강북 재개발시장에 호재가 날아들고 있다．정부는 강북을 강남 수준으로 재개 발해 중대형아파트 수급불균형 문제를 해결하겠다는 의지를 피력하고 있다．때 문에 강북 재개발 지역에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다．그러나 묻지 마 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다．재개발 투자 10계명을 정리했다．
1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라

단지 규모는 크면 클수록 좋다. 학교 상가 등 생활편의시설이 제대로 갖춰질 수 있기 때문이다. 다만 조합원 수가 많으면 이해관계가 대립되면서 사업진척이 늦어질 가능성이 높다는 것도 염두에 둬야 한다.

2. 시공사 브랜드를 따져라

시공사 브랜드 파워가 뛰어난 곳을 고르는 것이 좋다.이런 회사의 경우 재무구 조가 탄탄해 중간에 부도날 가능성도 낮다.또 재개발 사업 경험도 풍부해 재개 발이 매끄럽게 진행될 가능성이 높다. 브랜드 파워가 높으면 입주 후 가격도 높 게 형성된다.

3. 내분이 없는 곳을 골라라

재개발 투자는 시간과의 싸움이다.사업이 빨리 진행될수록 단기간에 고수익을 거둘 수 있다.그러나 조합원 간 내분이 심하면 재개발 진행이 더딜 수밖에 없다 . 따라서 비대위가 많은 곳이나 조합 집행부가 자주 바뀌는 것은 가급적 피하는 것이 좋다. 재개발이 예상했던 것보다 늘어지면 이익은커녕 손해를 볼 수도 있 다.

4. 조망권을 따져라

조망권은 아파트 가격 결정의 중요한 요인 중 하나다. 한강 공원 등을 조망할 수 있는 곳은 그렇지 않은 곳보다 가격이 높게 형성된다. 실제 용산구 성북구 마포구 등의 한강조망권을 가진 아파트들은 비조망권아파트에 비해 1억원 안팎 의 높은 가격을 형성하고 있다. 향후 재건축 후 어떤 조망권을 확보할 수 있는 지 점검해 봐야 한다.

5. 평가액이 잘 나오는 지분을 골라라

재개발은 재건축과는 달리 어느 위치에 있느냐에 따라 평가액이 다르다. 높은 평가액을 받아야 분담금을 줄일 수 있다. 같은 가격으로 살 수 있는 지분이 여 럿 있다면 그 중에서 평가액이 높게 나올 수 있는 것을 선별해야 한다.

6. 초기 부담금액이 낮을수록 좋다.

이왕이면 적은 금액으로 투자할 수 있는 지분을 고르는 것이 좋다. 자칫 사업이 지연되면 큰 돈이 묶일 수 있는데다 적은 금액을 투자해 많은 수익을 내는 것 은 투자의 기본이다. 따라서 전세를 많이 끼고 있다거나 적은 대지지분으로도 원하는 평형에 갈 수 있는 것을 고르는 것이 좋다.

7. 청산조합원이 되지 않도록 조심하라

재개발구역에서 아파트 분양권을 받을 수있는 사람은 대지와 건물을 가지고 있 는 자,20㎡ 이상 90㎡ 미만의 대지만 가지고 있는 무주택자(세대원 전원) 등이 다. 이 같은 조건을 충족시키지 못하면 청산조합원으로 분류되는 만큼 지분매입 시 주의해야 한다. 또 단독주택을 다세대로 쪼갠 지분이 많은 곳은 건축가구 수보다 조합원 수가 더 많아 피해를 볼 수 있다.

8. 재개발구역에 있는지 확인하라

종종 주변의 말만 듣고 전문가와 상의 없이 재개발 구역에 포함되지 않은 인근 대지를 구입하는 경우가 있다. 따라서 반드시 구역에 포함되는지를 구청에 확 인해야 한다. 또 조합사무실에서 조합원으로 등재가 되어 있는지도 파악해야 한 다.

9. 국공유지·시유지 등의 승계 여부 확인하라

국공유지나 시유지에 지어진 무허가건물을 선호하는 투자자들도 있다. 나중에 이를 불하받게 되는데다 초기 투자비용이 적게 들기 때문이다. 그러나 국공유지 나 시유지는 각 기관별로 불하의 기간이 다르고 이율도 다르다는 점을 알아둬야 한다. 관할관청을 통해 정확한 권리관계와 불하조건을 확인해야 한다.

10. 무허가 건물 여부를 점검하라

등기되지 않은 무허가건물의 경우 일정 요건을 갖추지 못하면 분양권이 주어지 지 않는다. 무허가 건물은 1981년 12월 31일 현재 무허가 건물대장에 등재된 건 물, 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립했다는 확증이 있 는 건물, 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건 물 등이다. 무허가 여부는 해당 동사무소에서 확인할 수 있다.


[한국경제 2005-07-27 14:47]

강북 재개발시장에 호재가 날아들고 있다．정부는 강북을 강남 수준으로 재개 발해 중대형아파트 수급불균형 문제를 해결하겠다는 의지를 피력하고 있다．때 문에 강북 재개발 지역에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다．그러나 묻지 마 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다．재개발 투자 10계명을 정리했다．
1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라

단지 규모는 크면 클수록 좋다. 학교 상가 등 생활편의시설이 제대로 갖춰질 수 있기 때문이다. 다만 조합원 수가 많으면 이해관계가 대립되면서 사업진척이 늦어질 가능성이 높다는 것도 염두에 둬야 한다.

2. 시공사 브랜드를 따져라

시공사 브랜드 파워가 뛰어난 곳을 고르는 것이 좋다.이런 회사의 경우 재무구 조가 탄탄해 중간에 부도날 가능성도 낮다.또 재개발 사업 경험도 풍부해 재개 발이 매끄럽게 진행될 가능성이 높다. 브랜드 파워가 높으면 입주 후 가격도 높 게 형성된다.

3. 내분이 없는 곳을 골라라

재개발 투자는 시간과의 싸움이다.사업이 빨리 진행될수록 단기간에 고수익을 거둘 수 있다.그러나 조합원 간 내분이 심하면 재개발 진행이 더딜 수밖에 없다 . 따라서 비대위가 많은 곳이나 조합 집행부가 자주 바뀌는 것은 가급적 피하는 것이 좋다. 재개발이 예상했던 것보다 늘어지면 이익은커녕 손해를 볼 수도 있 다.

4. 조망권을 따져라

조망권은 아파트 가격 결정의 중요한 요인 중 하나다. 한강 공원 등을 조망할 수 있는 곳은 그렇지 않은 곳보다 가격이 높게 형성된다. 실제 용산구 성북구 마포구 등의 한강조망권을 가진 아파트들은 비조망권아파트에 비해 1억원 안팎 의 높은 가격을 형성하고 있다. 향후 재건축 후 어떤 조망권을 확보할 수 있는 지 점검해 봐야 한다.

5. 평가액이 잘 나오는 지분을 골라라

재개발은 재건축과는 달리 어느 위치에 있느냐에 따라 평가액이 다르다. 높은 평가액을 받아야 분담금을 줄일 수 있다. 같은 가격으로 살 수 있는 지분이 여 럿 있다면 그 중에서 평가액이 높게 나올 수 있는 것을 선별해야 한다.

6. 초기 부담금액이 낮을수록 좋다.

이왕이면 적은 금액으로 투자할 수 있는 지분을 고르는 것이 좋다. 자칫 사업이 지연되면 큰 돈이 묶일 수 있는데다 적은 금액을 투자해 많은 수익을 내는 것 은 투자의 기본이다. 따라서 전세를 많이 끼고 있다거나 적은 대지지분으로도 원하는 평형에 갈 수 있는 것을 고르는 것이 좋다.

7. 청산조합원이 되지 않도록 조심하라

재개발구역에서 아파트 분양권을 받을 수있는 사람은 대지와 건물을 가지고 있 는 자,20㎡ 이상 90㎡ 미만의 대지만 가지고 있는 무주택자(세대원 전원) 등이 다. 이 같은 조건을 충족시키지 못하면 청산조합원으로 분류되는 만큼 지분매입 시 주의해야 한다. 또 단독주택을 다세대로 쪼갠 지분이 많은 곳은 건축가구 수보다 조합원 수가 더 많아 피해를 볼 수 있다.

8. 재개발구역에 있는지 확인하라

종종 주변의 말만 듣고 전문가와 상의 없이 재개발 구역에 포함되지 않은 인근 대지를 구입하는 경우가 있다. 따라서 반드시 구역에 포함되는지를 구청에 확 인해야 한다. 또 조합사무실에서 조합원으로 등재가 되어 있는지도 파악해야 한 다.

9. 국공유지·시유지 등의 승계 여부 확인하라

국공유지나 시유지에 지어진 무허가건물을 선호하는 투자자들도 있다. 나중에 이를 불하받게 되는데다 초기 투자비용이 적게 들기 때문이다. 그러나 국공유지 나 시유지는 각 기관별로 불하의 기간이 다르고 이율도 다르다는 점을 알아둬야 한다. 관할관청을 통해 정확한 권리관계와 불하조건을 확인해야 한다.

10. 무허가 건물 여부를 점검하라

등기되지 않은 무허가건물의 경우 일정 요건을 갖추지 못하면 분양권이 주어지 지 않는다. 무허가 건물은 1981년 12월 31일 현재 무허가 건물대장에 등재된 건 물, 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립했다는 확증이 있 는 건물, 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건 물 등이다. 무허가 여부는 해당 동사무소에서 확인할 수 있다.