왜 특별분양 아파트에 투자해야하는가?

설명드리긴전에 얼마전 기사화된 입주권 사기극같은 영세한 업체를 통해 피해보신분들이 많은데 아무쪼록 경력있고 전문적인 업체를 통해 이러한 피해를 보시는 분이 없기를 바랍니다. 개인적으로는 죄송한말씀이지만 피해를 보신분들도 꼼꼼히 살펴보시지 못한점에 대한 일부의 책임이 있다고봅니다..(주거환경지역이나,즉 재개발지역가옥 및 도시계획으로 철거되지 않는 집은 택지지구 입주권 발생이 되질않습니다)
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철거예정가옥 투자는 다른 말로 ´특별분양권´이라고도 합니다. 이는 서울시에서 공원조성, 시민아파트정리사업, 도로개설 등 도시계획상 불가피하게 철거되는 지역의 철거 가옥주에게 향후 서울시에서 추진하는 택지지구내 도시개발공사 아파트에 우선 입주할 수 있는 권리를 부여하는 것입니다.

즉,서울시 도시개발공사에서 건설하는 택지개발지구 분양주택은 서울시의 도시계획사업, 시민아파트 정리사업등 각종 공공사업으로 인한 철거민에게 우선적으로 특별공급 하게 됩니다.

이들 우선 대상자들에게 공급하고도 남는 물량이 있을 경우 청약저축 가입자에게 일반공급하게 되는데 일반분양을 통하여 분양받을수 있는 물량은 거의 없을 것으로 예상됩니다.

현재로는 일반공급계획이 잡혀있지 않으며 남는 물량이 있을경우 준공 6~7개월전에 분양공고가 나오게 되는데 청약저축가입자가 워낙 정체되어(100만명 육박 1순위자) 당첨가능성은 거의 희박합니다

이러한 택지개발지구 아파트에 입주하는 방법으로는 첫째,도시계획상 철거예정가옥에 투자하여 입주권을 부여 받거나 둘째,다른사람의 입주권을 매입하는 두가지 방법이 있는데 아래에서 두가지 방법의 차이에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

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첫번째는 철거예정가옥을 어떤 정보력과 소스 다년간의 노하우를 가진 회사를 통해 구입하면 일반 부동산 매매와 똑같고 단지 그집이 철거될집이란것만 다릅니다.

물론 소유권 이전등기가 되므로 합법적이죠.

두번째는 입주권이 이미나와있는 딱지매입은 명의변경이 안되므로 불안할뿐만 아니라 예전에 가능했던 가처분 금지가 불가능하게 되어 상당한 위험과 리스크가 산재되있습니다.

가격또한 비싸므로 굳이 감수하겠다면 뭐라 말할순 없겠네요.

단 2년이하 징역과 2000만원이하 벌금은 염두해주세요.

즉 "철거가옥 구입을 통한 본인 명의의 입주권 취득은 합법"

"타인명의로 이미 발생한 입주권을 매매 하는 것은 불법"

충분한 설명이 됐나 모르겠습니다.

이렇듯 특별분양은 서울시 도시개발공사에서 시행하는 택지지구에 철거민을 대상으로 분양되고 이분양을 받으실려면 위에서 언급했듯이 철거가옥주가 되셔야하기때문에 철거가옥을 매입하는 형태가 되게습니다.

택지개발시 기존 철거민들에게 주어지는 아파트는 향후 분양시 일반분양가보다 40~60%에 할인된 가격으로 특별분양을 하게됩니다.

실례로 상암지구의경우 일반분양의 경우 평당 1210만원에 분양되었는데, 당시 철거민의 경우에는 550만원정도에 분양이 되었습니다.(일반분양가의 45% 수준)

특별분양의 경우에는 철거민에게만 해당되므로 일반인의 경우 철거민 자격을 획득해야 합니다.

철거민 자격을 얻기위해서는 서울시 전역에서 철거되는 가옥주가되시면 되고 도시개발공사에서 지구접수를 받을때 가옥이 보상철거되어 입주권을 부여받고 있으셔야 합니다.

철거매입가격 즉, 철거가옥의 주인이 되는 비용이(33평) 9000만원입니다.(25평)7000만원(2004.4.22인상)

이로써 본인 이름으로 등기이전을 하게되면 근 일년후 입주권을 얻게되고 또다시 2년에서3년이 지나면 분양을 받아 입주하게되는데, 그 시점의 특별분양가가 위에서 말씀드렸듯이 일반분양가의 40~60%이니 적지 않은 시세차익을 먹고 들어간다고 볼수 있습니다.

계산을 해보면, 최초 투자자금이 9500만원이고,

1~2년후 분양대금으로 (600만원*33평)=19800만원이

소요 됩니다. 600만원은 강남권/강동권/강서권등을 기준으로 세곡/우면/문정/장지/강일/발산등의 일반분양가를 평균화한 것입니다

(89년 도개공 출범이래 분양가추이를 분석 이주대책의 일환이란 보상대책으로 그이상으로 보긴무리가있음).

조사해보면 알수 있는데, 강남권은 대부분 1500만원을 훌쩍 넘으며, 2000만원대의 가격도 충분히 형성되고 있습니다.

따라서, 철거가옥비와 특별분양가 및 세금등을 포함 맥시멈3억을보시면 2억원이상의 차익을 남길 확률 이 90%이상입니다.(일반분양의 경우 주변시세를 감안하여 분양가가 책정되므로 최소 1500만원*33평=49500만원, (강남세곡 서초우면 경우 분양가는 그이상높겠죠)

따라서, 시세차익은 49500-30000=약 19700만원 )

위 시세차익은 일반분양가 기준으로 계산을 했고, 지속보유하였을경우 에는 더 큰 수익을 안겨줄 가능성도 높아보입니다.

그리고, 향후 분양대금을 납입시 특별분양의 경우에는 선시공 후분양이므로 자신이 현재 살고 있는 전세금을 이용할수도 있고,

국민주택기금 및 일반시중은행에서도 장기저리로 대출이 가능합니다. 또한 중도금이 없으므로 지속적인 금리부담에 대한 리스크도 없습니다.

나머지 분양대금의 납부가 곤란하다면 전세로도 돌릴수있으니 여러관점에서 매력이 있다는 결론에 이른것입니다.

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또한, 분양권전매를 하더라도(소유권 이전등기완료후) 즉, 양도소득세를 감안하더라도 충분한 시세차익이 있음을 예상할수 있습니다.

입주할 경우에도 전세자금으로 부족한 분양금은 최근 모기지론(정부: 7% 확정금리, 신한은행: 변동금리)제도도 활용할수 있으니, 어떤 형태로 접근하든 특별분양이라는 제도를 적극활용하는 것이 현명하리라 봅니다.

*이 좋은 것이 어떻게 나에게까지?

입주권이 발생되는 철거가옥주로서는 당연히 아파트에 입주했으면 할 것입니다. 그러나 입주시까지는 얼마간의 시간이 소요되기에 어쩔수없이 권리를 넘기는 경우가 있습니다. 이를 사고자 하는 사람과 이해관계가 맞아 떨어져 부동산 거래가 성사되는 것입니다.

그동안 많은 사람에게 기회가 주어진게 사실이나, 있는 그대로를 획인해보지도 않고 "이좋은 것이 나에게까지 오겠나?" 라는 부정적 선입견때문에 확인조차 시도해보지도 않고 포기한사람이 많으니 얼마나 안타가운 현실이며. 그러기에 아직까지 기회가 없는 것입니다.

그리고, 일반분양의 경우에는 분양가가 만만치않고, 특별분양으로 강남권(세곡/우면/) 강일/장지/문정/발산/마곡지구가 가능하다는 것(떨어져도 덜 떨어질 것이고 오르면 그 폭은 타지역대비 더 큼)과 그 분양가가 상당히 매력적인 가격인 50%이상에서(분양원가수준, 강남기준 대략 평당 600만원) 분양되므로 여러모로 장점이 있습니다.

최근에 신문지상에 보면 입주권의 리스크를 언급하기도 합니다. 입주권은 등기이전이 안되고 불법거래로 규정되어 있으므로 아무쪼록 조심하시기 바랍니다.

알아야 번다는 말이 있습니다. 부동산을 포함하여 다양한 투자상품에 대한 관심을 가지시기를 권유드립니다. 장기적으로 행복한 재태크를 위해서는 이 방법이 가장 좋다는 신념을 가지고 있습니다.