[월간1월] 서울시세동향
부동산정보업체 (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)가 서울지역 아파트를 대상으로 조사한 1월 대비 2006년 2월 평균 매매가 변동률은 0.73%, 전세가 변동률은 0.69%를 나타냈다.

정보분석팀 김선영/joypuka@yesapt.com



당정은 8.31부동산 대책이 약발이 다하자 부동산 후속대책으로 개발부담금 부과, 도시별 총량제, 안전진단 승인 권한 상향조정, 재건축 승인 연한 확대 등 2월 말에 발표될 것으로 예상이 되면서 강남권 재건축 시장이 약보합세를 보이고 있다. 재건축 거래시장이 소강상태를 보이고 있는 상황에서 2월 15일, 3종 일반주거지역의 재건축 용적률이 210%로 확정되면서 사실상 재건축이 어려울 것으로 예상되고 있어 매수세는 완전 자취를 감췄다. 반면 반사이익으로 16일, 2종에서 3종으로 상향되는 단지들이 예정 발표가 나면서 해당 재건축 단지들이 호가가 상승했고, 정부가 U턴 정책을 발표하면서 그 중심인 성동구와 용산구가 강세를 보였다. 또한 뉴타운, 9호선 호재로 동작구가 강세이고 롯데타운 호재로 서초구가 강세이다. 또한 정부 대책에서 제외된 단지나 지역 내 선호도가 높은 중대형평형 중심으로 일반 아파트 값은 오름세를 보였고 강서구는 마곡지구, 9호선 개통 호재, 서초구는 롯데칠성 물류센터부지 개발 호재로 강보합세를 보였다. 전세 시장은 봄 이사철 수요로 입지여건이나 역세권 위주로 전세가격이 오름세를 보였고 매매값이 오르면서 전세값도 동반 상승했다.

[아파트 매매 시장 동향]
2월 2일, 8.31대책 후속대책이 재건축 단지를 중심으로 규제가 집중되면서 매수세가 관망세로 입장을 선회하면서 조정 현상을 보였다. 매도자들도 역시 관망세를 보이고 있어 거래시장은 조용하다. 그러나 이와 대조적으로 일반아파트 중대형 평형이 강세를 보였다.

서울은 매매값 변동률은 0.73%로 전달(0.98%)에 비해 0.25%포인트 하락했다.
각 지역별로는 용산구(1.82%), 양천구(1.29%), 서초구(0.73%), 강남구(0.51%), 성동구(0.49%), 영등포구(0.48%), 송파구(0.31%), 강서구(0.27%), 구로구(0.14%), 노원구(0.13%), 강동구(0.12%), 서대문구(0.12%), 마포구(0.11%), 강북구(0.10%) 등의 변동률을 기록했다.



용산구는 정부의 U턴 개발, 용산 부도심 개발, 미군기지 이전 후 민족공원 조성 등의 대형 호재로 오름세를 보였다. 서빙고동 신동아 31평은 7천만원 올라 7억7천만~8억2천만원, 55평은 1억원 정도 올라 12억~15억원에 거래선을 형성했다. 이촌동 반도 49평은 6천5백만원 올라 10억5천만~13억5천만원, 60평도 7천만원 올라 11억~14억원, 이촌코오롱 33평은 2천5백만원 올라 5억9천만~6억7천만원, 43평은 5천만원 올라 8억5천만~9억1천만원, 한가람건영2차 28평은 5천만원 정도 올라 5억원, 33B평은 3천만원 올라 6억~7억2천만원, 43평은 5천5백만원 올라 8억4천만~9억3천만원에 거래선을 형성했고 대림 46평은 4천5백만원 정도 올라 5억7천5백만~7억5천만원, 타워맨션 51평이 2억5천만원 올라 10억5천만원에 거래선을 형성했다. 한남동 장미 30평은 2천만원 올라 3억2천만~3억3천만원에 거래선을 형성했고 보광동 삼성리버빌 34평도 2천만원 올라 4억2천만~5억4천만원에 거래선을 형성했다.

양천구는 뛰어난 학군, 입지여건과 쾌적한 주거환경으로 매물에 비해 매수세가 꾸준해 오름세를 유지하고 있다. 하지만 소형평형에 비해 중대형평형 인기로 양극화 현상를 보였다. 목동 신시가지1단지 35G평은 5천5백만원 올라 7억5천만~8억원, 45A평은 1억원 정도 올라 12억~13억원에 거래선을 형성했고 목동신시가지5단지 45A평은 1억3천만원 올라 11억5천만~12억7천5백만원, 55D평은 1억7천만원 올라 13억5천만~16억5천만원에 거래선을 형성했다. 목동신시가지7단지(고층) 27A평은 5천5백만원 올라 4억9천만~5억3천만원, 35A평은 7천만원 올라 8억2천만~9억원에 거래선을 형성했다. 매물은 거의 없고 매물이 나오면 웬만하면 거래로 이뤄지는 편이다. 대원칸타빌 45평은 6천만원 올라 5억8천만~6억8천만원, 가든스위트 66평은 1억2천만원 정도 올라 8억~10억원에 거래선을 형성했고 부영그린타운2차 47평은 7천만원 정도 올라 6억2천만~7억원, 3차 51평은 8천3백만원 정도 올라 7억5백만~8억1천만원에 거래선을 형성했다. 신정동 목동신시가지14단지 35A평은 3천5백만원 올라 7억5천만~8억5천만원, 38A평은 5천만원 정도 올라 8억8천5백만~9억6천5백만원, 55A평은 7천만원 올라 13억5천만~15억5천만원에 거래선을 형성했고 10단지 45평형은 5천5백만원 올라 10억2천만~12억6천만원, 삼성쉐르빌 74평은 6천만원 올라 12억1천만~14억5천만원, 목동현대 32평은 5천만원 정도 올라 3억6천만~4억4천만원에 거래선을 형성했다.

서초구는 롯데칠성 물류센터부지 개발 호재로 집주인들이 가격을 올렸다. 반포동 한신1차 32평은 3천만원 올라 12억5천만~12억7천만원, 53평은 4천5백만원 올라 16억~16억3천만원, 한신15차 68평은 7천만원 올라 17억~20억원에 거래선을 형성했다. 방배동 방배1차현대홈타운 42평은 5천만원 올라 7억5천만~8억5천만원, 46평은 6천5백만원 올라 7억5천만~8억6천만원, 동부센츠레빌 49평은 5천5백만원 정도 올라 10억5천만~11억5천만원, 현대홈타운1차 46평은 5천만원 올라 8억~9억원에 거래선을 형성했다. 서초동 삼호1차 34평은 3천만원 올라 6억7천만~7억2천만원, 40평은 5천만원 올라 8억7천만~9억7천만원, 47평은 6천5백만원 올라 10억2천만~11억5천만원에 거래선을 형성했고 금호 46평은 6천만원 올라 9억3천만~11억원, 삼익 54평은 5천만원 올라 10억5천만~11억5천만원에 거래선을 형성했고 진흥은 52평은 1억원 올라 13억~15억원, 43평은 7천5백만원 올라 11억~13억원에 거래선을 형성했다. 월드메르디앙오페라하우스 52평은 5천만원 올라 9억5천만~11억원, 67평은 7천만원 올라 11억5천만~15억원에 거래선을 형성했다.

강남구는 재건축이 약세로 돌아선 것과 대조적으로 일반아파트에서 강세를 보였고 2월 16일 2종에서 3종으로 상향 조정 예정 발표가 되면서 해당단지 들에 호가가 올랐다. 매물이 거의 없고 거래시장도 소강상태이다. 하지만 거래가 되면 상승폭이 컸다. 도곡동 타워팰리스1차 57평은 1억원 정도 올라 17억5천만~19억원, 타워팰리스2차 64평은 1억5천만원 올라 23억~24억원에 거래선을 형성했고 현대하이페리온 64A평은 1억5천만원 정도 올라 12억9천만~14억4천만원, 도곡렉슬 68평은 1억원 올라 25억7천5백만~32억원에 거래선을 형성했다. 종 상향 예정인 삼성동 홍실 31평은 3천만원 올라 7억1천만~ 7억9천만원, 54평은 1억원 정도 올라 15억~17억원에 호가를 형성했다. 매물이 거의 없어 거래시장은 소강상태이다. 대치동 국제도 호가가 상승했다. 32평이 5천만원 정도 올라 9억~9억5천만원에 호가를 형성했다. 매물도 거의 없는 상황이고 매수세는 있지만 낮게 나온 매물만 관심을 가지고 있어 거래시장은 활발하지 않다. 진달래3차 19평은 4천만원 정도 올라 4억8천만~5억원, 25평은 3천만원 정도 올라 6억5천만~7억원에 거래선을 형성했다. 동부센트레빌 53평은 무려 1억원이 올라 19억~22억원, 진달래3차 19평은 3천5백만원 올라 4억3천만~4억7천만원에 거래선을 형성했다. 반면 대치동 은마아파트는 34평이 1천만원 정도 하락해 9억3천만~10억2천만원에 거래선을 형성했고 압구정동 한양4차 33평은 4천만원 정도 하락해 9억7천만~10억2천만원, 한양1차 31평 2천5백만원 하락해 10억8천만~12억원에 거래선을 형성했다.

송파구 잠실동 잠실주공5단지는 8.31후속대책 영향으로 매수세가 관망세를 보이면서 호가가 소폭 조정됐다. 34평은 7천5백만원 정도 하락해 9억5천만~10억원, 36평은 5천만원 하락해 12억9천만~13억원에 거래선을 형성했고 가락동 가락시영1차도 15평은 1천만원 하락해 5억2천~5억4천만원, 17평은 2천만원 하락해 6억2천만~6억4천만원, 가락시영 2차 10평은 2천만원 정도 하락해 3억4천~3억5천만원, 19평은 3천5백만원 정도 하락해 8억8천만~9억3천만원에 거래선을 형성했다. 재건축 단지에 비해 일반아파트 대형평형을 중심으로 오름세를 보였다. 오륜동 올림픽선수기자촌 64평이 3천5백만원 올라 13억7천5백만~15억5천만원, 50평은 3천5백만원 올라 11억7천5백만~12억7천5백만원에 거래선을 형성했다. 올림픽훼밀리 68평은 7천만원 올라 18억2천5백만~19억2천5백만원, 49평도 7천만원 정도 올라 12억2천5백만~13억5천만원에 거래선을 형성했다. 신천동 장미1차 65평이 5천만원 올라 13억5천만~16억5천만원에 거래선을 형성했다. 문정동 삼성래미안 48B평이 7천5백만원 올라 10억5천만~12억원, 60평은 1억4천5백만원 올라 15억5천만원에 거래됐다. 장미1차는 제2롯데월드 건립 호재로 39평이 5천만원 올라 8억2천만~9억9천만원에 거래선을 형성했다.

[아파트 전세 시장 동향]
서울 전세시장은 봄 이사철로 접어들면서 신혼부부나 직장인 수요가 증가되면서 학군이나 역세권으로 입지여건이 좋은 단지를 중심으로 오름세를 보이고 있다.

2006년 2월 전세시장은 0.69%로 12월(0.53%)에 비해 0.16%포인트 상승했다.
지역별로는 양천(0.84%), 강서(0.78%), 강북(0.62%), 성동(0.60%), 노원(0.47%), 마포(0.43%), 영등포(0.36%), 송파(0.34%), 강남(0.32%), 강동(0.30%), 구로(0.28%), 서대문(0.22%), 서초(0.20%), 용산(0.19%) 등의 변동률을 보였다.



양천구는 우수한 학군과 입지여건으로 수요세가 꾸준히 몰리고 있어 전세시장에 인기는 계속되었다. 목동 현대IPARK 22평은 1천5백만원 올라 1억7천만~1억8천만원, 38A평이 2천5백만원 올라 3억1천만~3억3천만원에 전세값을 형성했다. 목동신시가지6단지 20평형은 1천만원 올라 1억1천만~1억3천만원, 4단지 55평형은 2천5백만원 올라 4억3천만~4억8천만원에 전세값을 형성했다. 목동성원 24평도 1천만원 올라 1억5천만~1억7천만원, 목동신시가지4단지 35평은 3천만원 정도 올라 2억8천5백만~3억원, 월드메르디앙3차 37평은 3천만원 올라 3억1천5백만~3억5천5백만원, 현대하이페리온 62평은 5천만원 올라 5억1천5백만~5억9천만원에 전세값을 형성했다. 신정동 신시가지14단지 27평은 2천만원 올라 1억6천5백만~1억9천만원, 신정아이파트 32C평은 3천만원 정도 올라 2억6천5백만~2억9천5백만원, 41평은 3천5백만원 정도 올라 4억~4억4천만원에 전세값을 형성했고, 목동신시가지10단지 55평형은 3천5백만원 올라 3억4천만~4억5천만원, 8단지 27평은 2천만원 정도 올라 1억7천만~2억원, 35평도 2천5백만원 정도 올라 2억5천만~2억8천만원에 전세값을 형성했다. 목동현대 42평은 3천5백만원 올라 2억7천5백만~3억1천만원, 38평도 3천만원 정도 올라 2억4천만~2억6천5백만원에 전세값을 형성했다.

강서구는 매매값이 오름세를 보이면서 전세값도 올랐다. 가양동 가양우성 31평은 2천만원 올라 1억3천만~1억4천만원, 대아동신1단지 58평도 2천만원 올라 1억9천만~2억1천만원, 도시개발3단지 22평은 1천만원 정도 올라 8천만~9천만원에 전세값을 형성했다. 염창동 동아 25평은 1천만원 정도 올라 1억~1억2천만원, 한솔솔파크 32평은 2천만원 올라 1억6천만~1억8천만원에 전세값을 형성했고 한화꿈에그린 47평은 3천만원 올라 2억4천만~2억6천만원, 현대IPARK 33평은 1천5백만원 올라 1억5천만~1억7천만원에 전세값을 형성했고 삼성한마음 32평은 1천만원 정도 올라 1억3천만~1억4천5백만원에 전세값을 형성했다. 마곡동 마곡벽산 31평은 1천만5백만원 올라 1억1천만~1억3천만원에 전세값을 형성했다. 방화동 한숲마을대림 24평은 1천만원 정도 올라 1억~1억2천5백만원에 전세값을 형성했고 등촌동 현대아이파트3단지 31평은 1천5백만원 올라 2억원, 2단지 32평은 1천만원 올라 1억9천만~2억원에 전세값을 형성했다.

성동구 응봉동 동아리버그린 32평이 2천만원 올라 1억8천만~2억2천만원, 옥수동 중앙하이츠 42평은 2천5백만원 정도 올라 2억5천만~2억8천만원, 극동 50평은 2천5백만원 정도 올라 2억2천만~2억6천만원에 전세값을 형성했다. 행당동 행당한진타운 26평은 1천만원 올라 1억4천7백만~1억6천만원에 전세값을 형성했고 금호동 금호대우푸르지오1차 23평은 1천만원 정도 올라 1억6천5백만~1억8천만원에 전세값을 형성했다. 마장동 금호어울림 29평은 1천만원 올라 1억7천만~1억8천만원, 41평형도 1천만원 정도 올라 2억2천만~2억5천만원에 전세값을 형성했고 삼성 26평은 1천만원 정도 올라 1억2천만~1억4천만원, 51평은 1천7백만원 정도 올라 2억1천5백만~2억3천5백만원에 전세값을 형성했다.

동작구 상도동 래미안상도3차 42평은 4천만원 올라 2억8천만~3억5천만원, 49평은 2천5백만원 올라 3억5천만~4억원, 동아 34평이 2천5백만원 올라 1억1천만~1억3천만원, 사당동 삼성래미안 34평은 2천만원 정도 올라 2억1천~2억3천만원, 46평은 2천5백만원 올라 2억4천만~2억7천만원, 보라매파크빌 33D평은 2천만원 올라 2억~2억2천만원, 롯데낙천대 29평도 2천5백만원 올라 2억~2억2천만원에 전세값을 형성했고 신동아 24평은 1천만원 정도 올라 1억4천만~1억6천만원, 그린삼호 32평은 2천만원 올라 1억7천만~1억8천만원, 삼성래미안 34평은 1천5백만원 올라 2억1천만~2억5천만원에 전세값을 형성했다. 흑석동은 재개발 이주수요 증가로 오름세를 보였다. 명수대현대 49평은 2천5백만원 정도 올라 2억2천만~3억원, 한강현대 43평은 2천만원 정도 올라 2억3천만~2억5천만원에 전세값을 형성했다.