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8.25 가계부채대책의 파급효과는?
[ 내집마련 2016-08-31 ] 조회수 2988
8.25 가계부채대책의 파급효과는?

정부가 8월25일(칼럼작성기준으로 어제)또다시 가계부채를 잡는다며 대책을 내놓았다. 정부정책이 눈뜨면 바뀔정도로 자주 변하면서 시장의 피로감은 상당히 심해지고 있고 정책이 너무 자주 바뀌다보니 정책이 나올때마다 정책내용을 분석하고 시장상황과 파급효과등을 분석해야하는 입장에 있는 필자나 업계 전문가들 역시 피로감(우스개 소리로 ‘짜증수준’)이 적지 않다. 

정책이라는 것이 한번 내놓을 때 최소한 1-2년을 바라보고 내놓아야 하는데 통상 6개월도 내다보지않고 급한대로 주먹구구식으로 시장상황의 특이사항 하나하나에 반응하면서 단편적이고 성급한 정책들이 나오다보니 시장과 실수요자들의 피로감은 물론 시장혼선만 자꾸 가중되고 시장이 복잡해지게 되는 현상만 생기고 있다. 심지어 부동산시장의 냉온탕중 어느장단에 맞춰 움직역야 될지 알 수 없는 혼돈만 가중되고 있는 상황이다.

정부가 발표한 8.25 가계부채 관리방안(이하 가계부채대책)의 핵심은 크게 3가지정도다. 우선 대책에 포함될것으로 예상됐던 분양권 전매제한 부분이 빠졌다는점이다. 가장 강력한 규제로 볼 수 있는 대책인데 이번대책에서는 일단 제외되어 시장의 혼돈은 거의 없을전망이다. 향후 상황을 본후 과열이 심해지는 경우 추가로 검토하겠다는정도이나 여러부작용등으로 인해 실질적으로 시행 가능성은 적지않다는게 필자의 판단이다. 

두번째로 중요한 내용은 아파트 공급량을 줄이겠다는 것이다. LH에서 주택용지를 대폭줄여 공급자체를 확 줄여 대출을 받는 실체 자체를 줄여버리겠다는 취지다. 뜻밖의 대책이고 향후 부작용(3-4년후 집값급등)이 우려되는 부분이다. 

사실 부동산대책이 아니고 가계부채대책을 내놓으면서 아파트 공급량을 줄인다는 대책은 기상천외하고도 ‘전인미답(前人未踏,처음 일어난 사건)’의 최초의 대책이라고 볼 수 있다. 가계부채를 잡는데 주택공급을 줄여 가계부채증가세를 원천적으로 차단하겠다는 것이다. 

생소하기도하고 기발한것같기도 하고 처음 발표내용을 보았을 때 깜짝 놀랄 수밖에 없었고 갸웃뚱해질 수밖에 없었다. 언발에 오줌누기식과 비슷하지만 정부입장에서는 고육책으로 사용할 수밖에 없는 카드였던 것으로 이해된다. 

왜냐하면 내년과 내후년 입주물량이 각각 최근 5년간의 평년치를 뛰어넘는 35만가구이상 수준으로 입주가 예정되어있는부분을 감안한 물량공급조절장치로 염두에 둔 것으로 보인다. 다만 2기신도시 추가지정중단을 통해 2기신도시 공급이 거의 끊기는 2019년전후로 올해와 내년이후 주택공급을 줄이게 되면 향후 감당키어려운 집값급등이라는 부메랑을 맞을수도 있는 정책이다. 

정부는 이에대해서도 잘 알기 때문에 일단 급한불을 끄면서 입주물량을 상황상황 보면서 순차적으로 공급량을 조절하겠다는 취지로 비춰진다. 당장 올해 LH에서 전년도수준의 절반수준으로 택지공급을 줄이고 내년에도 상황을 보고 추가적으로 줄인다는 계획이다.

또한 집단대출 보증을 기존 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사에서 각각 2건씩 가능하던 것을 10월1일 입주자모집공고가 나오는 물량부터는 양사 도합 2건까지만 가능하도록 집단대출보증부분을 강화하였다. 통상적으로 한사람이 2개초과(3개이상부터)하는 대출이 있는 경우 실제 은행에서 중도금집단대출을 대출을 거절하는사례가 많고 보통 본인, 배우자, 가족등등 인원과 수요에 맞게 분산하여 분양받는 사례가 많아 시장에 미치는 영향은 크지 않을것으로 예상된다. 

나머지 대책들은 특기할만한 내용이라기보다는 각론차원에서 세세하고 부분적인 내용들로 시장에 큰 영향을 줄만한 내용들은 아니다.

이번 대책에서는 분양권전매제한, 집단대출 소득심사강화, LTV,DTI 규제등 3가지 내용은 제외되었고 오히려 정부가 주도적으로 공급물량을 파격적으로 줄여 입주물량과 공급을 차단하여 가계대출(집단대출등)의 증가세를 원천적으로 차단하겠다는 다소 생소하고 뜻밖의 대책으로 발표가 되어 시장의 혼선은 미미하고 찻잔속의 태풍수준으로 시장 파급효과는 거의 없을것으로 전망된다. 

만약 분양권 전매제한같은 극약처방이 나왔다면 시장은 대혼란에 빠졌을것으로 우려되었지만 극약처방전은 발급이 되지않았다. 

정부주도 공공택지물량은 대폭 줄이되 뉴스테이같은 기업형임대주택은 변화가없거나오히려 늘릴수있어서 향후 전세수요자들의 경우 입주물량이 많은 내년과 내후년이 지나면 주택을 매수하거나 아니면 뉴스테이이 상당한 금액의 보증금과 월세를 내며 거주하거나 민간월세, 반전세등에 거주하여야 하는 도전에 직면할것으로 예상된다. 

따라서 무주택 실수요자들(전세,반전세,월세수요자)이라면 추석이후~내년말~내후년상반기까지 1-2년이내에 전세나 반전세를 탈피하고 내집마련을 시도해보는 것이 유리해보인다.


김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr

네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital
  
 
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