정부가 부동산 과열현상 잠재우기에 혈안이다.
공공기관 지방이전과 행정ㆍ기업도시 건설로 지방의 요지 땅값이 널뛰기를 거듭하 는 데다 서울 강남권과 분당 용인 등 수도권 알짜지역 중대형 아파트 집값도 좀처 럼 꺾이지 않기 때문이다.

일단 8월 말께로 예정된 정부의 고강도 부동산 정책에 따라 아파트와 땅이라는 부 동산 투자 중심축이 크게 흔들릴 가능성이 높다.

이에 따라 부동산 전문가들은 정부의 각종 규제책을 피하면서도 일정한 고수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 상품을 아파트나 땅의 대체 투자처로 제시하기도 한다 .

적게는 1억~2억원에서 많게는 5억원 정도 들여 도심의 업무용 건물이나 임대아파트 , 주거용 오피스텔, 상가, 펜션, 부동산펀드 등에 투자할 경우 양도ㆍ보유세 중과 나 거래제한 정책과 상관없이 은행금리보다 높은 수익을 올릴 수 있는 경우가 많다 .

◆ 돈되는 주택 임대사업＝전용면적 18평 이하 소형 아파트를 취득해 임대주택사업 을 하면 취득ㆍ등록세가 전액 면제된다. 재산세도 전용면적 12평 이하는 전액, 12~ 18평은 50% 감면된다.

곽창석 부동산퍼스트 이사는 "주택임대사업은 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다 세대 주택이나 개인주택보다는 아파트가 더 유리하다"며 "현재 임대료를 조금 받더 라도 지역이 발전해 아파트 가격이 상승하면 이로 인한 양도차익도 함께 챙길 수 있는 곳을 찾는 것이 좋다"고 말했다.

김영진 내집마련정보사 사장은 "저금리 시대인 만큼 전세보다는 확실한 현금수입을 보장하는 월세로 임대하는 것이 좋다"며 "독신자와 전문직 직장인, 학생, 외국인 등의 임차수요가 늘고 있어 연간 5~7% 정도 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다"고 분석했다.

◆ 주거용 오피스텔과 상가투자＝최근 서울 용산 파크타워와 송도국제도시 더퍼스 트월드 오피스텔이 각각 78.2대1과 67.6대1 경쟁률을 기록하며 인기를 끌었다.

아파트나 주상복합과 달리 청약통장이 필요하지 않고 당첨 후 전매가 자유롭기 때 문이다.

특히 주거용 오피스텔은 2004년 6월 개정된 건축법에 의해 전용면적을 50~70%로 늘 려야 하고 바닥에 온돌 설치가 금지되는 등 기준이 강화되는 바람에 법 시행 이전 에 건축허가를 신청하거나 건축심의허가를 신청한 사업장에 더욱 투자가 몰리고 있 다.

상가는 지난 4월 23일부터 후분양제로 바뀌면서 투자환경이 투명해졌고 올해 신설 된 종합부동산세 부과대상에서 제외돼 퇴직자들의 창업용뿐만 아니라 부동산부자들 의 분산투자용으로도 이용될 가능성이 높아진 상태다. 다만 대규모 물량공급에 수 요가 따르지 못해 택지지구에 위치한 일부 근린상가 등이 분양에 어려움을 겪고 있 다.

유영상 상가114 소장은 "경기가 생각보다 천천히 회복되고 있기 때문에 세입자를 구하기도 어렵고 임대료를 받는 것도 생각보다 만만치 않다"며 "그러나 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 테마쇼핑몰이나 단지 내 상가, 근린상가를 잘 고르면 수익률이 높아질 것"이라고 말했다.

◆ 1등만 살아남는 펜션＝바닷가나 산, 호수주변, 계곡 등 전망이 좋은 관광지역에 집중돼 있는 고급 민박형 호텔인 펜션은 입지와 테마별로 수익률이 천차만별이다.

초기 펜션업이 수익형 상품으로 유망해지면서 무분별하게 늘어나는 바람에 전국적 으로 공급초과 현상이 나타나고 있다. 여기에다 소방시설과 오수정화시설 등을 갖 춰 숙박업으로 등록해야 하기 때문에 투자비용도 높아졌다. 이에 따라 소형 펜션은 위축되고, 대형 단지형 테마펜션은 부상하는 등 양극화 현상이 나타날 가능성이 높 아졌다.

한국개발컨설팅 강경래 사장은 "제주도만 해도 하루에 들어오는 인구가 평균 1만명 도 안 되는데 펜션은 1만9000실에 달한다"며 "수영장, 스파, 편의점, 레스토랑 등 의 시설이 갖춰져 있어 객실 가동률을 높일 수 있고, 인지도 역시 높은 단지형 펜 션만이 살아 남을 것"이라고 말했다.

◆ 간접투자의 대명사 부동산펀드＝비교적 적은 종잣돈으로도 부동산에 투자할 수 있는 방법이 간접투자다. 우리투자증권이 지난 22일 판매한 '골드브릿지 특별자산 투자신탁 8호'는 첫날 설정액 650억원을 다 채우는 등 부동산 펀드인기가 계속되고 있다.

통상 부동산펀드 수익률이 정기예금의 2배 정도인 연 7~8% 정도, 경매펀드는 연 8. 5~11%로 다소 높은 편이다. 뿐만 아니라 취득ㆍ등록세 감면, 양도소득세 면제 등 세제 혜택도 큰 편이라 당분간 지속적인 인기를 끌 전망이다.

그러나 부동산펀드는 운용과정에 따라 수익률이 달라질 수 있고 가입 후 최소 2~4 년 간 중도해지가 되지 않는 상품이 많아 자금이 묶일 수도 있다는 단점이 있다.

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