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보유시 내야 할 세금 - 종합부동산세
 

○ 납세의무자

* 주택: 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자 9억)을 초과하는 자

* 종합합산토지:전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자

* 별도합산토지:전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 자

○ 1세대 1주택자(종부세법 시행령 § 2의 3)

* 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 거주자를 말한다

※ 혼인(동거봉양)의 경우 혼인(최초 합가)한 날부터 5년 동안 각각 1세대로 봄

▷주택수 계산시 제외 : 비수도권 소재 1주택, 등록문화재(문화재보호법§47 제1항)

다만, 합산배제주택(임대주택 등), 상속 농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우는 주택수 계산시 포함

▷1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄

▷취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발 재건축(구주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)

○ 과세대상

* 주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정
⇒ 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세

과 세 대 상

과세 기준금액

공정시장가액비율

주택

일반

공시가격 6억원

80%

1세대 1주택자

공시가격 9억원

80%

토지

종합합산토지

공시가격 5억원

80%

별도합산토지

공시가격 80억원

70%


* 과세대상 구분

구분

재 산 의 종 류

재산세

종부세

주거용

주택(아파트,연립,다세대,단독 다가구),오피스텔(주거용)

별장(주거용 건물로서 휴양 피서용으로 사용되는 것)

일정한 임대주택 미분양주택 사원주택 기숙사 가정보육시설용 주택

과세

과세

과세

과세

×

×

기타

일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)

과세

×

종합

합산

나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지.임야.목장용지 등

재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지

재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지

재산세 분리과세 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지

과세

과세

과세

과세

과세

과세

과세

과세

별도

합산

일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)

법령상 인 허가 받은 사업용 토지

과세

과세

과세

과세

분리

과세

일부 농지.임야.목장용지 등(재산세만 0.07% 과세)

공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세)

골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)

과세

과세

과세

×

×

×


* 부동산 유형별 참고 법령

과세대상

참 고 법 령

주 택

주택법§ 2, 지방세법시행령 § 131 § 133 § 140

종합합산

지방세법 § 182(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부)

별도합산

지방세법시행령§ 131의2

분리과세

지방세법시행령§ 132

○ 과세표준

* 주 택 분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 6억]× 80% (공정시장가액비율)
(1세대 1주택자) : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 9억]× 80% (공정시장가액비율)
* 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 5억]× 80% (공정시장가액비율)
* 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 80억]× 70% (공정시장가액비율)

○ 세율

* 주택

과세표준

세율

누진공제

200억이하

0.5%

-

400억이하

0.6%

2,000만원

400억초과

0.7%

6,000만원


* 종합합산

과세표준

세율

누진공제

6억이하

0.5%

-

12억이하

0.75%

150만원

50억이하

1.0%

450만원

94억이하

1.5%

2,950만원

94억초과

2.0%

7,650만원


* 별도합산

과세표준

세율

누진공제

15억이하

0.75%

-

45억이하

1.5%

1,125만원

45억초과

2.0%

3,375만원

 

○ 산출세액 계산

* 산출세액=(과세표준 × 세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액1)

1) 해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 ×
과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액
주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세 상당액

* 1세대 1주택자 세액공제 = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율
① 연 령 별 공제율 : 60세 이상(10%), 65세 이상(20%), 70세 이상(30%)
② 보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%)

○ 세부담상한 초과세액

* (재산세 + 세부담상한전 종부세액1)) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% }
1) (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)

○ 고지납부(2008년부터 고지납부제 시행, 신고납부도 가능)

* 과세기준일 : 매년 6월 1일
* 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
* 물납:납부할 세액이 1천만원초과시 종부세 과세대상인 주택 및 토지 중에서 관리 처분이 가능한 재산의 공시가격을 기준으로 물납신청(농특세 제외)
* 분납:납부할 세액이 5백만원초과시 납부기한 경과일로부터 2개월 이내 분납 가능
※ 5백만원 초과 1천만원 미만 : 5백만원 초과금액, 1천만원 초과 : 50% 이하금액

○ 합산배제주택(임대주택 등)

* 합산배제 임대주택(종부세법 § 8 1항, 시행령 § 3)

▷임대사업자등록 및 사업자등록 필수(다가구 또는 다가구와 그 밖의 주택 소유자로 호수요건 미달로 임대사업자등록이 안 되는 경우에는 세무서에서 사업자등록만 요함)

임대주택유형

주거전용면적

주택가격

주택수

임대기간

지역

건설임대

149㎡이하

6억원이하

2호이상

5년이상

동일시 도

매입임대

국민주택규모이하

3억원이하

5호이상

10년이상

기존임대

국민주택규모이하

3억원이하

2호이상

5년이상

전국

미임대 건설임대

149㎡이하

6억원이하

-

-

-

리츠 펀드 매입임대

149㎡이하

6억원이하

5호이상

10년이상

비수도권

미분양 매입임대

149㎡이하

3억원이하

5호이상

5년이상

비수도권 매입임대

149㎡이하

3억원이하

-

7년이상

※ 국민주택규모 : 전용면적이 85㎡(단,수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 면 지역은 100㎡) 이하

* 합산배제 기타주택(종부세법 § 8 2항, 시행령 § 4)

① 기숙사 : 공장 등의 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)
② 사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 주택
③주택건설업자의미분양주택:주택건설업자(주택법의사업계획승인이나건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

- 미분양주택 합산배제 적용사례

미분양기간별 적용 구분

합산배제년도

2009년

2010년

2011년

2012년

2013년

재산세
납세의무가
최초로
성립하는 날

'04.6.2.~'05.6.1. 이전

×

×

×

×

'05.6.2.~'06.6.1. 이전

×

×

×

'06.6.2.~'07.6.1. 이전

×

×

'07.6.2.~'08.6.1. 이전

×

'08.6 2.~'09.6.1. 이전

④ 가정보육시설용 주택 : 과세기준일(6.1.)까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호 부여 받고 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택
⑤ 시공자가 대물변제 받은 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택(최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)
⑥ 비수도권 소재 1주택 : 수도권(서울, 인천, 경기도) 밖에 소재하는 1주택(2주택 이상을 소유한 경우에는 공시가격이 가장 높은 1주택)
- 합산배제 신고의무 없음. 1세대 1주택 주택수 판정시 제외
⑦ 연구기관의 연구원용 주택 : 정부출연연구기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택
⑧ 등록문화재 주택 : 문화재보호법 제47조제2항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택
⑨ 기업구조조정부동산투자회사 등이 2009.12.31까지 직접 취득하는 미분양주택
⑩ 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택

○ 조세특례제한법상 종부세 과세특례

* 서비스업 등에 대한 과세특례(조특법 § 104의12) ⇒ 2009년 삭제
* 향교 및 종교단체에 대한 과세특례(조특법 § 104의13) ⇒ 2008년 신설
▷개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 2005년 1월 4일 이전에 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄

* 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례(조특법 § 104의19) ⇒ 2009년 신설
▷주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 과세대상에서 제외

○ 2009년 재산세 세율

* 주택

과세표준

세율

누진공제

6천만이하

0.1%

-

1.5억이하

0.15%

3만원

3억이하

0.25%

18만원

3억초과

0.4%

63만원


* 종합합산

과세표준

세율

누진공제

2억이하

0.2%

-

10억이하

0.3%

20만원

10억초과

0.4%

120만원


* 별도합산

과세표준

세율

누진공제

5천만이하

0.2%

-

1억이하

0.3%

5만원

1억초과

0.5%

25만원

※ 2009년 공정시장가액비율(주택 : 60 %, 토지 : 70 %).
 
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