5월 28일부터 과천이 주택거래신고지역으로 지정되었다. 지난달 4월 26일 강남, 송파, 강동 및 분당이 1차로 지정된 후 이번에 과천과 용산이 2차로 지정된 것이다.

신고지역 지정전 과천의 아파트 시장은 4월 중순이후 과천이 1차 지정에서 빠지면서 반사이익을 보는 듯 소폭의 상승세를 나타내는가 했으나 이후 곧 재건축 개발이익환수제 올 하반기 도입 소식과 함께 상승 초기 단계에서 약세로 반전하였고 5월 들어 다시 과천이 2차로 신고지역에 지정될지 모른다는 불안감으로 하향 안정세가 지속되었다.

그러던중 5월 24일 과천과 용산이 신고지역으로 최종 지정되어 28일부터 적용된다는 건설교통부의 발표와 더불어 소형평형을 중심으로 하락세로 돌아섰고 이후 27일 실시 하루 전까지 매수세와 매도세 간의 힘겨루기가 이어졌다.

이기간중 거래는 그리 활발하지는 않았으며, 또한 가격하락도 그리 크지 않았던 것으로 생각된다.

왜냐하면 매도세와 매수세가 양분되어 있었기 때문이다. 일부는 과천의 주택거래신고 지역지정은 이미 예견된 것으로 아파트 가격에 상당부분 반영되어 있어 지정이후에도 가격하락폭은 그리 크지 않을 것으로 보았고, 또 다른 한편은 이와 반대로 생각하여 지정이후 가격하락폭이 세금증가분 보다 클 것으로 생각하였던 것이다.

그래서 신고지역 지정 몇 일전부터 급매물을 중심으로 몇 건씩 500만원에서 3000만원 하락된 가격으로 거래가 이루어 졌으며, 실시 하루전인 27일 오전까지는 매도세가 강하였으나 오후 들어 실시 전에 조금이라도 싸게 사려는 매수세력이 강한 모습을 보였던 하루였다.

즉, 3단지 13평의 경우 27일 오전 1500만원 하락한 28,100만원에 거래가 되었으나 이날 최종매매가는 28,500만원이었다. 15평은 35,500만원에 17평은 42,500만원까지 거래가 되고 28일 주택거래신고가 실시되었다.

28일 주택거래신고 실시 첫날은 조용하다 못해 적막하기까지 했다. 폭풍후의 고요라고 할까 27일까지만 하여도 팽팽한 줄다리기가 계속되었었는데 언제 그랬느냐는 식으로 지금은 문의전화도 없이 조용하기만 하다.

이런 관망세는 당분간 계속될 것으로 보인다. 당분간 급매물이 조금씩 나오겠지만 가격 하락 폭을 그리 크지 않을 전망이며, 매수세 또한 가격이 추가되는 세금을 감안한 폭이상 하락할 것을 기다릴 것이므로 거래 또한 거의 없을 것으로 보인다.

이런 조용한 과천의 부동산시장에 제일 먼저 영향을 미칠 변수는 올 7월경 예상되는 11단지의 사업승인이다. 과천 아파트 재건축의 신호탄 격인 11단지의 사업승인이 어떤 식으로 영향을 미칠지가 관심사다.

11단지 아파트는 이미 과천의 아파트중 가장 많이 가격이 오른 상태로 사업승인후 가격상승이 어느 정도 수준에서 형성되느냐가 과천아파트의 나머지 재건축단지들의 향후 가격형성에 단초가 될 수도 있을 것으로 보인다.

주택거래신고제는 기존 6개지역외에 범위가 확대되겠지만 범위가 확대되는 만큼 효과는 점점 약해 질 것으로 보인다. 그리고 결국 이 주택거래신고제는 올 연말경 예상되는 부동산중개업법 개정이 현실화되면 이에 흡수될 것으로 예상된다. 부동산중개업법 개정 시행으로 모든 부동산의 실거래가가 신고대상이 되면 이에 따라 취.등록세의 세율도 자연스럽게 현실화 될 것으로 예상된다.

또한 3단지와 11단지의 재건축아파트의 경우 사업승인후 아파트가 철거.멸실된 경우에는 신고대상이 아니기 때문에 그렇게 급한 매물이 아니면 이시기에 매도하려고 할 것으로 보이나, 이 때쯤은 부동산중개업 개정이 현실화되어 주택거래신고제가 유명무실화된 시기 일찌도 모를 일이다.

이런 것들을 종합해볼 때 당분간은 주택거래신고제의 영향이 가장 크겠지만 이후 시장은 재건축 개발이익환수제에 대한 정부의 정책 변화라고 할 것이다.

과천의 아파트는 모든 아파트가 지구단위계획이 수립되어 있는 재건축대상 아파트로 개발이익환수제의 시행여부나 시행강도에따라 가격 등락이 교차할 것으로 보인다.

그리고 금리 및 경제동향과 행정수도 이전도 과천의 부동산시장 예측에는 빼놓을수 없는 변수들일 것이다.

어려운 경제상황으로 저금리 상태는 어느 정도 지속될 것으로 보여 부동산시장의 풍선효과는 당분간 이어 질 것으로 보이며, 올 하반기에 있을 신행정수도 입지 선정도 알게 모르게 과천의 아파트시장에는 관심의 대상이다.

결론적으로 과천의 부동산시장은 당분간 관망세가 지속될 전망이며, 이후 소폭 하락세가 이어진후 11단지 사업승인 예상시점인 7월경 계절적 비수기 마무리 시점과 맞물릴 가능성이 있어 하락한 급매물에 대한 실수요자 중심의 매수 기회가 될 수도 있을 것으로 보이며 그 이후의 변화 추이는 좀더 지켜보아야 할 것으로 보인다.


과천금강부동산 부동산투자분석사 이 규 산
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