분양가 상한제와 원가 공개를 피하려고 필사의 노력을 하고 있는 건설업체들이 올해 말까지 서울 수도권에 내놓은 물량만도 7만여 가구에 육박할 것으로 예상된다.

정부가 실수요자들 중심으로 분양시장을 개편하기 위해 청약제도를 변경했고 이에 따라 올 9월부터 청약가점제가 적용된 아파트가 나오기 시작했다. 청약가점제와 함께 시행되는 분양가 상한제는 8월 31일까지 사업승인 신청을 하고 11월 30일까지 분양승인 신청을 하는 경우 분양가 상한제 적용에 제외된다. 따라서 실제 분양가상한제 적용된 아파트는 내년에 공급될 것으로 보인다.

올 해 분양 물량에 청약을 해야 하는 건지, 내년에 분양가 상한제가 적용되는 값싼 아파트를 기다려야 하는 건지 현재 청약수요자들은 청약 시점을 놓고 고민이 많을 것이다.

청약자 본인이 청약제도에 따라 가점 점수가 매우 높다면 올 가을에 대량으로 분양되는 아파트에 청약하기 보다는 분양가도 저렴하고 발전 가능성도 매우 높아 많은 사람들이 선호하는 송파신도시나 광교신도시 등에 청약하는 것이 유리하다.

그러나 본인의 가점 점수가 50점 이하라면 송파신도시나 광교신도시 등 분양 물량에 당첨은 어려울 것으로 예측된다. 따라서 현재 아파트 시장이 안정된 상태로 분양 시장도 상대적으로 당첨 가능성이 높기 때문에 올해 수도권 지역에 가치가 있는 분양 물량에 청약하는 것이 유리할 것으로 보인다.

다만, 지방 지역은 이미 공급이 과잉된 상태로 상당기간 아파트 가격은 지속적으로 보합세를 보일 것으로 예상되고 있다. 또한 내년부터 값싼 아파트가 분양될 것이기 때문에 지방 시장에 분양 물량에 관심이 있다면 서두를 이유가 없다.

그렇다면, 올 가을 수도권 분양 시장에 청약하는 것이 유리한 이유는 무엇일까?

서울 수도권은 아직 주택 보급률이 낮아 수요 초과 현상이 지속되고 있다. 하지만 정부가 각종 규제를 쏟아내고 있어 공급이 위축되고 있다. 따라서 2009년부터는 아파트 가격이 상승세로 돌아 설 가능성이 매우 높다.

내년부터는 분양가 상한제와 원가 공개를 적용받는 아파트가 분양되기 시작하는데 주변 지역에 비하여 가격이 저렴하고 발전 가능성이 높은 아파트의 경우는 가점점수가 높은 청약자들이 대거 몰려 가점점수가 낮은 자들은 당첨되기 어려워 질 것이다. 물론, 85㎡ 이하는 25%, 85㎡ 초과는 50%가 추첨제 물량이지만 가점제에서 낙첨된 자들이 자동으로 추첨제 물량에서 함께 경쟁하게 되므로 청약경쟁률이 판교 분양 때보다도 훨씬 높게 나타날 가능성도 있다. 그렇게 되면 유망 물량은 분양 받기가 하늘에 별 따기보다 어려워질 것으로 보인다. 따라서 너무 좋은 곳을 분양받으려고만 한다면 내 집 마련 할 수 있는 타이밍을 놓칠 수 있다.

이렇게 청약경쟁률이 높으면 분양으로 내집 마련하려는 수요자들이 실 시장에서 직접 아파트를 구입하려는 수요자로 전환되면서 청약경쟁률이 높은 주변 아파트는 가격 상승 현상이 나타날 것으로 예측된다.

낮은 가격에 분양되는 아파트는 당첨 가능성이 없고 아파트 가격은 오르기 시작한다면 내집 마련 수요자들은 점점 초조해지고 이에 따라 현재보다 높은 가격을 치르고 내집 마련 전선에 뛰어들게 될 확률이 높다.

따라서, 분양가상한제 적용 아파트보다 약간 비싸기는 하지만 올해 분양되는 아파트 중에서 장래에 주거 여건이 좋아지고 가격도 상승할 곳을 선정하여 분양받는 방법도 좋을 것이다.

2003년, 정부의 10.29대책으로 2004년도에 아파트 가격이 하락했었던 시기가 있었다. 건설업체는 계약률을 높이기 위해 중도금 무이자 후불제 등의 유리한 조건에 분양을 했었다. 그때 아파트를 분양받았던 청약자들은 현재 내집 마련과 더불어 상승한 아파트 가격에 매우 만족하고 있다.

다만, 서울 수도권 아파트 시장도 예전과 같이 모든 아파트 가격이 상승하고 내집 마련해서 이익이 되는 것은 아니므로 옥석을 가려야 한다.

이때 청약 기준은 어떻게 선정하는 것이 좋은가?

우선, 대단위 택지개발지역이 유리하다. 왜냐하면 대단위 개발지역의 경우 학교, 교통, 편익시설 등이 소규모 단위에 비해 매우 좋기 때문이다. 그리고 앞으로 발전 가능성이 매우 높은 곳인가를 살펴 볼 필요가 있다. 이에 따른 기준은 개발 호재가 몇 개나 있는가를 살펴보는 것이 좋다.

또한 자금력을 가지고 있는 수요자들이 선호하는 지역인가도 살펴 볼 필요가 있다.
이제 주택은 삶의 질을 결정하는 요소이므로 부자들이 많이 사는 곳이 가격도 상승할 확률이 많기 때문이다.

마지막으로 현재는 주거의 편리성보다는 환경이 우선하는 시대이다. 따라서 건강에 좋은 환경과 전망을 지니고 있는 아파트를 찾을 필요가 있다.

올가을에 분양되는 아파트 중에서 이러한 요소를 갖추고 있는 곳을 살펴보면 서울의 경우 은평 뉴타운을 빼놓을 수 없고 용산지역의 아파트도 매우 좋다. 또한 판교와 용인 지역에서 분양되는 아파트와 인천 송도에서 분양되는 아파트도 유망 아파트로 분류할 수 있다. 다만, 이들 아파트의 청약 경쟁률은 매우 높을 것으로 예상된다.

청약경쟁률은 상대적으로 낮지만 유망 아파트로 꼽는다면 파주 운정지구 아파트와 인천 청라지구 아파트 등을 들 수 있을 것으로 보인다.

숲속에 아무리 새가 많더라도 내 손에 들어와야 내 것이 되므로 내 손안에 넣을 수 있는 아파트로 올해에 겨냥하는 지혜가 필요할 것이다.