‘8.2대책’ 충격파, 거래절벽 시대가 온다!

‘8.2대책’으로 주택시장이 관망세를 넘어 거래가 동결되는 거래절벽 현상이 나타날 조짐을 보이고 있다. 일단 대책이 나온지 얼마 안 된 시점이라 전반적으로는 매도, 매수 관망세를 보이고 있지만, 실제로 시간이 어느 정도 지난다고 해도 거래가 정상화되거나 무주택자들을 포함한 실수요자들의 주택매수 움직임이 활발해질 가능성은 높지 않은 상황이다.

우선 2주택이상 보유자들의 입장에서 살펴보면. 정부가 실거주 1주택을 제외한 2~3주택이상 다주택자들에게 투기세력이라는 명찰을 달아 내년 3월말까지 실거주하는 주택을 제외한 나머지 주택에 대해 처분하는 것이 좋겠다는 강력한 신호를 준데다 주택임대의무등록 도입등도 거론되는 상황이라 주택을 매도하려고 고려를 할 수밖에 없는데 문제는 시장에서 다주택자들이 내놓을 물건을 매수해줄 수요까지 감소하고 있기 때문에 거래는 쉽지 않은 상황이다.

실수요자들의 매수수요가 감소하는 이유는 실수요자들의 기준이 연봉 6천만원 이하인 경우라고 정부가 못을 박아놓은 상황이라 소득이 연 6천이상되는 상당수의 실수요자들이 정책혜택이나 지원에서 배제되고 있는 현재의 표면적인 이유보다는 향후 정부에서 주택시장을 강하게 압박할 것이 명백한 상황이라 가격상승에 대한 기대치가 대책이전과 대비해 확연히 낮아진 데에 수요 감소의 가장 결정적인 이유가 된다고 봐야 할듯하다.

왜냐하면 다주택자들은 물론, 실수요자들(=무주택자+전월세시장 체류자+일시적2주택자등)의 경우에도 집값상승기대감이 없다면 주택매수를 하지 않기 때문이다.

실거주 하는 주택 1채라 할지라도 최소한 향후 물가상승률 이상정도의 주택가격 상승이 없다면 취득세와 중개보수, 재산세 등을 감안하면 주택을 1채 매수해도 손해라는 인식이 투자심리에 절대적으로 자리 잡고 있기 때문이다. 따라서 주택시장에 대한 최소한의 상승기대감이 없는 경우 실수요자들의 경우에는 주택을 매수하지 않을 것이다. 거래절벽이 우려되는 이유가 이 때문이다.

차라리 정부에서 내년상반기까지 매도하는 주택에 대해서는 한시적 양도세 감면으로 다주택자들의 주택을 시장에 대거 풀리게 하고, 이를 받아줄 실수요자들(=다주택자들제외)에게도 이 기간동안 매수하는 경우 대출규제완화와 한시적 취득세 감면 같은 조치를 동시에 병행했다면 물량이 많이 풀리면서 동시에 실수요자들의 거래도 활성화하면서 주택시장안정+실수요자들의 내집마련지원이라는 두 마리토끼를 잡을 수 있는 가능성이 더 높았는데 출구를 열어주지 않는 강력한 규제로 인해 매도와 매수가 동시에 어려워지는 거래급감 내지는 거래절벽현상이 발생할 수 있는 부작용이 우려되는데 대해 아쉬움이 남는다.

한편, 다주택자들은 현재 이러지도 저러지도 못하는 가운데 정부가 9월에 내놓을 예정인 주택임대사업자등록 혜택 관련한 발표만을 기다리면서 처분이냐 보유냐 아니면 주택임대사업자등록이냐를 놓고 고민이 깊어지고 있고, 실수요자들은 실수요자들대로 일시적으로 2주택이나 1주택외 1분양권 등을 보유하게 된 사람들의 경우 정부정책으로 대출규제나 세제측면 모두 난감한 경우에 처했다는 기사들도 나오고 있는 상황이고 정부에서는 이부분에 대해서 수정 보완하는 대책들을 내놓기도 하지만 이들 모두에게 피해가 매우 적게 돌아가는 상황까지는 정책적 묘수가 없는지라 정부에서 한편에서 고민이 있는 것이 사실이리라.

특히 다주택자들이 하루아침에 투기세력이 되는 듯한 고강도 정책적인 측면도 아쉬움이 크다. 선진국에서는 다주택자들을 일종의 임대사업자로 보고 정책적으로 여러 지원들을 해준다. 물론 임대료 제한 등의 규제도 뒤 따르는 경우도 있지만 전세가 전무한 선진국의 다주택자들의 경우에는 임대료도 모두 ‘All 월세(올 월세)’로 받기 때문에 정부의 규제나 개입에 대해 반감은 훨씬 덜한 편이다.

그러나 국내의 경우 월세가 아닌 전세로 임대를 주고 있는 현실에서 매달 1원한푼 나오지 않는 올 전세로 임대를 주면서 각종 세금을 내며 보증금에 대해서까지 간주임대료로 임대수익을 책정하여 세금을 부과하는 우리나라의 경우에는 다주택자들이 전세를 주는 것이 임차인들에게 자선사업을 하는 것과 비슷하다는 체념 섞인 우스개 소리까지 나오는 실정이다.

주택임대등록 의무화가 아니더라도 현재 3주택이상자들은 전세를 주고 있더라도 간주임대료(=보증금을 시중은행금리수준이나 혹은 약간 높은 금리로 계산, 현재 간주임대료 1.9%내외, 월세를 받는 것으로 간주)로 세금을 내는 제도가 시행중이고 2주택인 경우에도 1채를 월세주면 일정금액이상 주택은 월세소득이 부과되고 있다.

물론 필자처럼 주택임대사업자등록(작년2016.4.19일등록)을 한 경우보다는 이들 미등록 다주택자들의 경우에는 정부에서 세금부과 관련해서는 제도권내 편입이 안되어 관리가 어렵기는 하지만 2주택~3주택이상이면 매년 국세청에서 임대소득을 신고하라고 우편물이 날아오지만 정부에서는 이러한 안내문이 아닌 확실한 제도권내 편입을 통해 임대주택시장관리와 세원관리를 하는 것을 목표로 삼고 있기는 하지만 그럼에도 불구하고 징벌적 측면에서 다주택자들을 출구 없이 압박하는 것은 선진국 사례를 볼 때 사뭇 의아스럽고 놀랄 수밖에 없는게 사실이다.

9월 발표예정인 주택임대사업등록 유도 정책에는 그동안 주택임대사업자등록을 하려고 해도 기준가격, 기준면적등의 제한으로 등록실익이 없어 등록을 하지 못하는 서울수도권지역의 다주택자들이 실질적으로 주택임대등록을 할 수 있도록 등록임대주택의 세제혜택의 기준이 되는 6억원이하(지방3억원이하), 혹은 전용면적 85제곱미터 이하 같은 제한을 현실적으로 완전히 수정하여 보완하여야만 자발적 임대등록의 실효성이 커질 것으로 판단된다.

이런 보완책이 나오리라 기대해본다. 다주택자들은 9월 발표하는 내용을 참고하여 내년 3월말까지 매도하거나 주택임대 미등록상태로 보유하거나, 혹은 자발적 임대등록 후 보유하거나 이 3가지 선택 갈림길에서 하나를 선택하면 될 것이다.