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부동산 3대악재 끝..상승장세 온다!
[ 내집마련 2016-04-14 ] 조회수 3424
부동산 3대악재 끝..상승장세 온다!

‘부동산 3대악재는 가짜다’라는 칼럼(=2016.3.25 필자 기고칼럼 참조)을 얼마전 기고한바 있지만 현재, 총선 임박한 상황이고 선거이후 곧바로 총선정국이 마무리되고나면 본격적인 경제활성화방안이 나올 가능성이 높을것으로 예상된다.

그렇다면 3대악재는 사실상 막을 내릴것으로 전망되는데 부동산시장에 영향을 주는 가장 중요한 변수하나가 추가되었는데 새누리당에서 제시하고 있는 양적완화가 그것이다.

금리인하만이 아닌, 시중에 돈을 풀어 경기를 부양하고 기업의 구조조정까지 두 마리 토끼를 잡겠다는 복안이다. 한은에서 산업금융채권(산금채)와 MBS(주택저당증권)를 사들여 시중에 돈을 풀고 주택담보대출자들의 상환기간을 늘려주는등 사실상 작년 4/4분기경에 추진한 대출규제정책의 방향이 수정되는 쪽으로 선회하는 분기점이 될 수 있는 복안이기도 해 양적완화정책 추진은 향후 부동산시장의 향배를 가르는 중요한 변수로 떠오르게 되었다고 볼 수 있다. 

물론 총선전에는 당연히 새누리당이 제시하는 양적완화 정책에 대한 논란과 각종 이견들이 쏟아지는 것이 당연하다보니 현재는 뉴스기사에 주로 ‘양적완화 논란’과 같은 기사들이 나오고있긴하지만 막상 선거가 종료되면 본격적인 경제활성화라는 대의명분과 3%대 경제성장률을맞추기위해 돈을 풀지않고서는 그러한 목적이 달성되기 쉽지않는 경제상황임을 감안한다면 총선후에는 양적완화논란이라는 기사들도 기사방향이 사뭇 달라지는 기조로 변화될가능성이 높지 않을까 예측되는게 사실이다.

시중에 통화량이 증가하면 부동산가격은 민감하게 반응하는 가장 대표적인 실물재화다. 시중에 돈이 풀릴 때 주택가격이 상승하고 시중에 돈이 마르면 주택가격이 하락한 상황은 과거를 살펴보면 여실히 드러난다.

양적완화가 실제로 총선이후 정책적으로 시행된다면 부동산시장은 상당한 변동성, 회복상승세가 예상된다.

과거 86년도에도 정부가 양적완화를 단행한적이 있는데, 양적완화 1년전인 85년 총선과 양적완화 1년후인 87년 대선, 그리고 다음해인 88년 올림픽으로 이어지는 흐름속에서 시중에 통화량이 급증하고 부동산가격이 급등하는등의 상황을 연출한바 있는데 현재 총선과 총선이후 양적완화, 다음해인 2017년 내년 대선정국, 그리고 대선이후 2018년 평창 동계올림픽으로 이어지는 장세가 묘하게도 30년전인 86년과 닮아있다.

물론 과거와 현재를 단순비교하는 것은 무의미할 수밖에 없지만 추세적인 흐름인 선거와 돈풀기, 각종 개발공약발표 및 대선이후 치러지는 중요한 국가행사(올림픽)등의 상황을 단순히 우연이나 일고의 가치도 없는 우연의 일치로 치부하기에는 어려운 측면이 일부 있어보여 예의주시할필요가 있을 것이다.
일부 전문가들은 금리인하 수단이 남았는데, 통화량정책으로 돈풀기(양적완화)를 하는 것은 시기상조라고 우려하는의견도 많은데, 역으로 생각하면 금리인하 수단까지 더 남아있는 상황임에도 불구하고 양적완화를 단행하면서 추가로 금리까지 인하되는 경우 천문학적인 시중 부동자금이 부동산으로 유입될 것은 너무나도 자명하기 때문에 양적완화는 부동산시장에 커다른 화두(변수)를 던져놓고 있다.

총선결과는 아무도 모르고 필자는 정치에는 전혀관심이 없고 오직 정책(경제,부동산,건설정책등)에 관심이 있을뿐이다. 따라서 총선후에 양적완화 시행여부에 따른 부동산시장 파급효과는 상당히 클것으로 전망된다.

더구나 앞으로 2-3년간은 지속적인 개발공약발표와 대선 올림픽등 유동성장세등이 맞물리는 시기일 수밖에 없어서 부동산가격이 침체되리라 보는 것이 커다란 오판이 될 가능성이 높다.

2018년~2019년이후 수도권 2기신도시 공급이 끊기는점도 주목해야한다. 이후 공사기간 2.6년을 감안한다면 공급물량급감으로 2019년~2022년 사이 주택시장이 상당한 변화를 겪으면서 상승장세 변화될 가능성이 크다. 공급과잉이라는 논리는 가짜로 밝혀지고 있고 미 금리인상으로 주택시장이 죽는다는 낭설은 가짜임이 이미 판명되었고 유일하게 진짜 실제 악재였던 대출규제역시 총선후에는 어떠한 형태로든 완화될가능성이 큰, 유통기간 6개월짜리 통조림에 불과하기 때문에 이들 3대악재가 발호했던 작년 4/4분기와 향후 주택시장은 상당한 차이가 발생하리라 예측된다.

전세난에 떠밀려 반전세와 월세로 밀려나는 상황도 간과해서는 안되며, 공급과잉논란은 과거금융위기이후와는 전혀다르다. 다시말해 과거 공급물량이 중대형 고분양가 위주에 경제상황 악화로 인해 문제가 되었지만 지금은 중소형위주의 분양가 상한제물량이라 사업주체측은 입주거부등을 과거처럼 크게 두려워하는 상황이 아니다, 높은 전세비중을 이용 얼마든지 전세로 돌려버릴 수 있는 상황이기 때문에 과거와는 판이하게 다르다.

부동산 3대악재는 가짜임이 판명되고 있고 이미 효력을 상실하고 있는중이다. 총선과 양적완화, 대선과 올림픽(평창), 2기신도시 공급물량급감, 베이비부머세대들의 주택연금가입급증으로 인한 매물감소등 현재 상황은 주택가격급락을 우려하기보다는 수도권을 중심으로, 최근 5년간 활황장세를 보이고 급등했던 지방권의 주택시장 상승장세가 재현될가능성을 걱정해야할 형국에 가깝다. 

무주택수요자들과 주택시장 수요자들은 이러한 요인들은 면밀하고 꼼꼼하게 고려하여 가급적 무주택(전세,월세)을 버리고 내집마련을 통해 양적완화라는 커다란 시장흐름에 대응해나가는 것이 유리하지 무작정 전세나 월세만을 고집하는 것은 상당한 리스크가 될수있음을 염두해둬야할 것이다.

김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
  
 
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