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| 가점제/감점제 도입에 따른 분양시장 파장과 청약전략 |
| [ 김영진 2007-02-15 ] |
조회수 4670
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▶ 가점제․감점제 도입이 분양시장에 미치는 영향력 및 문제점
정부와 여당 내에서 표류하던 청약가점제 조기도입과 민간택지에 대한 분양가상한제․원가공개 문제의 합의안이 드디어 도출됐다. 본래 청약가점제(감점제)는 무주택 기간, 세대주의 나이, 부양가족 수 등에 점수를 부여해 당첨자를 가리는 제도로 원래 계획대로라면 2008년부터 2010년까지 단계적으로 도입될 예정이었다.
하지만, 예상치 못하게 실시 시기가 올 9월로 앞당겨지면서 청약전략을 세워야하는 청약자들도 난감해질 수밖에 없어졌다. 9월부터 청약자가 분양가인하 혜택을 보기는 하겠지만, 시세차익을 찾아 실수요자가 몰리면, 그만큼 개별 당첨확률은 떨어질 수 있고, 가점항목에 따라, 무주택자들은 유리한 반면, 집을 넓히려는 유주택자나 무주택 기간의 짧은 핵가족, 미혼 세대주, 신혼부부 등은 상대적으로 불이익을 받게 되기 때문에, 1~2년 동안의 유예기간 없이 가점제 시장에 내몰린 이들은 불만을 가질 수밖에 없기도 하다.
특히 가구소득이나 부동산자산같이 경제지표를 정확히 파악해낼 수 없는 구조 속에서 단순히 무주택자가 아니라는 가점항목만으로 가수요와 실수요를 분리하는 잣대를 들이댈 수 있는지도 의문이다. 더욱이, 애당초 얘기가 없던, 민간택지의 중대형 민간물량까지도 청약가점제를 도입하는 등, 제도시행에 무리수는 많다고 본다.
현재, 이에 대한 보완책이 여러 방면에서 검토되고 있기는 하나, 다양한 목소리의 합의점을 어떻게 찾을 지도 걱정이다. 분양시장의 혼란을 우려해 가점제와 추첨제 병행 얘기도 있지만, 상대적으로 불이익을 받는 청약자들의 반발도 무시할 수 없기 때문에, 다양한 보완방안이 나오고 있다. 먼저, 주택 청약 가점제에서 자녀 수 산정 기준을 “만 20세미만” 미성년자에서 “미혼”으로 완화하는 방안, 또 무주택 기간이 짧고 자녀도 없어 절대적으로 불리해지는 신혼부부를 위한 보완책도 나올 예정이다. 하지만, 자칫 가점제의 기준이 무너져 애당초 취지인 무주택실수요자의 분양시장을 통한 내집마련 기조가 무너질까 우려된다.
가점제(감점제)는 주택 공급물량에도 영향을 끼칠 것이다. 특히, 연내 주택공급물량의 조기공급이 예상된다. 봄부터 분양물량 출하가 연이을 것으로 보여지는데, 비록 제도 시행은 ’07.9.1 주택사업계획 승인 신청 분부터 적용되지만, ’07.9.1 이전 사업승인신청을 하였다 하더라도 제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않는 경우에는 분양가 상한제를 소급적용하도록 했기 때문에, 사업시기를 앞당겨 뽑아내려는 건설사들의 적극적인 움직임이 있을 것이다. 하지만, 해가 바뀌면 공급물량이 급격히 단절 될 소지가 있어 정책의 역기능도 무시할 순 없을 듯싶다.
▶ 가점제․감점제 도입시 고려해야할 보완책
정부는 가점제에서 밀리게 된 청약자들의 박탈감을 이해하고 이들도 분양시장에 내집마련할 수 있는 길을 열어줘야 한다. 가점제의 순기능이 많긴 하지만, 조석변개하는 청약시장은 분양시장만 바라보고 있는 청약자에게 신뢰감을 줄 수 없다. 오히려 정부 말을 믿고 기다렸던 청약자(청약예금/청약부금)에게 황당함만 안겨줄 소지가 높다. 특히, 청약통장의 활용도가 예전만하지 못하다는 평가를 듣고 있는 청약부금가입자는 필히 구제할 필요가 있다. 청약부금을 가입한 이후, 무주택 상태를 유지하고 있는 장기가입자에게 청약저축으로 통장 전환할 수 있는 퇴로를 열어줘야 한다.
그리고 빌라나 다세대 등, 공시가격이 작은 소형평형 유주택자는 분양시장을 통한 갈아타기 기회를 줄 필요가 있다. 이들은 고가전세에 거주하는 사람들과 비교해도 유주택 빈곤층에 가깝기 때문이다. 가구소득이나 부동산자산같이 경제지표를 정확히 파악해낼 수 없는 現구조 속에서 선의에 피해자를 양산하면 안 된다.
또한 가점항목과 가중치에서 높은 비중을 차지하고 있는 부양가족수(가구구성,자녀수)에 대한 치밀한 실태조사도 선결돼야한다. 부양가족이 많으면 분양주택에 당첨될 확률이 높아지는 구조지만, 행정력상 전수조사가 불가능하기 때문에, 주민등록상만으로 가구원을 늘리는 행태가 만연될 것이 우려된다.
마지막으로 청약통장은 선분양시장을 전제로 한 제도다. 이미 후분양 로드맵이 나와 있는 상태기 때문에, 추후 후분양이 실시될 경우, 지금의 가점제를 어떤 방식으로 꾸려나갈지에 대한 고민도 필요하다.
이밖에 저렴한 아파트를 분양받기 위해 9월 가점제 적용을 기다려온 이들이 한꺼번에 시장에 진입할 경우, 분양물량이 수요를 받쳐주지 못한다면, 오히려 분양시장에 실망하고 재고시장에 재진입하면서, 가격앙등의 요인으로 작용할 수 있다는 사실도 주의할 필요가 있다.
▶ 청약유형별 청약전략
청약자들의 청약유형도 2가지로 갈릴 것이다. 무주택자 등에 대한 「청약가점제-세대주,연령,부양가족수,무주택기간,가입기간 등」실시 시기가 당초 ’08년 하반기에서 ’07년 9월로 함께 당겨지므로, 가점제에서 불리한 사회초년생, 신혼부부이나 유주택자가 상반기 청약에 집중하면서, 제도시행전인 상반기에도 청약시장의 활황세는 유지될 것으로 생각된다. 분양가메리트는 떨어지겠지만, 당첨확률과 전매규제기간 강화(수도권 지역 분양주택에 대한 전매제한 기한을 공공택지의 경우 25.7평 이하는 10년, 초과는 7년으로, 민간택지의 경우 25.7평 이하는 7년, 초과는 5년으로 설정할 계획)를 생각하면 조기청약에 나설 확률이 높다. 반면, 가점에서 유리한 장기무주택자들은, 선별/집중 청약전략으로 나가되 전매규제에 대한 부담감 때문에 시세차익이 기대되는 유망물량만 노리게 될 것으로 보인다.
청약통장별 전략도 상당히 달라진다. 청약저축자들은 이미 가점제가 도입되고 있으므로, 기존 청약전략과 바뀔 것은 없다. 하지만, 청약부금과 예금가입자는 큰 변화가 예고된 것이나 다름없다. 우선, 청약예금 중대형 평형가입자는, 공공택지의 채권매입상한액이 주변시세의 90%에서 80%로 낮아지기는 하나, 가점제(부양가족수,무주택기간,통장가입기간)가 함께 도입된다는 사실을 잊으면 안된다. 가점에 유리한 이들은 추후 2기신도시 유망 공공택지에 집중 청약하되, 가점에 불리한 사람은 올 9월 전에 공공,민간택지아파트에 청약하는 것이 좋다. 다만, 얘기없던 민간택지내 85㎡초과 민영주택에 까지 가점제가 도입될 예정에 있어 시장 혼란을 줄이고자 일정 분량을 추첨제와 병행할 예정이라고 하니, 가점제 세부안이 확정되는 3월까지 법안추이를 지켜볼 필요는 있겠다.
그리고, 분양가 상한제/원가공개를 하더라도 채권입찰제 시행으로 분양가 인하혜택이 크지 않고, 중심상업지구에 지어지는 주상복합들은 주변시세가 높은 편이라 오히려 분양가 부담이 커질 수도 있다는 점은 주의할 사항이다. 왜냐하면 전반적으로 중대형평형은 분양가문제가 걸려있어 중소형평형에 비해 청약과열문제의 발생빈도는 줄더라도 일정부분의 시세차익을 사업 주체인 민간업체(조합,시행사,건설사)나 청약자가 아닌, 정부가 국민주택기금으로 환수가 가는 셈이므로, 민간업체나 청약자의 불만야기, 또는 부동산시장 안정 효과(재고시장에서 분양시장으로 전환하는 대기수요)는 미미할 수 있겠다.
반면, 청약부금과 청약예금 소형평형 무주택자는, 청약저축가입자에 대한 상대적 박탈감에서 좀 자유로워진 상태다. 공영개발로 공공택지내 85㎡이하 민영주택이 별로 없어(판교의 선례) 공공택지에 청약할 물량이 많진 않지만, 가점제가 도입될 예정이고, 민간택지의 경우도, 9월부터 분양가상한제와 원가공개를 통해, 보다 저렴한 아파트를 공급해줄 예정이기 때문에 저렴한 아파트에 당첨될 기회가 많아졌다. 반면, 가점에서 불리한 유주택자는 올 9월전까지 당첨받겠다는 자세로 열심히 청약하되, 그 이후 중대형평형으로 예치금을 전환해 중대형평형을 노리는 것도 방법이다.
그밖에 현재 투기과열지구 내에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 外 지역으로 확대하고, 가점제 적용시 2주택 이상 보유자에 대해서는 ‘감점제’가 도입되니, 자산가치가 미미하거나 가격상승여력이 없는 주택은 매도해, 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨확률을 높이는 전략을 취해야겠다.
자료원:김영진대표, 함영진팀장, (주)내집마련정보사,(www.yesapt.com)
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