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| 청약제도 개편에 따른 시장전망과 청약전략 |
| [ 김영진 2007-03-30 ] |
조회수 4807
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▶ 청약제도 개편에 따른 시장전망과 보완점
청약가점제 도입을 골자로 한 주택청약제도 개편시안이 발표됐다. 오는 9월부터 청약가점제를 실시하되, 중소형(전용 85㎡이하)아파트는 전체물량의 75%를 가점제로, 25%를 추첨제로 병행실시하고, 중대형(85㎡초과)의 경우는 채권입찰제를 우선 적용하되 채권응찰금액이 같으면 50%는 가점제로 50%는 추첨제로 분양하겠다는 게 주요 윤곽이다.
특히, 작년 7월에 발표됐던 기존 공청회 안에 비해 일정비율 추첨제를 병행하고, 가점항목을 수정하는 등, 가점제에서 상대적으로 불리해지는 청약자들을 배려한 흔적도 엿보인다. 종전엔 민영주택에 대해 전량 가점제를 도입할 예정이었지만, 유주택자의 무주택기간 인정과 가점항목의 세대주연령 삭제 등, 유주택자와 신혼부부들도 청약할 수 있는 퇴로를 열어준 셈이기 때문이다.
비교적 형평성 있는 청약제도안이 마련됨으로써, 가점제 도입에 따른 시장충격이 상당부분 최소화되고, 실수요자들이 가점을 많이 쌓기 위해 기존주택시장에 진입하지 않을 확률이 높아져, 전반적인 주택시장의 가격안정에도 상당한 일조를 할 수 있을 것으로 보인다.
다만, 주택청약 가점제의 허점은 일부 보완되어야 한다. 본래 채권입찰제가 적용되는 민간택지 중대형평형은 가점제를 적용할 필요가 없다. 이미, 채권매입상한액이 주변시세의 80%이기 때문에, 상당부분 시세차익을 환수당하고 있는데다, 떨어지는 유동성(전매제한기간이 민간택지는 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년)과 분양가 수준을 생각할 때, 장기 무주택 실수요자들이 접근하기 힘든 물량이기 때문이다. 실제로 청약예금 85㎡초과 가입자의 유주택자 비율이 절반(59%)을 넘는 만큼, 종전과 같이 채권응찰금액이 동일할 경우, 추첨제로 당락을 겨루는 것이 바람직하다고 생각한다.
▶ 청약제도 개편에 따른 청약전략
전용 85㎡이하 청약부금․예금가입자는 9월전 청약할 요령으로 유망하지 않은 물량에 조기 청약할 필요는 없다. 전용 85㎡이하 민영주택(청약예․부금 가입자 대상)은 추첨제물량이 25%가 병행된다. 무주택우선순위자에게 75%의 청약우선권을 주던 종전 추첨방식과 별반차이가 없는 것이다. 특히, 여유자금이 부족한 청약자가 담보대출규제와 세부담에 영향을 받고 있는 중대형평형으로 무리하게 청약통장을 리모델링하는 것도 금물이다.
그리고, 가점제에서 유리한 긴 무주택기간과 많은 부양가족, 청약통장 가입기간이 오래된 청약자는 9월 이후까지 기다려 유망물량에 선별 청약하는 것이 현명하다.
청약저축은 동일순위 내 경쟁 시 무주택 세대기간, 저축총액, 납입횟수, 부양가족수, 당해 지역 거주기간 등으로 우선 순차를 두고 있어 현재 청약제도가 변경되었다고 내 집 마련을 서두를 필요 없이 세운 계획대로 청약을 준비하면 된다. 하지만, 무주택기간이나 부양가족이 많은 이들 중, 저축 불입액이 작은 이 라면 오히려 청약예금으로 통장을 전환하는 것도 당첨확률을 높일 수 있는 길이라 생각된다.
장기적인 차원에선 가점을 높이기 위한 노력도 경주해야 한다. 조부모나 부모 등, 직계존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면 부양가족수 가점을 높일 수 있고, 가능하면 결혼을 빨리해 직계비속을 늘림으로서, 청약가점을 많이 쌓도록 하자. 특별공급제도를 활용하는 방법도 있다. 민영주택에 가점제가 도입되더라도 특별공급제도는 그대로 유지된다. 특별공급제도란 3자녀이상 무주택세대주, 국가유공자 또는 유족, 장애인, 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택의 소유자 등에 대하여 일정물량의 주택을 별도 공급하는 제도로, 상기 경우에 해당되는 이들은 이 제도를 적극 활용할 필요가 있다.
자료원:김영진대표, 함영진팀장, (주)내집마련정보사,(www.yesapt.com)
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