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부동산 양도시 내야 하는 세금 - 양도세

 

부동산 양도시 내야 하는 세금 - 양도세
양도소득세란?

부동산 등의 자산을 보유하던 중 발생한 불로소득적 자본이득 형성분을 양도의 시점에서 조세로 환수하는 제도이다. 경상적인 종합소득과는 별도로 우발적, 비경상적으로 발생하는 소득을 대상으로 한다. 양도소득세는 재산의 양도에 의하여 발생한 소득에서 담세력을 측정한다는 점에서 응익세 성격의 조세이며, 납세의무자의 과세환경을 중심으로 과세한다는 점에서 인세이다.

양도소득세의 과세대상자산

구분
개념
토지 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다.
건물 건룸에는 그 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다.
부동산에 관한 권리 ① 지상권
② 전세권
③ 등기된 부동산임차권
④ 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권 등)
주식 또는 출자지분 ① 주권상장법인의 주식
② 코스닥상장법인의 주식
③ ①,② 이외의 주식(비상장주식 등)
기타자산 ① 과점주주가 소유한 부동산 과다보유 법인의 주식
② 특수업종을 영위하는 부동산 과다보유 법인의 주식
③ 영업권(사업용 고정자산과 함께 양도)
④ 특정시설물 이용권ㆍ회원권ㆍ주식

양도의 의의와 형태

1. 양도의 의의
양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환 및 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 말한다. 따라서 아무런 반대급부가 없는 무상이전은 양도가 아니며, 형식적으로만 권리가 이전되는 명의신탁 등은 양도에 해당하지 아니한다.

양도행위의 형태

양도에 해당하는 경우 양도에 해당하지 않는 경우
① 매매
② 교환
③ 현물출자
④ 대물변제
⑤ 부담부증여
⑥ 수용,경매,공매
⑦ 이혼에 따른 위자료로 부동산 등을 이전하는 경우
⑧ 담보로 이전된 부동산을 채무불이행으로 본등기가 된 경우
① 무상이전
② 환지처분, 체비지 충당
③ 양도담보
④ 공유물의 단순분할
⑤ 배우자, 직계존비속간의 양도

양도 또는 취득의 시기

부동산 등의 거래는 매매계약의 체결, 중도금의 지급, 잔금의 지급, 소유권이전등기 등의 과정을 거친다. 이러한 거래과정 중 어느 시점을 양도 또는 취득의 시기로 보는가에 따라 양도소득의 귀속연도, 장기보유특별공제, 세율적용에 필요한 보유기간의 계산, 비과세 및 감면요건 등의 내용에 상당한 영향을 주기 때문에 매우 중요하다.

1. 매매 등 일반적인 거래의 양도ㆍ취득의 시기

1) 원칙 - 대금청산일
자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 양도 또는 취득의 시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

2) 예외 - 등기ㆍ등록 접수일
대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기ㆍ등록 및 명의개서를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 한다.

2. 특수한 거래의 양도ㆍ취득시기

1) 장기할부조건 연부취득 : 등기, 등록접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른날
2) 상속, 증여 : 상속개시일, 증여 받은날
3) 자가 건설 건축물 : 원칙은 사용검사필증 교부일, 예외는 사용승인일, 사실상 사용일
4) 환지처분 : 원칙은 환지 전 토지 취득일, 예외는 환지처분의 공고일의 다음날
5) 경매 : 경매대금 완납일
6) 과점주주의 주식거래 : 부동산 과다보유 법인의 과점주주가 50% 이상 양도하는 때

3. 취득시기의 의제

취득한지 오래되는 부동산은 양도차익의 계산에 있어서 상대적으로 불리하게 되므로, 이런한 문제점을 해소하기 위하여 의제취득시기를 다음과 같이 정하고 있다.
1) 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리 기타 자산
1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.
2) 주식 및 출자지분(상장주식ㆍ비상장주식)
1985년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1986년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.

양도소득세 과세표준의 계산

구분 항목
양도차익 양도가액
- 취득가액
- 기타의 필요경비
양도소득금액 양도차익
- 장기보유특별공제
과세표준 양도소득금액
- 양도소득기본공제
산출세액 양도소득과세표준 × 세율
양도소득산출세액

1. 양도차익의 계산
1) 양도가액과 취득가액의 적용
양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가애도 실지거래가액에 이하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하여야 한다.
구분
원칙
예외
ㆍ토지
ㆍ건물
ㆍ부동산에 관한 권리
ㆍ주식 또는 출자지분
ㆍ기타자산
실지거래가액 추계결정(매매사례가액,감정가액,환산취득가액)
또는 기준시가

2) 실지거래가액에 의하는 경우의 양도ㆍ취득가액과 기타의 필요경비
① 양도가액
양도가액이란 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말한다. 다만, 특수 관계에 있는 자와의 거래에서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

② 취득가액
취득에 소요된 실지거래가액이란 다음 금액을 합한 것을 말한다.
- 매입 또는 건설가액에 취득세ㆍ등록세 기타부대비용
- 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등
- 대금지급방법에 따라 이자상당액 등

③ 자본적 지출액
양도자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비를 말한다.

3) 추계결정에 의하는 경우의 양도ㆍ취득가액과 기타의 필요경비

① 매매사례가액
양도일 또는 취득일 전후 각3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 이쓴 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

② 감정가액
양도일 또는 취득일 전후 각3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

③ 환산취득가액
토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액,매매사례가액,감정가액 × 취득당시의 기준시가
-------------------
양도당시의 기준시가

④ 기준시가
⑤ 필요경비 개산공제
취득가액을 추계조사 또는 기준시가를 산정하는 경우 인정되는 필요경비이다.

구분 필요경비 개산 공제율
토지 취득당시의 개별공시지가 × %
(미등기 양도자산은 0.3%)
건물 일반 건물 취득당시의 국세청장 고시가액 × 3%
오피스텔ㆍ상업용 건물 취득당시의 국세청장이 일괄 고시가액 × 3%
(미등기 양도자산은 0.3%)
주택 취득당시의 개별주택가격ㆍ공동주택가격 × 3%
(미등기 양도자산은 0.3%)
지상권ㆍ전세권 및
등기된 부동산임차권
취득당시의 기준시가 × 7%(미등기 양도자산은 1%)
상가 이외의 자산 취득당시의 기준시가 × 1%

2. 양도소득금액의 계산
양도소득금액 = 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비) - 장기보유특별공제액

1) 의의
부동산의 장기보유를 상대적으로 우대하여 부동산투기를 통한 불로소득을 근절하고 보유기간동안의 명목소득에 대한 세부담의 경감과 과중한 세부담으로 인한 부동산시장의 동결을 방지하기 위해 적용하는 공제이다.

2) 적용대상 및 공제액
장기보유특별공제는 토지와 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 적용한다.

보유기간 공제액
3년 이상 5년 미만 양도차익 × 10%
5년 이상 10년 미만 양도차익 × 15%
10년 이상 양도차익 × 30%
15년 이상 (단, 양도소득세가 과세되는 1세대1주택) 양도차익 × 45%

3) 장기보유특별공제 적용배제 대상
장기보유특별공제 적용배제 대상
양도소득세 세율
① 미등기 양도자산(토지 및 건물) 70%
② 1세대 3주택 이상인 주택 및 부수토지 60%
③ 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원 입주권 수의 합이 3개 이상인 경우의 그 주택 60%
④ 1세대 2주택에 해당하는 주택 및 부수토지 50%
⑤ 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택 50%
⑥ 비사업용 토지 60%
⑦ 비사업용 토지 과다소유법인(기타자산 중 과점주주 및 특수업종)의 주식 60%

3. 양도소득 과세표준의 계산
양도소득 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 공제하여 계산한 금액으로 한다. (양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제)

1) 양도소득 기본공제 적용대상
양도소득기본공제는 장기보유특별공제와는 다르게 보유기간의 장단이나 과세대상별에 관계없이 모든 양도자산에 대하여 적용을 한다. 다만, 등기되지 아니한 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리는 제외한다.

2) 공제액
양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리와 기타자산, 주식 또는 출자지분(주식 등)의 소득별로 각각 연250만원을 공제한다.

4. 양도소득에 대한 세액의 계산
산출세액 = 양도소득 과세표준 × 세율

1) 양도소득세의 세율
과세대상의 자산별ㆍ보유기간별ㆍ등기여부ㆍ과세표준의 금액에 따라 차등비례세율과 초과누진세율을 함께 적용함으로써 과세의 형평과 부동산투기의 억제기능을 하고 있다.

① 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리

구분 세율
미등기 양도자산 70%
등기
양도
자산
2년 이상 보유 9~36%
1년 이상 2년 미만 보유 40%
1년 미만 보유 50%
특정지역 내 1세대 3주택(부수토지 포함)이상 보유 60%
1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3개 이상인 경우의 그 주택 60%
1세대 2주택에 해당하는 주택 50%
1세대가 주택과 조합원입주권을 각각1개씩 보유한 경우의 그 주택 50%
비사업용 토지 60%
비사업용 토지 과다소유법인(기타자산 중 과점주주 및 특수업종)의 주식 60%
◇ 초과누진세율(9~36%)
과세표준
양도소득세율
1천만원 이하 과세표준의 9%
1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 + 1천만원 초과금액의 18%
4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 + 4천만원 초과금액의 27%
8천만원 초과 1,710만원 + 8천만원 초과금액의 36%

② 기타자산 : 보유기간과 무관하게 9~36% 4단계 초과누진세율
③ 주식 또는 출자지분
- 중소기업 이외 법인의 주식 등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식 등 : 30%
- 중소기업의 주식 등 : 10%
- 위 이외의 주식 : 20%

2) 탄력세율
양도소득세의 세율은 그 세율에 100분의 15를 가감한 범위 안에서 조정할 수 있다.

5. 주택 및 조합원입주권의 중과세 판정

1) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위

① 수도권 및 광역시에 소재하는 주택과 이외 지역에 소재하는 주택으로서 양도당시 기준시가가 3억원을 초과하는 주택

② 장기임대업용 주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 주택이나 ‘조세특례제한법’에 의한 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택 등은 1세대 3주택 이상 계산시에는 포함되지만, 당해 주택 양도시에는 60% 세율을 적용하지 아니한다.

2) 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위

① 수도권 및 광역시에 소재하는 주택과 이외 지역에 소재하는 주택으로서 양도 당시 기준시가가 3억원을 초과하는 주택

② 1세대의 구성원 중 근무상의 사유로 다른 시군으로 주거 이전으로 1세대 2주택이 된 경우, 1주택을 소유하고 있는 60세(여자 55세)이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침으로 1세대 2주택이 된 경우, 혼인함으로 1세대 2주택이 된 경우, 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로 일시적 1세대 2주택이 된 경우에 대하여는 1세대 2주택 이상 계산시에는 포함되지만, 당해 주택 양도시에는 50% 세율을 적용하지 아니한다.

국외자산양도에 대한 양도소득세
자본자유화가 시행됨에 따라 국내소재자산의 양도와 국외소재자산의 양도 간에 조세부담의 형평을 유지하기 위하여 거주자가 양도하는 국외소재 부동산 등의 양도소득에 대하여도 양도소득세를 과세한다.

양도소득세 비과세
비과세는 과세요건이 충족됨에도 불구하고 과세권자가 사회ㆍ경제적 목적을 위해 자신의 과세권을 포기하는 것으로, 납세의무가 불성립하므로 납세의무자의 신청 없이도 당연히 과세되지 아니한다.

1. 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도소득
양도소득세의 비과세대상인 1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.
* 서울특별시, 과천시, 1기 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동신도시) 지역에 경우는 3년 이상 보유기간과 함께 거주기간 2년 이상 요건도 충족해야함.

1) 1세대의 요건

① 원칙 : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말한다.
② 예외 : 거주자로서 연령이 30세 이상, 배우자가 사당하거나 이혼한 경우 등을 배우자가 없어도 1세대로 본다.

2) 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것

2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.
① 원칙 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하여야 한다.
② 예외 : 일시적 1세대 2주택, 상속으로 인한 1세대 2주택, 직계존속의 동거봉양을 위한 1세대 2주택, 혼인으로 인한 1세대 2주택 등의 경우는 1주택의 양도가 아님에도 이를 1세대 1주택으로 본다.

1세대 1주택 비과세 예외 내용
일시적 1세대 2주택 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택(3년 보유, 특정지역 2년거주 충족)을 양도한 경우
상속으로 인한 1세대 2주택 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우(3년 이상 보유, 특정지역 2년 거주요건 충족)
직계존속의 동거봉양을 위한 1세대 2주택 1주택을 보유하고 1세대를 구성 하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자55세) 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우에 세대를 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(3년보 유, 특정지역 2년 거주 충족)
혼인으로 인한 1세대 2주택 1주택을 보유하는 자가 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우, 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(3년 보유, 특정지역 2년 거주 충족)
지정문화재 및 등록문화재 등의 주택 [문화재보호법]의 규정에 의한 지정문화재 및 등록문화재 등의 주택과 그 밖의 주택을 소유하는 경우에 일반주택(3년 보유, 특정지역 2년 거주 충족)을 양도하는 경우
농어촌주택에 대한 특례 [수도권정비계획법]에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍 지역 또는 면지역에 소재하는 농어촌 주택과 그 외의 일반주택을 소유하는 경우 일반주택(3년 보유, 특정지역 2년 거주 충족) 양도하는 경우

3) 3년 이상 보유할 것
① 원칙
1세대 1주택의 요건을 갖추었다가 하더라도 그 보유기간이 3년 이상이어야 비과세 적용을 받을 수 있다. 다만, 서울특별시, 과천시, 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)의 경우에는 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 한다.

② 예외
- [임대주택법]에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설 임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
- 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 의한 협의 매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 되는 경우
- [해외이주법]에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우, 다만 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
- 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우, 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
- 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양(1년 이상의 요양) 기타 부득이한 사유로 다른 시, 군으로 주거를 이전하는 경우

4) 재개발ㆍ재건축 조합원 입주권

① 조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 비과세 배제
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 1세대가 주택과 [도시 및 주거환경정비법]에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위인 조합원 입주권를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 비과세를 적용하지 아니한다. 다만, [도시 및 주거환경정비법]에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유인 경우에는 비과세를 적용한다.

◇ 조합원입주권에 대한 비과세 배제
1. 제89조 제2항은 2006년 1월 1일 이후 최초로 [도시 및 주거환경정비법]에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.
2. 주택재건축사업계획 승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ증여 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 [도시 및 주거환경정비법]에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 양도소득세 비과세를 적용하지 아니한다.

② 재개발ㆍ재건축 조합원 입주권에 대한 비과세 특례
조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 당해 조합원 입주권을 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우, 양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우(단, 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한함)에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보지 아니하고 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세한다.

5) 미등기 양도자산이 아닐 것

비과세 요건이 모두 해당되더라도 당해 주택이 미등기 상태로 양도되는 경우에는 비과세 규정을 적용하지 아니한다. 단, 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산을 그러하지 아니한다.

6) 겸용주택의 판정

하나의 건물의 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

7) 고가주택
고가주택인 경우에는 1세대 1주택을 3년 이상 보유한 후 양도하였더라도 양도가액 6억원을 초과하는 금액에 상당하는 양도소득에 대하여는 비과세되지 아니하고 양도소득세가 과세된다.
① 고가주택에 대하 양도차익의 계산

고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 = 양도차익 × 양도가액-6억원
-------------
양도가액

② 고가주택의 장기보유특별공제

고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 = 장기보유
특별공제액
× 양도가액-6억원
-------------
양도가액

양도소득세의 면제와 경감

1. 양도소득세의 면제
1) 영농조합법인에 대한 면제
2) 영어(營漁)조합법인에 대한 면제
3) 농업회사법인에 대한 면제
4) 자경농지에 대한 면제
5) 농지대토에 대한 양도소득세 면제
6) 신축임대주택에 대한 면제

2. 양도소득세의 경감
1) 공익사업용 토지 등에 대한 감면
2) 장기임대주택에 대한 감면
3) 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례
4) 농어촌주택취득자에 대한 양도소득세과세특례
5) 재건축조합에 대한 과세특례

납세의무자

양도소득세의 납세의무자는 국내에 소재하는 과세대상자산을 양도함으로써 양도소득이 발생된 자로서, 거주자 및 비거주자를 불문하고 법인 이외의 자연인이면 누구나 납세의무를 진다.

1. 거주자와 비거주자

구분
구별 기준
납세의 범위
거주자 국내에 주소 또는 1년 이상 거소를 둔 경우(단, 국외자산양도의 경우에는 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자) 국내재산ㆍ국외재산 구분 없이 [소득세법]에서 정한 모든 소득에 대해 납세의무를 지는 무제한 납세의무
비거주자 위 이외의 경우 국내소득에 대하여만 납세의무를 지는 제한 납세의무

2) 공동소유자산
공동소유자산을 양도한 경우에는 그 소득금액에 대한 소유지분별로 각각 납세의무를 진다.

3) 상속에 의한 납세의무 승계
피상속인에게 부과된 소득세에 대하여는 상속인에게 그 납세의무가 승계된다. 다만, 상속인은 상속으로 인하여 얻은 자산의 한도 내에서 납부할 의무가 있다. 또한 상속인이 2인 이상일 경우에는 상속의 지분에 따라 안분한 세액에 대해 납세할 의무를 진다.

4) 피상속인 명의로 양도한 경우
양도자산의 소유자가 사망한 후 상속인이 상속절차를 이행하지 아니하고 피상속인 명의로 그 상속자산을 양도한 경우에 상속인은 상속개시일로부터 양도일까지 발생된 양도소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다.

납세지
양도소득세의 납세지는 양도소득자, 즉 납세의무자의 주소지 관할 세무서로 하며 양도자가 비거주자인 경우에는 양도재산의 소재지 관할세무서로 한다.

양도소득 과세표준의 신고와 자진납부

1. 양도소득 과세표준의 예정신고와 자진납부

1) 양도소득 과세표준 예정신고

① 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리와 기타자산을 양도한 경우
그 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월 내에 납세지 관할세무서장에게 양도소득 과세표준을 신고해야한다. 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다.
② 주식 또는 출자지분 : 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월내에 신고해야 한다.

2) 예정신고 자신납부와 세액공제

거주자가 예정신고를 하는 때에는 산출세액을 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. 이 경우는 그 산출세액에서 납부할 세액의 10%에 상당하는 금액을 공제한다.

2. 양도소득 과세표준의 확정신고와 자진납부

1) 양도소득 과세표준 확정신고

① 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 하며, 당해 연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.
② 예정신고를 한 자는 당해 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다.

2) 확정신고 자진납부

거주자는 당해 연도의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

3. 양도소득세의 분납과 물납

1) 분납

거주자로서 납부하여야 할 세액이 1,000만원을 초과하는 자는 그 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 분납할 수 있다. 납부할 세액이 2,000만원 이하인 때는 1,000만원을 초과하는 금액, 납부할 세액이 2,000만원을 초과하는 때 그 세액의 100분의 50 이하의 금액

2) 물납

[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]이 규정하는 공공사업의 시행자에게 토지 등이 양도되거나 수용되어 발생한 소득에 대한 양도소득세 납부세액이 1,000만원을 초과하여 금전으로 납부하기 곤란한 경우에는 당해 토지 등의 대금으로 교부받은 공공용지보상채권으로 납부할 수 있다. 물납하고자 하는 경우는 예정신고 또는 확정신고기한 10일 전까지 납세지 관할세무서장에게 신청하여야 한다.

4. 양도소득세의 부가세

양도소득세에는 납부하여야 할 세액의 100분의 10인 소득할 주민세와 감면세액의 100분의 20에 해당하는 농어촌특별세가 부과된다.

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