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| 부동산 최고 투자 상품은? |
| [ 김영진 2006-11-16 ] |
조회수 5940
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국민소득이 2만불에 접근하고 있고 초고령화 사회로 진입하는 속도가 세계에서 가장 빠른 나라가 우리나라다. 그리고 인구밀도가 높고 국토 면적과 부존자원이 적어 인구가 도시로 계속 집중되고 있다.
중진국 시대에서 선진국의 웰빙시대로 전환되는 과도적인 상황에 놓여 있다고 할 수 있다. 개발도상국가인 상황에서는 먹고 살기위해 밤낮을 가리지 않고 국민들이 뛰었지만, 먹고 입고 자는 문제가 해결되기 시작하자 의식이 변화되어 이제 인생을 누리며 건강하고 행복하게 살자는 생각이 강하다.
주택도 교통을 찾는 아파트시대에서 환경을 찾는 웰빙 아파트 시대로 접어들었고 레저에 대한 관심이 점차 높아지는 추세다.
이러한 시대 조류는 주5일 근무제가 정착되고 근로시간이 단축되면서 가속화되고 있다.
그러나 우리나라는 레저에 대한 사회적인 인프라가 아직 잘 갖춰져 있지 않기 때문에 많은 사람들이 관광여행, 신혼여행, 골프여행, 배낭여행 등을 위하여 해외로 나가고 있다.
이러한 현상은 앞으로도 지속될 것으로 예상되지만 국민들의 욕구가 커졌기 때문에 수요자가 원하는 웰빙 욕구를 충족시켜 줄 관광레저 상품은 국내에서도 급격하게 성장할 전망이다.
우리나라가 선진국으로 안착하기 위해서는 IT, BT, 레저가 선도를 해야 하는데 현재 레저 분야는 너무도 뒤쳐져 있다. IT, BT로 수출해서 벌어들인 돈을 여행적자로 모두 까먹고 있는 것에서 알 수 있다. 리조트, 숙박, 골프가 부동산과 결합했을 때 개인들이 접근할 수 있는 레저 상품으로 골프회원권, 콘도회원권, 펜션 등을 들 수 있다.
이 중에서 이용과 수익을 결합한 상품은 펜션이며 골프회원권과 콘도회원권은 단순 이용 개념이라고 할 수 있다. 레저와 여행 수요가 폭발적으로 증가하면 고급 숙박시설은 필수적이다. 이제까지는 이 수요를 콘도에서 흡수했으나 콘도는 이미 고급상품에서 중급 상품으로 전락하고 있다. 왜냐하면 본인이 살고 있는 아파트가 너무 빠르게 고급화되었기 때문이다.
어쩌다가 마음먹고 가는 여행, 특별하고 건강에 좋고 친자연환경적인 곳을 찾는 것은 대세가 되고 있다. 또한 우리나라의 여행수요가 제주도에서 동남아로, 더 나아가 미주와 유럽으로 진출 했듯이 주변국의 경우 빠르게 경제 성장하고 있는 12억 중국이 여행을 시작하는 단계로 접어들었다. 앞으로 2~3년 후에는 우리나라도 봇물처럼 밀려드는 중국 여행수요를 소화해야할 것으로 보인다. 정부도 이러한 추세에 맞춰서 농어촌 민박에 관한 법률을 제정해서 숙박시설로써의 펜션을 정비해 놓은 상태다.
이제까지 수익을 따라 일시적으로 우후죽순처럼 생겼던 펜션 중 경쟁력 없고 날림으로 지은 펜션은 도태되고 정부가 마련한 법률에 맞춰서 환경, 위생, 소방을 갖추고 숙박시설로 지정된 펜션은 날개를 달고 비상할 준비를 하고 있다고 보아야 한다. 2007년은 그 원년이 될 것으로 보아 2007년 최대의 부동산 테마로 자리 잡을 것으로 예측되므로 미리 이에 대한 투자를 준비하는 것이 좋을 것으로 보인다.
부동산에 대한 정부의 과세도 양도소득세 중과로 선회하였기 때문에 1가구 다주택 또는 토지 소유 등에 따라 투자이익은 크게 감소하였으므로 이용과 수익을 결합한 펜션이나 수익률에 기초를 둔 상가와 빌딩 등에 대한 투자자가 계속 증가할 전망이다.
그러나 장미에도 가시가 있듯이 기존 펜션들은 대부분 주택으로 허가를 받은 상황이므로 투자를 위해서는 물건이 숙박시설로 전환되었는지 레저수요가 정착되어 많은 사람들이 오고 있는 입지인지 등을 검토하여 투자해야 성공할 수 있다.
또한 펜션을 몇동 지어 본인이 운영하려는 우를 범하지 않는 것이 좋다. 왜냐하면 숙박산업은 규모 경제이므로 수익형 펜션은 소규모로 경쟁력이 없기 때문이다. 다만, 별장개념의 펜션은 이 모든 것이 필요 없이 본인이 원하는 곳에 지으면 되지만 수익을 기대할 수는 없다고 봐야한다.
펜션을 선택할 때 몇 가지만 주의하면 여타 상품보다 안전하게 투자할 수 있다. 분양하는 펜션의 경우에는 이미 가동 중에 있다면 가동률이 높은 곳을 선택하는 지혜가 필요하다. 또한, 운영하는 주체가 신뢰성이 있고 체계적인 관리를 하고 있는 곳인지 확인할 필요가 있다.
본인이 직접 펜션시장에 접근하여 짓고 운영하고 싶은 경우에는 입지선택이 가장 중요하다.
우리나라는 4계절이 뚜렷한데 여름에는 여행인구가 많고 숙박시설이 많아 웬만한 곳이면 가동률 100%이다. 그러나 추운 겨울에는 여행인구가 급격하게 줄기 때문에 겨울에 가동이 될 만한 입지를 선택하는 것이 필수이다. 이러한 곳으로는 겨울에 따뜻한 곳 또는 스키장 인근이 최적지라고 할 수 있다. 그리고 아무리 좋은 입지라 할지라도 그곳에 많은 사람을 오게 할 수 있는 테마가 이미 형성된 곳이라야 한다. 본인이 테마를 형성하여 사람을 오게 하기까지에는 너무도 많은 시간과 노력과 비용이 들기 때문에 성장기에 진입도 못하고 쓰러질 수 있기 때문이다.
이와 같은 조건을 갖춘 좋은 입지를 살펴보면 우리나라의 경우 스키장 인근, 제주도, 거제도 등을 들 수가 있을 것으로 보인다. 그리고 땅을 구입할 때는 그 인근에 이미 개발계획이 서 있는 곳인지 확인할 필요가 있다. 왜냐하면, 주변에 3만㎡가 이미 개발허가를 받았다면 땅을 구입했더라도 지구단위 계획을 세우지 않으면 쓸모없는 땅이 되어 펜션 자체를 건립할 수 없기 때문이다.
펜션을 짓는다는 것은 단순하게 집을 짓는 것과는 달리 수익성과 밀접한 관계를 갖고 있어 완공 후 운영수익률이 성패를 좌우한다고 할 수 있다.
노후에 전원생활하며 소득과 별 상관없이 사람과 사귈 생각으로 펜션을 짓는다면 큰 문제가 안되겠지만, 본인이 펜션을 운영하여 그 소득으로 생활하려면 사람들이 현재 오는 곳도 중요하지만 향후 사람이 올 곳을 선택해야 성공한다고 볼 수 있다.
부동산은 3~5년을 바라보고 선투자하는 개념이므로 유효수요가 움직일 것으로 예측하는 곳을 잘 찾으면 성공할 수 있다. 부디 유망 펜션을 잘 선택하여 수익도 내고 웰빙도 하여 행복한 인생을 찾기 바란다.
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