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| 하반기 부동산 재테크 시장 변화 |
| [ 김영진 2006-09-28 ] |
조회수 6866
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이제까지 우리나라 부동산 시장의 흐름은 중산층들이 유망한 APT와 토지에 투자하여 고수익을 추구하는 시장이었다. 이 시장은 실수요자와 투자수요자와 투기수요가 합성된 복합시장이었다.
그러나 정부의 3.30 대책 8.31대책 등의 실시로 양도소득세가 급격하게 증가하고 보유세가 강화되면서 투자수요자의 수익률이 감소한 반면 투기수요자의 위험은 증가했기 때문에 부동산 수요자의 의식변화와 시장변화가 급속하게 진행되고 있다.
투자자와 투기수요자가 시장에서 떠나기 시작하면서 실수요자가 부동산시장에서 차지하는 비율이 크게 높아지고 있다. 따라서 투자자와 투기수요자가 높은 비율을 차지했던 부동산 시장이 급격하게 위축되고 있다.
투자자와 투기수요자의 대표상품은 토지, 특히 개발가능성이 낮은 임대 전답과 주택분야의 재건축 그리고 주택임대 등을 들 수가 있다.
토지시장은 부재지주의 양도소득세 부과비율이60%+주민세6%+거래세2%로 거래세 등과 보유세를 합칠 경우 70%에 육박하고 세금에 대한 과세표준도 공시지가에서 실거래가격으로 전환됨에 따라 양도차액으로 얻은 이익을 대부분 세금으로 내야하는 상황이 되어 시장이 동결되고 있다. 따라서 토지시장등 개발가능성이 낮은 토지들은 상당기간 가격하락과 동시에 거래동결이 불가피 해졌다.
주택시장도 1가구 다주택 중과세, 종부세 신설 등으로 인하여 투자와 투기수요자가 시장에서 떠나고, 살기 좋고 환경 좋고 재테크에 유리한 신규 분양시장으로 수요가 이동은 하고 있는데 이 중에서도 재테크에 유리한 서울 수도권의 중대형 APT에 수요가 집중되는 현상을 나타내고 있다.
현재의 세제와 제도가 변화되지 않는 상황에서 이러한 추세가 가속화될 경우 부동산 시장의 지도는 부자들이 이동하는 송파, 판교, 서용인, 광교, 영통, 동탄으로 이어지는 경부고속도로 서쪽측을 중심으로 그려지게 되어 이들 지역의 가격상승이 가장 높을 것으로 예상 된다.
이축을 벗어난 곳의 경우에는 새로이 부상하는 용산, 뚝섬, 성수, 은평 뉴타운, 상암 등이 부축으로 자리 잡고 기존 부도심 권인 목동, 여의도, 동부이촌동 등이 인기를 끌 것으로 예측된다.
수도권 지역의 부축은 의왕, 파주, 송도, 과천, 하남 등을 들 수가 있지만 수도권을 벗어난 지방의 경우 수요에 비해 공급과다로 한동안 침체를 지속할 수밖에 없는 상황이다.
이제 주택의 추세는 재테크 자금력을 갖춘 유효수요가 움직이는 축을 중심으로 환경과 전망이 좋고 중대형이며 브랜드 가치가 높은 대단위 신규 APT단지가 선도할 것으로 예상된다.
이러한 환경변화 속에서 가장 유망한 분양시장도 정부의 청약제도 개정으로 2008년부터는 유망 공공택지개발지구의 분양이 낙타가 바늘귀 들어가는 만큼 힘들어질 전망이다.
따라서 부동산 시장이 위축되고 있는 올 하반기와 내년 상반기가 실수요자의 내집 마련에 유리하며 그중에서도 특히 분양시장에서의 재테크가 가장 유리한 시점으로 예상된다.
부동산 시장에서의 1가구 다주택 시대는 끝났지만, 그래도 분양시장은 유일하게 1가구 2주택이지만 양도소득세와 보유세를 벗어날 수 있는 분야다.
이제 청약제도 변화 뿐만 아니라 후분양까지 도입될 경우 재테크 폭은 그만큼 적어질 수밖에 없으므로 이번이 주테크의 호기임에 틀림없다.
부동산에서 재테크는 주택이 최우선이고 그다음으로 양도차액과 더불어 수익형 부동산에 관심을 갖는 것이 좋으며 부동산 시장 조정기에는 현금 자산 비율을 늘리고 융자비율을 낮추는 지혜가 필요하다.
다음 부동산 대세 상승기(2009년 예상)를 준비하는 투자가 필요한 시점인 것이다.
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