모기지론이용이 적기라네요..참조하시면 좋을듯....

집값·금리하락 ‘모기지론’ 활용 적기
[경향신문 2005-01-11 19:21]
정부의 부동산 안정 대책과 경기 침체 등의 영향으로 집값이 올 상반기까지는 상승세로 돌아서지 않을 것이란 전망이 많다.

부동산 정보업체 ‘부동산114’가 지난해 말 서울지역 아파트 1백만가구를 대상으로 조사한 결과 2003년말에 비해 가격이 하락한 곳이 44.2%에 이르는 것으로 나타났다. 재테크 전문가들은 “내집 마련 계획을 갖고 있는 사람들은 은행 대출금리와 주택가격이 ‘바닥’ 수준인 올 상반기가 적기”라고 보고 있다.


주택금융공사와 시중은행들은 부동산을 담보로 장기 주택자금을 대출해 주는 모기지론을 판매 중이다. 모기지론은 다른 대출상품보다 금리가 낮은 데다 연 1천만원까지 소득공제를 받을 수 있다는 장점이 있다.


◇저소득 무주택자=연간 급여가 3천만원 이하이면서 6개월 이상 무주택자 자격을 갖춘 사람은 ‘근로자와 서민을 위한 주택구입자금’을 이용하는 것이 좋다. 11일 현재 대출금리는 연 5.85%로 주택금융공사의 모기지론보다 낮은 수준이다. 20년간 빌릴 수 있고, 상환방법도 1년 거치 19년 상환, 3년 거치 17년 상환 중 선택할 수 있다.


금리가 낮고 중도상환해도 수수료가 없다는 점이 유리하지만 대출자격 심사가 까다로운 편이다. 최근 시중은행의 주택담보 대출금리가 5% 안팎으로 떨어지면서 관계 부처에서도 금리인하를 협의 중이다. 정부가 지원하는 정책자금인 만큼 이 금리도 더 떨어질 가능성이 크다.


◇주택금융공사 모기지론=지난해 3월 처음 도입됐을 당시 대출금리가 연 6.7%였던 것이 세차례 인하를 거쳐 연 5.95%까지 떨어졌다. 대출받는 사람이 설정비를 부담하고, 대출금의 0.5%를 먼저 상환하는 등의 할인옵션을 선택하면 대출금리를 연 5.75%까지 낮출 수 있다.


집값의 70%까지 빌릴 수 있다는 것도 장점이다. 2월부터는 대출한도가 2억원에서 3억원으로 늘어날 예정이다. 다른 상품들과 달리 고정금리여서 20년간 이자율이 아무리 올라도 이자부담은 그대로이기 때문에 장기 대출에 유리하다. 만약 금리가 떨어진다면 수수료를 부담하고 다른 상품으로 갈아타면 그만이다.


다만 전문가들은 올해 금리가 오를 가능성이 높지 않을 것으로 보고 있어 당장 선택하기에는 장점이 적은 편이다.


◇은행 모기지론=주택금융공사 모기지론이 선보인 뒤 각 은행도 기존 장기주택담보대출을 손질해 자체 모기지론을 판매하고 있다. 대부분 양도성예금증서(CD) 금리에 2% 안팎의 가산금리를 얹어 대출금리를 정한다. 변동금리지만 현재 금리수준은 주택금융공사보다 낮고 대출기간도 최장 30년까지 가능하다. 대신 대출한도가 집값의 60%로 주택금융공사보다 낮다.


국민은행의 ‘KB 부동산담보대출’은 시장금리 전망에 따라 금리를 선택할 수 있다. 3, 6, 12개월 등 3가지 변동금리 주기 중 금리가 하락할 것으로 전망되면 3개월 주기, 상승할 것으로 판단되면 6, 12개월 주기의 장기 변동금리를 선택하는 것이 유리하다.


기업은행이 10일부터 판매하는 신상품인 ‘마이플랜 모기지론’은 3년 또는 5년 거치 15년 만기 분할상환, 3년이나 5년 만기 일시상환 등 선택의 폭을 넓혔다. 특히 설정비를 부담할 경우 거치기간 중 연 5.3%의 고정금리를 적용한다.


◇우대와 가산금리=모기지론을 이용할 때 실제 적용하는 금리는 각 은행이 제시하는 기준금리와 큰 차이를 보인다. 우량 고객에게는 우대금리를 적용하는 반면 대출조건이 좋지 않으면 가산금리를 얹기 때문이다.


조흥은행의 ‘마이홈플랜’은 단골고객과 급여이체, 적금 가입, 은행카드 소지 등에 따라 0.2%까지 금리를 낮춰준다. 기업은행도 고금리의 다른 은행 대출에서 갈아탈 경우 0.1%의 금리를 깎아준다. 외환은행의 ‘yes 장기모기지론’은 내부규정에 따라 최고 0.45%까지 금리우대를 적용한다.