[월간2월]서울시세동향 내집마련 2005-02-28

부동산정보업체 (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)가 서울지역 아파트를 대상으로 조사한 1월 대비 2월 매매가 변동률은 -1.09%, 전세가 변동률은 0.21%를 나타내었다. 매매가의 경우 올해 1월부터 소폭의 반등세를 기록하였고, 전세가의 경우 봄 이사철의 영향을 받아 전월에 비해 상대적으로 높게 형성되는 모습을 보여주었다.

서울지역 아파트 매매동향

1월과 2월초를 중심으로 과열양상으로 치닫던 강남권 재건축은 물론 일부 경기 남부권의 가격 상승이 정부의 2·17 주택 안정화 대책으로 온탕과 냉탕을 오가고 있는 모습을 보여주었다. 전체적으로는 봄 이사철에 따라 아파트 가격은 강보합세를 유지하였고, 초기 재건축 단지의 상승세가 높아 강남권 일대는 타지역에 비해 가격 상승폭이 월등이 높았다.

올해 들어 강남권 재건축 단지에 대한 규제책이 다소 약화된 것이 아닌 것이 아니라는 분석에 따라 급반등세로 돌아섰으나, 2종 층고 규제 철폐에 대한 기대감과 '도정법'개정에 따른 개발이익환수제가 임시국회를 통과, 5월까지 분양승인을 해야하는 기간이 정해졌고, 정부의 부동산 안정화 정책등으로 상승세는 주춤한 상태로 2월을 마감하였다.

이에 재건축 단지의 경우 단지별 양극화 현상이 나타날 것으로 예상되는 가운데 3월과 4월에는 본격적인 조정기를 맞을 것으로 예상된다. 이와 함께 강남구의 영향력을 받아 함께 오름세를 탓던 양천구와 분당지역의 아파트도 상승 분위기는 멈춘 상태로 분석되고 있으며, 대책 발표 후 재건축을 중심으로 숨통이 트였던 매매거래도 다시 소강상태로 접어들고 있다.
다만 정부의 안정화 대책이 2월 중순경에 발표되어 상승세는 2월달 주택매매거래 지수에 반영되어 상승세로 기록되었으나, 안정화 대책의 실효는 3월달에 반영되어 향후 시장 동향을 지켜봐야 하는 상황이다.

서울지역의 경우 동시분양의 물량이 지속적으로 감소하는 가운데 2차 동시분양도 3곳에서만 청약을 접수 할 예정이고, 올 11월에 판교에 일괄분양으로 청약률도 저조할 것으로 예상된다. 국지적으로 가격 상승이 예상되는 곳은 성동구와 용산구 및 강남권 재건축 일반 분양등으로 보여지기 때문에, 실수요자의 경우 청약을 통한 내 집 마련에는 적기로 보인다.

지역별로는 강남구와 서초구·강동구·송파구등 재건축 단지가 많은 지역이 가격 상승세를 주도하여 대부분 2%대의 가격 상승세를 보였다. 이중에서도 강남구의 경우 압구정동 초고층 재건축의 건축가능성이 점쳐지기도 하였으나 정부정책을 발표로 인해 기대감이 꺽이면서 가격 상승세는 물론 매매시장에서도 매수자 중심으로 시장의 판도는 변할 것으로 보여진다.
이 때문에 재건축 단지의 경우 사업초기단계에 있는 단지의 경우에는 사업실효성이 매우 떨어질 것으로 전망되기 때문에 투자수요자의 각별한 주의가 필요한 상황이다.

서울지역 구별로 매매가 변동률을 살펴보면 강남권은 상승세가 큰 가운데, 용산구(1.19%), 마포구(0.59%), 광진구(0.6%), 강북구(1.06%)등이 상승하였으나 강서구의 경우 -0.12%로 하락세를 나타냈었다.
2월의 경우 설연휴가 상대적으로 길어 부동산 시장도 매매거래는 활발하지 않았지만, 판교와 정부 정책 발표등으로 인해 큰 움직임을 보였던 달이기 때문에 실질적인 매매 거래 파악은 3월초를 기점으로 파악될 것으로 보여진다. 일반 아파트의 경우 재건축의 단지 변동에 따른 움직임은 있겠지만, 개발이익환수제가 적용되는 재건축 단지의 경우 가격을 낮춰 급매를 처분하려는 급매물 적체현상을 기대해 볼 수 있다.
단지별로는 서초구 한신5차가 5.92%의 상승세를 보여 가장 가격이 높게 형성되었고, 주상복합인 서초구 대림아크로리버가 그 뒤를 이었다. 강남권의 경우 단지규모보다는 재건축 여부에 따라 가격 상승폭을 보인 반면 기타지역의 경우에는 단지규모가 큰 곳이 상대적인 가격 상승폭이 높았다.

단지별로는 광진구에서 가격 상승폭이 상대적으로 높은 단지들이 눈에 띄고 있는데 광진구 자양동 우성과 구의동의 현대등을 들 수 있다. 이중 우성 1차 30평형은 3억 1천~3억 6천만원선에서, 우성 4차 32평형은 3억 2천에서 3억 8천만선대에 가격이 형성되어 있다. 현대 2단지의 경우에는 3억 5천~4억 6천만원대이다.
소규모 단지로서는 은평구 불광동의 극동메트로타워의 상승이 눈에 띄는데 69세대의 2001년 입주물량임에도 불구하고 불광 재개발 및 그 일대의 주상복합 물량이 적은 것이 원인으로 보여진다. 노원구의 경우에는 상계동 한일유앤아이 41평형이 3억 6천~3억 8천선에서 같은 지역 주공 4단지 30평 1억 9천~2억, 33평형은 2억~2억 3천만원대에 가격이 형성되어 있다.

강서구 가락동의 가락 시영의 경우 가락시영 1차 13평형은 3억 3천~3억 5천만원대, 17평형은 4억 7천~4억 9천만원대에서 형성되어 있고, 가락 시영 2차 19평형은 6억 4천에서 6억 7천만원대에 형성되어 있다. 이외에도 서초구 반포동의 한신 일부단지와 주공 2·3단지의 경우에는 가격 상승대가 매우 높았지만, 상위 언급한대로 3월을 기준으로 가격의 조정기간을 거칠 것으로 예상된다.
3차 동시분양의 경우 용산구와 목동지역에서 유망 주상복합의 분양이 예정되어 있고, 영등포구 여의도동의 한성자이도 개별분양을 준비하고 있어 청약시장은 수요자의 관심을 높게 끌 것으로 보인다.

서울지역 아파트 전세동향

서울은 재건축 아파트 전셋값의 경우에는 소형평형대는 내림세가 지속되었지만, 중대형평은 오름세를 나타내었다. 2월은 설연휴가 끝나고 매수세가 주춤한 상황이 지속되었으나, 정부 안정화 대책이 전세시장까지 영향을 미치는 모습이다. 그러나 전세 이사철의 막바지 움직임이 있어 0.21% 상승세를 나타내었다.
전세시장의 경우 작년 5월 이후를 시작으로 지속적인 역전세난이 이어졌고, 약보합세를 유지하였으나 2월달의 경우 방학철 및 이사철을 맞이하여 모처럼 반등에 성공하는 모습이다. 전세시장의 경우 매매시장의 영향을 크게 받지는 않지만 강동구의 경우 재건축단지가 많은 관계로 서울지역에서 유일하게 -1.34%기록하였다.

이와 함께 서울지역의 4월 입주 예정단지가 16개 사업장 7,781세대로 나타남에 따라 전달에 비해 전세시장은 보다 넓어졌다. 대규모 단지가 3개 정도로 꼽을 있는 상황이고 나머지는 100가구 미만의 소형규모가 많다. 이에 전세수요의 경우 역세권과 대규모 입지를 바탕으로 한 편의시설정도에 따라 가격이 결정되는 것이 보통이기 때문에 지역 우선보다는 단지의 특·장점을 우선적으로 살펴보는 것이 바람직하다. 또한 프리미엄이 약세인 단지가 많기 때문에 매도자의 금융상황을 이용하여 전세가를 절
충하는 전략이 주효할 것으로 보여진다.

서울지역의 경우 지속적인 공급물량의 감소가 이어질 것으로 예상되기 때문에 2006년을 기점으로 전세난이 발생할 가능성이 높다고 점쳐지고 있다. 이에 올 청약시장은 실수요자 중심으로 시장으로 재편될 가능성이 매우 높기 때문에 전세와 청약을 통한 내집마련의 가능성을 염두해두는 것이 좋다.
경기회복 기대감과 증시활황세, 부분적인 부동산 규제 완화 등이 겹치면서 아파트 시장도 오랜만에 거래가 증가하고 있는 것은 분명한 사실이나, 연초에도 전세 가격하락은 계속되고 있다. 이사철을 맞아 거래량은 다소 늘어나고 있으나, 가격하락세를 끌어올리지는 못했고, 거래가 살아나면서 경기도를 중심으로 하락폭이 둔화되는 경향을 보였다.

지역별로는 강남구(0.14%),서초구(0.82%), 강동구(-1.34%), 마포구(0.4%), 성동구(0.2%), 동작구(1.04%), 광진구(0.55%), 송파구(0.68%), 금천구(1.23%), 은평구(0.51%)를 보여 서울 전지역이 골고루 상승세를 기록하였다.
단지별 전세가격은 중랑구 면목동 동원베네스트 32이 1억 3천~1억 5천, 풍림 33평형은 1억~1억 2천만원대를 나타내였다. 강남구 압구정동의 경우에는 신현대와 한양이 모두 매매가는 상승한 가운데 전세가격도 같은 상승세를 보였다.

전세가격의 하락폭이 상대적으로 컷던 강동구의 경우에는 고덕주공 3~6단지 모두 매매가와 전세가 하락이 동시에 나타나 재건축 단지의 경우 같은 변동지수를 나타냄을 알 수 있었다. 금천구 독산동의 경우에는 독산주공과 삼익, 신도브래뉴의 전세가격 상승세가 높았는데, 삼익 30평형은 1억~1억 천만원선, 33평형은 1억 7백~1억2천만원선에서 거래되고 있다.

서초구 잠원동 롯데캐슬 1차의 52평형의 경우 5억에서 5억 6천만원선에서, 59평형은 5억 3천~5억 5천만원선에서 거래되고 있다. 이외에도 잠원동아와 한신한강, 강변아파트의 상승이 눈에 띄고 있다.
송파구의 경우 문정래미안이 그 동안 주춤한 매매시장을 반등하면서 매매와 전세시장 모두 가격 상승대가 상대적으로 높게 나타났다. 잠실동의 경우 주공 5단지의 전세가격 하락이 눈에 띄는 가운데 우성 4차와 현대의 전세가격은 전달에 비해 소폭 상승하는 모습을 보여주고 있다.

서울지역 분양권 동향

4월 서울의 입주물량은 7천 8천여 세대로 지난 3월의 3천여 세대에서 큰 폭으로 증가했다. 그 중 강남권 입주물량은 400가구 가량으로 소형단지의 주상복합건물이 대부분을 차지하고 이들 단지는 강남임에도 불구하고 웃돈이 거의 붙지 않는 분양가 상태이거나 마이너스 분양가를 나타냈다.
이번달 입주물량의 특징은 2천세대 안팎의 단지가 3개로 서울 입주량의 대부분을 차지한다. 그 중 가장 큰 단지는 성북구 길음동의 길음 푸르지오로 2,278가구로 주거여건이 양호한 편이고 신설되는 전철노선의 수혜도 입을 전망이라 입주시점이 다가올수록 가격 강세를 보이고 있다. 길음동 북한산 대림e-편한세상 또한 2천세대에 가까운 대단지로 가격이 상승중이며 강서구 내발산동 우장산 현대타운은 발산역이 코앞에 위치한 초역세권에다 2천 세대가 넘는 큰 단지로 인기를 모을 전망이다.

지방 일부지역을 제외하고 투기과열지구의 해제는 당분간 서울·수도권에서는 해제의 기미가 없는 상황이기 때문에 높은 투자 수익을 기대하기는 어려운 상황이다. 분양시장은 물론 부동산 시장 전반이 침체되어 있는 현 상황을 감안한다면, 회복기가 접어 들어야 분양권 시장도 활기를 띌 것으로 보여지고 있다.

이번달 입주하는 단중에서 우장산 현대홈타운의 현재 거래가는 32평형은 3억 7천~4억 6천만원선, 39평형은 4억 8천~5억6천, 47평형 5억 7천~6억 6천만원선에 거래되고 있다.
성북구 길음동의 경우에는 대우 푸르지오와 북한산 대림e-편한세상의 입주가 가까이 오면서 가격 상승세가 눈에 띄는 상황이고, 래미안 길음 2·3차의 가격상승폭도 눈에 띄는 모습이다.
분양권의 거래가가 높은 용산구의 경우에는 현재 분양권의 가격 변동은 매우 미미한 상황으로 파악되고 있으며, 송파구의 경우에는 레이크 팰리스와 주공 3단지의 분양가 상승률이 상대적으로 높게 나타나고 있다. 이는 같은 서울지역 내에 위치한 단지라 할지라도 향후 개발이익환수제의 결과에 따라 양극화 현상은 크게 나타날 것으로 전망이 되며, 재건축 추진속도 및 분양권 유망정도에 따라 송파구의 가치가 상대적으로 높게 평가되고 있다.
현재 레이크 팰리스 50평형은 11억7천~14억1천만원선에거 거래되고 있으며, 주공 3단지 54평형은 7억3천~8억2천만원선에서 거래되고 있다.