기존 재개발 구역의 가격이 급상승한 뒤 부동산 시장의 침체가 가속화되는 가운데 매수세와 매도세가 균형을 잡지 못하고 매도세가 무너지는 현상을 보이고 있다.

투자처를 찾고 있는 분들도 매수시점선택에 심혈을 기울일 필요가 있다고 생각된다.

많은 투자처 가운데 기본계획으로 지정된 재개발 구역도 추진현황이 다소 활기를 띄고 있지만 거래동향엔 별로 영향을 미치지 못하고 있다.

이는 일반적으로 재개발 구역의 용적율이 너무 적게 책정이 돼 일반분양분이 적고, 오히려 조합원들의 분양분 세대수를 맞추기에도 급급할 만큼 곤란하기 때문에 사업이 지연되는 경향이 있다.

설상가상으로 임대아파트의 의무비율로 인하여 아파트 분양가의 상승작용을 유발하고 있기 때문에 조합에서는 개발이익을 얻어 내기가 어려운 형편이다.

따라서 조합원 아파트의 조성원가가 상승하고 주변의 기존 아파트 시세와의 편차가 적어짐으로 인하여 재개발 구역의 가치가 떨어진다고 보아야 한다.

소액투자로 인하여 쉽게 판단하는 경향이 있지만 대체로 토지면적 평당 약450만원, 건물 10년 내외 평당 130만원을 넘어 서는 가격은 프리미엄이다.

이가격이 주변아파트가격 대비 아파트 조성원가와의 편차보다 크다면 거품에 해당하는 것으로 투자 이익의 실현이 불가능한 상태에서 매수를 하게 되는 것이다.

여러분이 보유한 작은 돈이 씨앗이 돼 목돈이 되는 것인데, 이를 소홀히 하고 도덕적이지 못한 일선 중개업자들의 현옥에 빠져 잘 못된 투자로 기회 비용을 잃을 우려가 있기 때문에 적은 금액이라도 꼼꼼이 따져보고 사업성분석을 한 후에 투자처를 선책하여야 손실을 줄일 수 있다.

요즘 다가구 주택의 다세대구분으로 인하여 조합원 수가 너무 많아서 일반분양이 없는 지역이 대체로 많아질 전망이다.

따라서 일반분양이 많은 지역과 임대아파트의 수가 적은 지역을 선택하고 재개발 구역의 건물들이 구옥(기와 단층와즙 등)이 주를 이루는 지역을 선택하는 것이 현명한 방법이다.

건물이 3~4층을 이루고 좋은 지역은 건물평가가 아파트 분양가격에 포함되지만 철거를 하면 쓰레기에 불과하고 철거비용이 대지조성원가에 추가되여 대체로 조합원들의 아파트 분양가격을 높이는 주범이 된다.

따라서 아파트 조성원가의 가격을 예측해 내는 자료의 수집을 충분히 하고 편차를 가감하여 기준아파트 가격과의 차이 이내의 권리금이 적게 붙어 있는 조합원 지분을 취득하여야 투자 이익을 실현할 수 있다고 본다.


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