어느날 문득 필자의 어머님이 전화가 왔다. "00지역의 땅을 사두면 3000만원을 벌수 있다더라. 2000만원 소액이라는데 한번 해볼까 하는데 어떻겠니?"

이런 전화를 주부님들이 특히 많이 받을것이다.

오늘은 많은 문제를 야기하고 있는 기획부동산에 대해 실례를 들어 설명해 보려고 한다.

부동산은 주식과 달리 환금성이 대단히 어렵고 더딘 투자상품이다. 더욱이 요새 관심이 높고 신문지상에 자주 오르내리는 토지의 경우 환금성을 고려하는것은 매우 중요하다.

연초부터 주택에 대한 구제와 맞물려 유동 자금들이 토지쪽으로 많이 몰리고 있는 느낌이다. 그러나 여기서 명심해야 할것이 있다. 확실한 개발계획이 없는 투자지역이 아니고서는 절대 수도권을 벗어나지 말아야 한다.

현지 개발예정지로 주목되는 땅에 투자하라는 전화가 많이 받을것이다. 필자 또한 그런 전화를 받은 경험이 있다. “강원도 어디에 온천이 개발되는데 현재 주변시세는 평당 40만원을 호가합니다. 지금 반값도 안되는 가격에 사실수 있으니 사두시면 온천이 개발되고 주변에 00건물이 들어서면 주변시세 이상으로 가격이 오를것입니다.” 전화의 주요 내용이다.

이제 잘못된 투자로 손해를 본 B님의 예를 보자. 투자나 재테크로 돈을 버시는것도 좋지만 손해나 피해를 안보는것도 결국에는 돈을 버는것이다.

학교 선생님이신 B님은 2003년 가을 문득 한통의 전화를 받았다.

“안녕하십니까? 강남의 00컨설팅인데 좋은 투자정보를 알려드리고자 전화를 드렸습니다.” B은 아주 듣기 좋은 여자의 목소리여서 한번 들어보기로 했다. “아 그래여? 어디인데여?” “예. 강원도 00지역인데 온천개발 예정지입니다.현재 주변시세는 평당40만원인데 반값보다 싸게 사실수 있습니다. 2000만원 투자로 3000만원이상 벌수 있는 이기회를 놓치지 마십시오”

B님은 2000만원이라는 소액투자와 3000만원이상을 벌수 있다는 소리에 귀가 솔깃해졌다. “관심이 있으세여?”, “예” 이렇게 대답하자 “그러시면 강남역 0번 출구로 나오셔서 00빌딩 2층으로 오시면 됩니다. 빨리 마감될수 있으니 서두르셔야 합니다”

이런 텔레마케팅 방식은 여느업체들과 다들바가 없다. 텔레마케팅 방식이 강남 컨설팅업계를 중심으로 도입된 것은 약 2년전 일이다. 본격적으로 운영되기 시작하고 활성화 된 것은 2003년인 작년부터이다. 대부분의 업체가 여성이나 주부들을 뽑아 친군함과 부드러움으로 텔레마케팅을 한다. 빨리 마감될수 있다면서 투자자의 마음을 급하게 만들고, 서두르게 만들어서 빨리 계약서에 도장을 찍게 만드는 것 또한 여느 텔레마케팅 업체와 다를바 없다.

여러분들은 가끔 케이블 TV 홈쇼핑 프로그램을 본적이 있을것이다. 여러가지 상품들이 나오면서 꼭 밑에 다음과 같은 문구가 나온다. “00상품 매진임박” 그것도 빨간글씨다. 이 방송을 보고 있다보면 “ 이거 빨리 마감될려나 보다, 많은 사람들이 살려나보네. 나도 빨리 사야겠는걸” 그리고 나도 모르게 전화를 걸어 상품을 주문하게 된다. 상품주문하고 나서 꼭 후회를 하게 되지만 마케팅의 기본은 상대방의 마음을 조급하게 만드는것이다. 이것을 강남 텔레마케팅 업체들도그대로 이용하고 있는것이다.

퇴근후 B님은 시간을 내서 해당 컨설팅업체를 방문해 보기로 했는데 해당 컨설팅 업체에서 설명했던 계획대로라면 분명히 가격상승이 있을것이고 가격이 올라 팔면 투자수익을 기대 할수 있을거 같다는 생각과 함께 빨리 마감될지도 모른다는 전화에 마음이 흔들렸던 것이다.

전철에서 내려 컨설팅 업체까지 가는데는 찾기도 쉽도 전철역에서 가까운 대형빌딩에 위치해 있었기 때문에 너무도 손쉽게 찾아갈수 있었다. 컨설팅 업체는 대형 00빌딩의 2층에 위치해 있었는데 들어가면서부터 기업을 연상시키는 분위기였다. 직원은 대략 200여명은 족히 되었는데 대부분이 여성들이였다. 책상에는 부동산 서류들이나 부동산 관련서적은 하나도 없고 단지 전화번호부와 전화기 한대가 있을뿐이었다.

모두 전화를 붙들고 어디엔가 열심히 전화를 하는중이었다. 늦은 시간인데도 퇴근도 하지 않고 여기저기로 전화를 하는 모습에서 부동산 관련 회사인지? 텔레마케팅 다단계 회사인지 좀 의아했다. 그러나 대개 이런 텔레마케터 방식을 쓰는 컨설팅 회사들은 실내인터리어는 대단히 좋게 꾸미기 마련이다. 이유는 아직도 우리나라 국민중 일부분이 내실보다는 겉을 보고 그 회사를 판단하기 때문일 것이다.

“아 이정도 빌딩에 위치해 있고 직원들이 200여명이나 된다면 대단히 건실한 회사인가 보구나” 이렇게 생각하게 되는것이다. 여러분들중 회사가 강남에 있는지? 강북에 있는지? 또는 수도권이나 지방에 있는지?로 그회사를 판단한 적은 없는가? 한번 생각해 보기 바란다. B님은 안내 여직원을 따라 상담실로 가게 되었는데 상담실이 수십개가 만들어져 있고 모두 유리로 막혀 있었다. 잠시후 젊은 남자직원이 과장이라는 명함을 건네주면서 투자상품에 대한 자료들이며 신문기사 스크렙 등을 장황하게 보여주었다.

여기서 대다수의 초보자들이 얼마나 언론매체나 신문기사를 참고자료중 하나가 아닌 최고의 정보이자 사실로 믿고 있는지 알수 있다. 어디 부동산 중개업소나 컨설팅업체들을 가보면 벽이며 책상에 온통 신문 스크랩 기사들이 즐비하고 설명할때도 우선 먼저 신문에 보도 되었던 기사 스크랩을 먼저 보여주면서 얘기를 시작하게 되는 것을 보면 잘 알것이다. 온천개발 정보부터 시작해서 주변시세와 비교하여 설명하면서 많은분들이 대기하고 계시니 빨리 계약을 하는 것이 좋다고 말하는 것을 빼놓지 않았다.

신문기사에도 나왔고 이정도 회사라면 한번 투자를 해봐도 좋을듯 싶어 다음날 덜컥 계약을 하게 되었다. 그후 계약한 며칠동안은 전화가 가끔 오더니 어느 순간부터 전화연락이 뜸해지기 시작했다. 학교 생활과 여러 가지 일들로 바뻐지고 강원도 지역에 투자해 놓았으니 무심해졌었다. 그러던 어느날 갑자기 해당지역이 어떻게 추진되고 있는지 궁금해서 전화를 해보니 지금 서류를 접수했으니 좀 기다려 달라는 말만 되풀이했다.

몇 달이 흐르고 난후 모처럼 시간이 나서 B님은 자신이 투자한 토지가 있는곳을 가 보기로 했다. 그러나 현장에 가보니 그야말로 아무것도 없는 산이었다. 온천을 개발하기 위해 몇 개의 공정구만 뚫어놓은거 빼고는 전혀 진척 상황이 보이지 않았다. 지역주민들과 도청에 문의를 해보니 서류만 접수시키고 이후 어떤 보완서류가 들어오지 않았다는 말뿐이었다.

그후 또 몇 개월이 흘렀고 기다리다 못해 팔아달라고 부탁을 했더니 “지금 파시면 손해니까 좀만 더 기디리시면 가격이 올라갈것이고 온천개발도 빠른 추진을 보일것입니다” 그말을 믿어보기로 하고 더 기다려 보기로 했다. 그후 또 몇 개월이 흘렀고 결국 B님은 기다리다 못해 헐값에 땅을 매도 하게 되었다.

이렇듯 B님은 관리하기 힘들고, 현장도 안가보고 수도권이외의 토지에 투자함으로써 많은 시간과 돈을 손해 보게 되었다. 애초에 기대한 투자수익 3000만원은 허공에 날려버리게 된것이다.

그후에 B님이 결심한 것은 신문기사는 참조사항일뿐이라는 것과 겉보다는 속을 보고 수도권이외의 지역에는 투자를 하지 않다는것이다.