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2017년 부동산시장 전망!
[ 내집마련 2016-12-12 ] 조회수 3324
 2017년 부동산시장 전망!


2017년 부동산시장은 어떻게 될까? 대한민국 부동산시장이 혼란에 빠져버렸다. 다가오는 2017년의 부동산시장은 어떤 모습일까? 2017년 부동산시장을 10가지 테마를 통해 살펴보고자 한다.


1. 정책이 저승사자가 된 대한민국 부동산시장!

부동산시장은 정책이 좌지우지할 수 있다. 시장을 살리려면 얼마든지 살릴 수 있고 죽이려고 하면 주사(=정책적 악재) 큰거 한방정도면 시장이 소위 한방에 훅 가는 일도 생겨날 수 있다. 

수급의 불균형은 과거에 비해 많이 안정화되어있어서 현재 대한민국 부동산시장은 정책변수가 가장 큰 변수가 된 상태로 볼 수 있다. 이로 인해 정책 하나에 강남권이 휘청이는 일이 발생하고 계속해서 뜨거울것같았던 시장이 한순간에 파장분위기로 잠잠해지는 일도 발생한 것이다. 



2. 2016년은 ‘11.3대책’ 이전과 이후로 나뉜다

그런맥락에서 본다면 2016년 부동산시장은 ‘11.3 대책’ 이전과 이후로 나눠볼 수 있다. ‘11.3대책’이전은 시장이 완연한 회복, 상승세의 모습을 보였다. 물론 이러한 상승장세속에서 일부 투기세력이나 지방에서 수도권으로 원정투자하는 세력 및 집단적으로 움직이는 갭투자자들의 왕성한 싹쓸이 쇼핑이나 청약광풍과 떳다방들의 발호로 인해 실수요자들이 낭패를 보는 폐해도 있었지만 이러한 현상의 근원에는 상승회복장세라는 추세적인 흐름이 있었다.

그러나 ‘11.3대책’은 이러한 투기세력들과 떳다방들의 발호를 일거에 오지의 섬으로 유배를 보낸것과 같은 효과를 보였다. 청약광풍은 정부의 청약제도 변경으로 인해 청약 예비군들이 대거 급증한 결과였기 때문에 정부의 탓도 일부 있다고 볼수있었는데 청약제도를 철저하게 실수요위주로 재편함으로써 기존의 청약제도에 터잡은 부작용들이 이제 상당폭 사라질 수 있는 계기가 된 것이다. 정부에서 잘못된 처방전을 주고 부작용이 생기자 처방전을 재발급하자 부작용이 사라진 것이다. 



3. 2014년 이후 상승장은 ‘11.3대책’으로 사망선고 받았나? 

그러나 2014년 하반기부터 본격적인 상승장세가 시작된 이후에 2년만에 상승세를 인위적으로 눌러놓은 현재의 상태가 과연 하락장세의 전주곡이 될것인지가 쟁점이 될 수 있다. 

상승장세는 통상 과거 2000년대 초반에 수도권에서 나타난 추세를 상기해볼 때 4년~6년정도는 상승세가 이어져야 하는 것이 추세적 흐름이었고 2010년대초에 지방대도시를 중심으로 나타난 대세상승세역시 6년정도 이어진 것을 우리는 쉽게 알 수 있다. 

상승장세 중간에 급등이나 과열을 우려한 정부 정책에 의해 일시적으로 1년여정도 조정장세를 보였지만 상승장세의 큰 물줄기를 꺾지는 못했었다. 따라서 ‘11.3대책’으로 추춤해지고 정부의 타겟이 된 지역들의 하락세가 나타나고 있는 현재의 시장이 계속 이어지면서 곧바로 대세하락으로 연결되어 향후 4-5년간 다시 침체의 늪으로 빠질것인가 하는 것은 매우 중요한 쟁점이 될 수밖에 없다. 

다만 필자의 견해로는 현재의 조정장세는 대세하락의 전주곡(前奏曲)이 아니며, 이는 정부의 일관성 없는 정책으로 인해 일시적 조정장세 및 쉬어가는 장세로 봐야할 것이다. 그리고 조정장세는 길어야 1년, 최대 1년6개월정도면 그칠것으로 전망한다. 이유는 상승추세를 인위적으로 틀어막은 상태이고 시중의 거대한 부동자금이 지하로 파묻힐가능성은 없기 때문에 돈은 시장에서 움직이되 부동산시장으로 재유입될 가능성이 높기 때문이다. 



4. 예견되고 항체가 생긴 악재는 악재가 아니다!   

1년넘게 예견되었거나 그 이하의 기간이라고 하더라도 언론에서 대대적으로 융단폭격식 보도를 통해 귀가 닳도록 들은 악재들은 예견된 악재이자 동시에 항체와 면역력이 생겨 진정한 의미에서 악재라고 보기 어렵다. 

진정한 악재는 예견되지 못하거나 적어도 일반인 대다수가 쉽게 인지할수 없었거나 예측가능한 모습이 아니라 갑자기 쓰나미와도 같이 큰 충격파로 다가와야 하며 투자심리가 완전히 멘탈붕괴 수준이어야 진정한 악재라고 볼 수 있다. 외환위기나 금융위기가 대표적인 대형악재라고 볼 수 있다. 그 외의 것들은 대부분 잔파도에 불과한 일시적 바람과도 같은 것이라고 볼 수 있다. 



5. 불확실성은 시장에서 생각보다 길지 않다!  

정치적인 혼란으로 투자심리가 약화된건 사실이다. 그러나 몇 개월정도가 지나거나 적어도 12월에는 대선이 치러지고 대선이 치러지는 시점에서 이전의 2-3개월은 대선정국으로 본격적으로 구도(판)가 짜여지고 그때가 되면 혼란과 혼돈의 모습보다는 대선공약과 대선에서의 승리를 위해 최종 후보자들과 각 당(黨)들이 일사분란하게 민심을 얻기위한 사생결단의 대결을 펼치면서 정국이 기대감으로 안정되는 것이 보통이다. 

따라서 현재 정치적인 혼란은 영원하지 않다. 이른 시간내에 어느정도 정상화가 가능하다. 또한 헤프닝으로 끝나면서 동시에 세계적인 미래예측가들과 경제전문가들에게 망신살(=많은 전문가들이 브렉시트가 세계경제 공황까지 가져다올수있다거나 혹은 글로벌 금융위기와 맞먹는 충격이 전세계를 덮칠수있다는등의 주장을 펼쳤으나 망신만 당한 헤프닝 사건)을 가져다준 브렉시트 재료역시 한두달 뉴스에서 대대적으로 보도하다 지금은 브렉시트의 ‘브’자(字) 얘기도 안나올정도로 금방 잊혀져버린 사건이 되고 말았다. 

‘트펌프 쇼크’ 역시 생각보다 전세계가 빠르게 안정되고 있고 예상보다 더 신속하게 전세계 대부분의 국가가 트럼프시대에 적응하고 있는 양상이다.



6. 미국금리인상? 진짜 무서운건 시중은행의 묻지마 금리올리기 꼼수다!

우리가 가장 두려워하는 미국금리(인상)는 어떨까? 미국 금리는 뉴스에 나오는대로 오르기는 오를 것이다. 그동안 1년반을 뉴스에서 “올린다” “올린다” 뜸만 들였지만 이제는 뜸을 더 이상 들일 수 없기 때문이다. 그러나 상승폭엔 분명한 한계가 있다. 또한 미국이 금리를 올리는 이유는 자국의 경제가 그만큼(=금리를 올려도 될만큼) 좋아지고 있기 때문이다.  

그렇다면 국내 금리는 어떨까? 2017년에 오를까? 물론 오를수는 있다. 그러나 미국금리인상에 임박하여 한은이 전격적으로 선제적인 금리인하를 통해 미국금리인상에 대비한 국내기준금리인하 카드를 2017년도에 사용할수도 있다. 

그러나 오름폭이나 내림폭은 일정한 수준에 머물 것이다. 따라서 미국 금리인상이나 한국의 기준금리인상등은 생각만큼 커다란 악재라고 보기는 어렵다. 이미 1년6개월이나 면역체계가 갖춰져 있기 때문이다. 

문제는 오히려 시중은행들의 금리올리기 꼼수가 더 문제다. 미국이 금리를 올리지도 않았고 한국은행이 기준금리를 올리지도 않았는데도 시중은행은 예금금리는 지속적으로 내려서 1억원 예치시 한달이자로 원두커피 한잔(4천원)가격보다 못한 이자(하루이자)를 주면서 대출이자는 고삐풀린 망아지처럼 마구 올리고 있다. 

여기에 놀란 금감원에서 보다못해 시중은행 전체에 대해 대출금리를 올리는것에 대한 실태조사에 들어간 상태지만 눈에띄는 결과물(금리인하)은 아직 나오고 있지 않은상황이라 오히려 시중은행에 대한 관리감독을 철저히 해야 할 것이다. 오를때는 마구 올리면서 내릴때는 찔끔 내리는 국내 시중은행의 행태가 부동산시장에 실질적인 악재라고 볼 수 있는 셈이다. 
 
미국 금리인상은 진정한 의미에서의 진짜악재가 아니다. 어느정도 시장에서 예측이 가능하게 흐름이 이어지거나 설사 오르더라도 완만하게 오른다면 대한민국 부동산시장에  악재가 될 수는 없다. 오히려 중기적으로는 호재가 될수도 있는 것이다. 

그러나 시중은행의 마구잡이식 금리올리기 수법은 정부가 손을 한번 봐야 할정도로 도가 지나치고 있다. 예금금리는 1%대인데 주택담보대출금리는 4%대라는, 있을 수 없는 금리가 각 시중은행 창구마다 도배되어있는상태다. 금감원의 지도감독이 필수적으로 요구되는 중대한 사안이다. 미국금리인상보다 더 무서운게 바로 시중은행의 이같은 잇속챙기기식 금리올리기 꼼수인 것이다. 이것이야말로 대책없는 악재가 아닐수없는 것이다.  



7. 2017년~2018년 입주물량은 과잉인가?

수급측면에서 살펴보면 공급과잉이라고 하는 것은 단순히 1년~2년정도의 단기간의 일시적 공급물량 잉여로 인해 공급과잉이라고 판단하기는 어렵다. 

또한 이러한 논리를 들이대면서 입주대란설이 현실화된다거나 집값이 폭락한다거나 하는 섣부른 주장은 렌트푸어를 양산하는데 상당한 기여를 하는 논리가 된다. 

1~2년 입주물량이 많다고 입주대란이 충격으로 다가와 시장을 대세하락으로 몰아갈 가능성은 거의 희박하다. 최소한 5년정도의 기간에서 공급과잉 물량이 누적돼야 하는데, 2017년,2018년의 입주물량(2년간 아파트입주물량 약 70만가구, 연간 약 35만가구) 잉여(2년간 총 약 9만여가구가 직전연도 10년평균 입주물량수치대비 잉여)는 그 이전 2010년~2014년 사이의 입주물량 평균치 이하(5년평균치 약 27만가구, 그 이전 5년치 평균대비 연간 4만가구내외 부족분의 누적치(20만가구 부족분 누적)를 감안하면 오히려 2017년~2018년 입주물량은 그동안 공급물량 부족에 따른 해갈로 보는 것이 타당하다.  다만 일부지역에서 일시적 역전세난이나 일시적 가격조정등의 모습은 나타날수있으나 단기에 그치는 잔파도수준에 불과할것으로 예상된다.



8. 2017년, 다른변수 없을시 ‘정중동’+‘양극화’ 양상 띌듯!

위 7가지 논점들을 정리하여 2017년 대한민국 부동산시장을 전망해보면, 2017년과 2018년은 ‘정중동(靜中動)’의 모습이 될 것으로 예상된다. 진정한 악재라고 해봐야 위에서 열거한 논점들에서 악재를 추출해보면 미국금리인상에 편승하여 시중은행이 한은의 금리방향과 역행하면서 제멋대로 금리를 올리는 꼼수를 부린다면 시장은 악재영향을 받아 매수세가 꺾이게 될 수 있다. 

다만 막대한 시중자금이 여전히 투자처를 찾아 움직일 수밖에 없기 때문에 부동산시장은 옥석을 가리면서 대출이자가 다소 오르더라도 대출이자를 충분히 상쇄하고도 남을만한 부동산지역이나 단지, 물건에 자금과 투자자들이 몰려 양극화가 올해보다 다소 심화될 가능성이 있다.

그리고 화성, 평택, 지방권 대구, 경남권일대 공급물량이 많은지역등에서는 일시적으로 전세가격이 내려가고 매매시세도 소폭 조정될수있으나 일시적인것에 그칠것으로 예상된다.

결국 2017년, 2018년은 양극화와 차별화장세속에서 투자지역 쏠림현상이 극에 달할 수 있다.



9. 2017년 대선(정책)이 부동산시장 판도 가른다!

그러나 무엇보다 중요한 것은 대선결과에 따른 부동산 정책방향이다. 대선에 당선된 당선인이 부동산정책을 대대적으로 손질하거나 강남권을 타겟으로 더 강도 높은 대책을 통해 현재의 조정장세를 더 심화시키는 방향의 대책으로 나간다면 조정장세가 길어지면서 2-3년정도 침체장세가 올 가능성도 배제하기는 어렵다. 

2017년 대한민국 부동산시장을 예측할 때, 서두에서 말씀드린대로 정책변수가 최대의 변수가 된 현재 상황에서 대선이 최소한 아무리 늦어도 12월에는 치러지고 상황에따라 6개월정도 더 앞당겨질수도 있을수 있는데 결국 대선이후 새로운 대통령과 정부가 부동산 정책 새판짜기를 한다면 부동산시장은 정책에 의해 요동칠것으로 예상된다. 

따라서 대선때까지 가서 정책변화를 확인하고나서 움직일때까지는 일단 관망하면서 기다려보겠다는 투자자들도 적지 않다. 그만큼 2017년 부동산시장을 예측하기가 한치앞도 내다보기 어려울정도로 갖가지 악재, 호재가 엮여 있어 그야말로 ‘시계(視界)제로’가 될수도 있는 것이다. 

따라서 2017년 대한민국 부동산 시장은 대선에 의해 향배가 정해지는 격변의 해가 될 수밖에 없는셈이다. 필자가 앞서 열거한 7가지 논점들도 대선결과에 의해 영향력이 소멸되거나 할수도 있는 것이다. 그만큼 정책변수가 시장을 움직이는 저승사자도 되었다가 천사도 되었다가 하는 양날의 검이기 때문이다. 


10. 실수요자는 적극적 내집마련, 투자자는 선별적 선제적 매수 무방!

실수요자들은 일단 대선때까지는 기다려봐도 무방하리라 사료되고, 특별히 가격이 급등할 가능성은 높지않기 때문에 일단 대선때까지 기다려보는것도 나쁘지는 않아보이며 대선전에 급매물이 나올때를 노려 미리 선제적으로 매수하는것도 나쁘지는 않을것으로 보인다. 

투자자들과 다주택자들은 일단 대선전에는 절대로 팔지 말고 대선이후에 상황을 보면서 움직이는 것이 가장 안전하고 유리하다. 1차적으로 연말연초까지는 정국상황과 미국 트럼프 정식 취임이후의 상황을 조금 지켜보고 대선때까지 2차적으로 관망하면서 추이를 보고 매도여부를 결정하거나 급매물 추가매수여부를 결정하면 무난할 것이나 급매물이 나오는 시점에는 2~4년정도를 투자기간으로 잡고 선별적 선제적 매수를 해도 무방하리라 판단된다. 

부동산시장은 통상 혼돈속에 기회가 있으므로 투자자들의 경우에는 내년 격랑의 국내정국 흐름을 지켜보면서 가격이 일시 조정되는 지역에 진입하고 2년정도 전세를 주면 전세만기시점이 2019년 하반기내외로 전세만기시점부터는 본격적인 공급부족사태가 발생하는 원년이 되는 해이기 때문에 타이밍상으로도 나쁘지 않을 것으로 전망된다. 


김부성, 부동산학박사, [위기의 시대, 사야할부동산 팔아야할 부동산] 저자

네이버카페:[김부성의 부동산 스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital

  
 
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