판교 청약 바람이 거세게 몰아치고 난 후 재개발 재건축에 시선이
집중되고 있는 이 시점에서 내집 마련과 투자자들의 선택은 어디로
향할 것인가!
대부분의 사람들은 양자 택일을 하겠지만 정보에 빠른 사람은
청약.재건축 재개발이 아닌 택지개발로 눈을 돌릴 것이다

◆내집마련 전략
이같은 상황에서 내집마련 수요자들은 어떤 전략을 세워야 할까. 현재 대부분의 실수요자들은 사실 11월의 판교분양에 온통 시선이 쏠려 있다.
하지만 당첨가능성이 희박한 판교만을 막무가내로 기다리는 것은 문제가 있다는 지적이다.
전문가들은 기존 주택을 구입하기보다 우선 청약통장을 활용,새 아파트를 분양받는 전략을 세우라고 조언한다.
2∼3년 후 입주 무렵이면 다시 오를 가능성도 있기 때문이다.
우선 청약통장 소지자는 세심한 전략을 세울 필요가 있다.
서울.수도권 청약통장 소지자 가운데 만35세이상 무주택자는 일단 판교분양을 기다릴 필요가 있다.
당첨 확률이 상대적으로 높은 탓이다.
성남시 이외 거주자로 1순위 청약통장을 가졌다면 판교에 대한 미련은 무모할 수도 있다.
차라리 수도권 택지지구를 노리는 게 낫다.
판교의 예상청약경쟁률이 수백대 1로 로또당첨 수준이기 때문이다.
더욱이 최근 정부는 판교의 공급물량을 크게 줄였다.
청약 2∼3순위자라면 서울 수도권에서 입지여건이 좋은 단지를 공략하는 게 휠씬 생산적이다.
기존 집을 매입하려면 우선 철저하게 입지를 따져보는 게 중요하다.
서울 강남권,강북 뉴타운지역,대규모 택지개발지구,교통호재가 있는 수도권 남부 등을 중심으로 발품을 팔아야 한다.
그리고 자금계획에 맞춰 구입 대상 주택을 고르는 게 좋다. 액수는 대출을 합쳐 2억∼3억원 수준의 택지지구 새 입주아파트가 적당하다.
4억원이상의 자금이면 서울 강남권 인근 새 아파트가 주목대상이다.
11월 판교 일괄분양 이후엔 수요자들의 관심이 기존 주택시장으로 옮겨올 가능성도 고려해야 한다.
박영신 기자 yspark@hankyung.com 입력시각 05/25 15:55
택지개발 지구에 입주택지개발지는 서울시에서 시행하는 사업이므로 저렴한 분양가에
서민형 25평 33평을 특별분양 한다 강남 세곡/우면 상암2지구 강일등..
철거민 자격이나 원주민 자격을 가지고 계신분에 한에서 우선 공급하는
특별분양 이므로 일반인은 분양을 못 받는다
하시고자 하는 분은 철거민 자격을 갖추고
담당 구청으로 부터 입주권을 받아 지구에 접수를 해야 한다




서울시 주택공급에 관한 규칙 제19조 1항 3, 4호에 의하여 서울시(자치구)가 시행하는 각종도시개발사업(도로개설 및 확장, 공원녹지사업, 주차장사업 등)과 재해로 인한 이재민의 주거안정과 원만한 이주대책과 사업수행을 지원키 위한 국민주택 특별공급의 기준과 절차를 규정함.

1) 위에 언급한 기준과 절차에 해당하는 주택의 소유지로써 사업 시행인가일부터 보상 공공일까지 소유한(가옥주)자 (무허가 건물소유자 중 82. 4. 8 이전 무허가 건물대장에 등재된 주택의 소유자)

상기 부여 대상자가 사업 시행에 협의 보상에 순응 하고 보상금 수령후 해당구청에 희망지구를 선정하여 특별 분양 신청을 한다. (신청 후 7~8일 후 도시개발공사 분양과에 등록됨)




이를 쉽게 풀이하면 일반분양은 청약통장을 이용 분양 추첨 당첨 됬을 경우 입주하는 것이고 특별분양은 철거민 명의를 만들어 도시개발공사(택지개발지구:상암,세곡,우면) 아파트에 100%입주하는 것이다.

가옥일 경우 건물면적 40㎡(12.1평) 이상이어야 33평형( 전용 25.7평 )을 분양 받고 이하 일때는 26평형( 전용 18평 )을 분양받는다.

자격을 취득하기 위해서는 반드시 철거 가옥외 주택이 없어야 하고 만 20세 이상 단독 세대주여야 한다.


철거대상아파트나 주택을 매입하여 소유권을 이전 받거나 동호수 추첨이 결정된 상태에서 분양권(입주권)을 매입하는 것은 합법적이나 분양이 된후 동호수가 결정되지 않은 상태에서 입주권을 매입하는 것은 불법이다. 철거대상 주택을 매입하는 것은 민법상의 일반 매매와 같고 동호수가 결정된 상태에서의 매매는 일반분양아파트 분양권 매매와 같다.




이를 쉽게 풀이하면 입주권의 거래는 현행법상 불법이며 나중에 명의이전문제와 양도세의 문제를 가지고 있으니 심각하게 고려하여야 하나 도시계획상 철거예정가옥의 매매는 합법이며 자신의 명의로 입주권이 발생되는 것이다.




특별 분양 아파트(SH공사가 책임 시공 분양)의 장점




1. 분양가가 저렴하다.(택지조성 원가에 공급-일반 분양가보다 50%가 싸다.)

2. 중도금이 없다.(금융비용이 없음)

3. 서울시 택지개발지구 예정지인 상암, 우면, 세곡 택지개발지구는 대단지, 쾌적성, 편의성, 접근성은 기본 계획적 개발과 기반시설로 주거지역 인기 만점

4. 녹지율 25% 신도시의 두배 가량




==>진행 과정<==

1. 어떻게 추진하는지?

서울시에서 추진하는 도시개발사업 일명 공공사업으로 불가피하게 철거되는 가옥의 가옥주에게 향후 서울시에서 추진하고 SH공사가 시공 분양하는 택지지구의 33평 아파트에 우선 입주할 수 있는 입주권을 주는데 그 입주권을 받아 일반분양보다 50~60% 싼 입주금으로 입주하셔서 입주 후 시세차익을 보려고 투자하는 겁니다.

2. 그건 소희 딱지가 아닌가요? 그리고 불법?

당연히 딱지는 불법이죠. 그건 소유권 이전이 안돼고 중복 거래 때문이지만 저의가 말한 입주권은 철거 가옥의 가옥주 즉 등기 이전하여 가옥주가 되셔서 입주권을 받기 때문에 법적으로 문제없는 겁니다.

3. 택지지구는 어디죠?

상암 월드컵 아파트 아시죠? 아니면 상암1지구 특별 분양은 아시나요?

상암동 부근에 서울시에서 국민 주택 아파트 지구로 최근에 입주한 1지구가 있는 것처럼 서울시에서 개발제한구역 같은 곳을 풀어 조성하여 대단지화 하시는 겁니다. 사모님께서 지금 진행하시면 내년 중반정도에 입주하실 수 있는 상암2지구, 우면, 세곡, 강일2지구가 있는데 상암1지구는 매스컴에 보도 되 듯 입주 전인데도 현제 5~5.8억이고 우면, 세곡은 강남권이라 말할 것 없이 좋습니다.

그 지구 중 맘에 드는 지구를 들어가시는 겁니다.

4. 좀 더 자세히?

1억원(계속 오르는 추세)에 철거 예정 가옥을 매입하시고 철거가 되었을 경우 고객님 명의로 입주권 발생하시면 원하는 택지지구에 당첨입니다. 이 경우 SH공사에서 책임 시공 분양하고 철거민이라는 특수한 경우라 분양가가 50~60% 싸다 했는데 전년 입주한 상암1지구는 평당 분양가가 550~570 즉 1.8천만에 분양했습니다. 지금 시세는 어떻겠어요? 일반 분양가가 상암7지구 40평형이 1350이였습니다. 강남은 더 높을 것 불 보듯 뻔합니다. 내년 분양가가 평당 690~720이라 하더라도 2억3천인데 주변아파트 시세가 5억인데 1억 투자 하셔서 2~3억 시세 차액을 얻을 수 있습니다. 또한 내년 입주예정 지구들은 SH공사에서 시공하는 거라 대규모라 편의시설 및 녹지율이 높고 선 시공 후 분양이라 금융부담 적고 서울시에서 추진 SH공사라 부도날 염려 없이 안전적이라는 겁니다.

5. 그럼 자격은?

철거 가옥 외 무주택자라 가능한데 20이상의 서울시에 거주하는 세대주 여야 가능합니다.

조금더 자세히 알아보기