 않는 한 쉽게 꺾이지 않을 수도 있다고 내다보고 있다.
하지만 집값 상승세는 강남권과 목동, 용인ㆍ분당 등 일부 지역에 국한되고 서 울ㆍ수도권 외곽지역은 안정세를 보일 것으로 전망된다. 일부 지역은 집값이 더 떨어질 것으로 관측되고 있다.
김일수 하나은행 부동산팀장은 "설 이후 이사수요가 더 늘어나 상승세가 이어 질 수 있다"며 "강남권은 매물이 부족한 상태에서 집값도 올라 신규 진입이 쉽 지 않을 것"으로 전망했다.
하지만 집값 상승세가 지속될 경우 정부가 내놓을 2월 대책의 강도가 한층 높 아질 수도 있다.
임달호 현도컨설팅 사장은 "판교는 청약경쟁이 치열한 만큼 낙첨자들은 차선책 으로 용인ㆍ분당 등 인근 지역 아파트 매입에 나설 것으로 보인다"고 전망했다 .
판교 외 분양예정인 성남 도촌, 하남 풍산, 강동 강일지구 등지의 분양시장도 어느 정도 과열될 것으로 예상되고 있다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "부동산시장에 미치는 판교의 영향을 분석하기 는 쉽지 않다"고 전제한 뒤 "판교도 결국 강남권에 흡수돼 전반적인 주택가격 상승을 이끌 것"이라고 예측했다.
◆ 지방선거 및 금리 변수도 관심＝판교 분양 외에 금리인상 기조와 지방선거 를 앞둔 정치인들의 선심성 공약도 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다. 자칫하 면 개발 공약에 따른 부동산값 상승을 예상하고 금리 부담을 무릅쓴 '무모한 투자자'들이 나타날 수 있기 때문이다.
박합수 국민은행 PB팀장은 "부동산을 안정시키는 최후의 방법은 금리인상뿐"이 라며 "2단계 부동산 대책에 세금과 함께 금리인상이 나올 경우 시장은 안정세 로 돌아설 것"이라고 말했다.
김일수 팀장도 "실수요자 중 상당수를 차지하는 중산층은 금리가 인상되면 민 감한 반응을 보이게 될 것"이라고 지적했다.
지방 선거를 겨냥한 지자체들의 규제 완화 및 개발 정책도 어느 정도 시장을 흔들 것이라고 예상했다.
◆ 정부 정책 방향 읽는 투자해야＝전문가들은 정부의 정책방향에 따른 투자 포지션을 취하는 것이 중요하다고 지적했다.
즉, 정부가 추진중인 2기 신도시 청약에 나선 후 여기서 떨어지면 수도권 택지 지구를 차선책으로 노려볼 만하다. 이마저 떨어진다면 하반기 분양예정인 은평 뉴타운을 비롯한 뉴타운과 재개발 투자가 유망할 것으로 예상하고 있다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "경쟁률이 높아도 판교 등 신도시에 꼭 청 약하는 게 좋다"며 "그외 재개발 물량은 꾸준히 관심을 갖고 보는 것도 좋다" 고 말했다.
주택을 제외한 수익형 부동산으로는 상가와 법원경매, 부동산펀드, 전원주택 등이 투자 유망한 부동산으로 추천됐다.
박 팀장은 "역세권 주변 상가경매는 낙찰가율이 50~60% 정도로 수익성이 있다" 며 "일반 상가빌딩은 거래시장이 활발하지 않은 만큼 임대수익률을 반드시 따 져서 매입에 신중해야 한다"고 지적했다.
임달호 사장은 "땅값이 오를 만한 지역의 전원주택이 집값도 조금씩 오를 가능 성이 커 관심을 가질 만하다"고 말했다.
◆ 토지 위축 지속될 듯＝토지시장은 상당히 위축될 것으로 많은 전문가들이 예측했다. 실거래가 적용에 따라 양도시 세금부담이 엄청나기 때문이다. 또 섣 불리 땅을 샀다가 부재지주로 분류돼 양도세 중과대상이 될 수 있어 매수세는 크게 위축되고 있다. 박합수 팀장은 "1억~2억원 정도 소액으로 장기 보유하기 위한 것이라면 모르겠지만 큰 규모의 땅은 세금부담을 감안해야 한다"고 지적 했다.
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