한남뉴타운 현장에서 발로 뛰는 중개업자의 시각에서 바라본
강조하고 싶은 '진실'과 바로잡아야 할 왜곡된 '거짓'


한남뉴타운 현장의 일선에서 수십만건의 상담내용을 토대로 투자자들의 주된 의문점 해결과 언론보도 중 일부 잘못된 점을 바로잡아야 할 필요성을 강하게 느끼어 이 글을 집필하게 되었다. 언론과 현장중개업자와 투자자와의 진실어린 삼위일체를 간절히 바라는 취지를 다시한번 강조하는 바이다.



Q1. '진행속도가 너무 느리다'


☞ 한남뉴타운의 재개발 경과 보고



지난해 11월17일 토지기본계획확정안을 기술적(ha당 호수밀도와 건축물노후도 조사)으로 볼때 뉴타운 방식으로 개발이 어려운 지역을 자율정비구역으로 지정시킨 것에 대하여
자율정비구역 주민들이 민원을 제기하여 올2월15일부터 재조사가 진행중에 있으며 이 조사가 마무리되는대로 건축물기본계획이 확정될 것이며 인,허가 주무관청이 서울시청에서 용산구청으로 바뀌었다는 점도 호재로 작용한다.
또한 현 상황은 7월1일부터 적용되는 '뉴타운특별법'과 '도시정비촉진지구'로 지정받기 위한 작업을 신중히 진행하고 있으며 용적율을 300%까지 적용받고 고도제한 폐지로 인한 최고의 부촌으로 자리매김하기 위해 풀어야 할 필연적인 숙제를 순조롭게 풀어나가고 있다.




Q2. '전환다세대가 많다'

☞ 한남뉴타운 가까이 들여다보기
한남뉴타운 7개권역중 한남2구역, 보광1구역, 이태원구역은 건축물 노화가 심하여 전환할 수 없는 환경에 있는 관계로 전환다세대가 적은 반면, 조합원숫자에 미등록된 무허가건축물과 국공유지 소유자가 많아 원다세대를 소유한 조합원도 권리가액 다액 순에 의하여 24평으로 밀리는 경우가 많을 것을 대비해 투자수요가 위축되고 있다.
그러나 한남1구역과 보광2-3구역, 동빙고구역은 건축물 상태가 양호하여 분할된 것은 있으나 조합원 수에 비하여 20%미만이기에 오히려 무허가 건축물 대장소유자도 33평 배정대상이 확정이며, 특히 한강조망권 지역은 사업시행인가 공람3개월부터 대형평을 받기 위하여 지분매입이 심하게 일어나는 점을 감안하면 대체적으로 일반분양 수익성이 30%이상은 무난할 것으로 보여진다.
Ex) 금호11지구의 경우, 건립세대 888, 조합원이 760 이었으나 사업시행인가 공람직전
지분매입으로 인하여 160세대가 감소하였다.
또한 같은 한강조망권인 금호8구역도 같은 현상을 나타냈다.




Q3. '지분값이 너무 많이 상승했다'

☞ 한남뉴타운의 잠재적 수익성
일반적인 부동산시세를 체크할때는 토지공시지가의 2배가 매매가로 형성되는 것이 일반적이라 이 점을 감안하면 이해에 도움이 될 것으로 보여진다.

재개발구역 가격의 일반적인 상승이론은 초기단계에는 소형지분이 상승율이 높으며 개발후반기에 대형지분의 상승폭이 크다.

재개발 물건을 매입할 때에는 평당가격으로 매입방법과 전세금액이 높은 물건은 가격이 높게 형성되나 평가금액이 적을 수 있는 허수가 있을 수도 있다.


한남뉴타운의 평당공시지가는 7~8백만원 선이며 (지난해 기준) 평당매매가는 2300만원
내외로 형성되고 있다.
현재 대부분의 아파트들은 판상형아파트이다. 그러나 세월이 흐르면 Trend가 바뀌듯, 최근 수요자들의 Trend에 맞는 타워형 아파트가 등장하면서 '평당 5천만원 아파트시대'를 목전에 두고 있다.
삼성동 아이파크, 도곡동 렉슬, 타워펠레스, 용산 자이 ,파크타운 ,씨티파크 ,벽산 ,대우 등 타워형아파트의 현시세에서도 쉽게 알수 있는데 남향에 한강조망권과 숲조망권, 역세권의 아름다운 조화가 돋보이는 용산의 투자 가치에 높은 점수를 주고 있다.
민족공원과 가족공원의 150만평을 U자 형태의 3열로 배열되는 2만4천세대의 타워형이자 초대형 단지의 입주시점에 도달했을 때 작은평 5천만원, 대형평 7천만원의 평당가를 예측해본다.

또한 필자가 확보한 자료를 근거로하여 조합원수와 용적율을 적용하여 설계된 건립세대와 전환다세대 숫자를 보면 일반분양수익은 양호한 것으로 확인되었다.
재개발에서는 사업시행인가 공람 전에 대형평수를 배정받기 위하여 지분을 매입하는 현상이 만들어 지는데 한강조망권 일수록 그 정도가 심하게 일어나게 되는 점을 감안하면 문제가 없는 것으로 확인되며 필요한 분들에게는 관련자료를 부분오픈할 용의도 있다.

* 일부 언론에서 빌라도 평당공시지가로 평가하여 4~5천 넘나드는 것으로 표현하는데
이는 바로잡아야 할 부분이며 이 자릴빌어 단편적인 지식을 바탕으로한 시세왜곡과
체계적인 보도의 부재에 대하여 유감을 표하는 바이다.
단독주택은 공동지가로, 공동주택(아파트, 빌라)은 기준지가로 평가한다.

☞ 구릉지개발(고-저지대 개발)관련 보도에 대하여
요즈음 공사현장에서 지형지물을 이용하여 시공하는 것은 기본인데(발파작업을 하는 현장을 목격한 분은 없을 거라 본다.) 공사방법의 보도 중 지형지물에 대하여 암반층이 있는곳까지 토사만 긁어내고 시공에 들어가는 것이라는 것을 말해주고 싶다.



☞ '비례율' 적용시점을 바로 알자.
비례율(개발이익률)이란 재개발로 인하여 개발지역의 토지 및 건축물 소유자가 얻게되는
손익의 비율을 말한다.
일반적으로 비례율은 80~120%로 다양한데 100%이상이면 양호한 사업이고, 120%면
성공한 사업이라고 평가하는 것이 일반적이다.
여기서 강조하고 싶은 점은 그 적용시점을 분명히 알고 있자는 것이다.
비례율의 적용단계는 관리처분약관을 기점으로 하는 것이지 기본계획단계에서 구체적인
실의를 평가할 경우 그 의미를 상실한다.
또한 일반분양분이 많으면 비례율이 올라가는 것으로 알려져 있는데 이것은 진정한 의미를 나열하며 설명하자면 책한권의 분량이 나오는 비례율의 의미를 극단적으로 단순화하여 해석하는 것이다. 말하자면, 일반분양율에 편승한 평가의 자제를 당부하는 바이다.


☞ 분양가 산정방식에 대하여
강북 재개발 현장에서 지난 10년동안 평당분양가 800~900만원을 초과한 적은 없었다.
최근 분양된 판교의 분양가는 1,200~1,600만원선인데 토지대금*600만원을 포함한 금액이기
때문에 실제분양대금은 1,000만원 미만이라 할 수 있고 재개발방식에서는 일반분양수익률이
조합원 수익으로 환원되기에 천만원을 상회할 수 없을 것이라 판단한다.
Ex) 50평의 토지 위에 전용면적 60평을 평당300만원으로 공사계약이 됐다면 공사대금은
1억8천이다.

조합원의 토지위에 최근 시공사가 선정된 금호18구역의 건축비는 평당338만원에 계약되었으며
분양가가 평당 건축비의 추가발생 항목이라면 무이자 이주비 금리, 조합사무실 임대료 및 부대
비용, 특수토목 정도로 정리 할 수 있다.
그런데 어떠한 계산방식으로 1,600~1,800만원의 가격대가 형성이 되는지 의문을 갖지 않을 수 없다.

* 일반분양주택 분양가 산정
- 산정방법 : (구)서울시재개발사업조례 제30조에 의거 조합원 분양가를 참작하여
조합이 따로 정함.
- 일반분양가 산정방식의 예
<금호11지구> 평형
층수
세대수
일반분양가

22.03
1
17
187,000,000


2
18
197,000,000


기타층
123
207,000,000



158


23.06
1
14
187,000,000


2
14
197,000,000


기타층
46
207,000,000



74


23.49
1
7
187,000,000


2
7
197,000,000


기타층
14
207,000,000



28


41.01
1
6
455,000,000


2
6
478,000,000


3
6
487,000,000


기타층
25
533,000,000



43


41.20
1
6
455,000,000


2
6
478,000,000


3
6
487,000,000


기타층
27
533,000,000



45





☞ 가치의 주요화두인 '용적율'에 대하여
<서울시 주거정비과 자료>
~* 한남뉴타운지구 개발기본계획(안)
- 건축배치계획
1. 건폐율
* 공동주택용지(제3종) : 50%이하
* 주상복합용지(준주거지역) : 60%이하
2. 용적율
* 공동주택용지 : 기준170% / 상한 212%~250%
* 주상복합용지 : 기준 250% / 상한 350%
(상한용적율은 기반시설확보를 통한 인센티브 적용시 최대개발 가능한 용적율)
3. 개발가능용적율
* 계획용적율=기준용적율x(1 1.3@)
* @는 공공용지부지로 제공한 후에 대지면적대 공공시설부지로 제공한 면적비율
4. 높이
* 해발고도 91m이하

- 경관계획
1. 구릉지 경관 복원(조망경관, 거점경관)
* 주 능선부 구릉지를 중심으로 설정
* 지형에 의한 자연경관 창출, 지형훼손 최소화
2. 개방감 확보(지구경관)
* 저지대/한강변/분지를 중심으로 설정
* 개방감 확보를 위한 시각회랑 입면차폐도 적용
* 각 지구별 특성에 맞는 건축형태 적용에 의한 지구경관 특성화
3. 도시경관 창출(거점경관, 축상경관)
* 반포대교 북단에 대하여 설정
* 한남뉴타운의 랜드마크적 성격 부여

- 밀도계획
구분
면적(m2)
최저/최고층수
기준용적율
계획용적율
개발가능용적율

소계
821,753
8/30
170%
230%
232%

1구역
71,954
8/18
170%
216%
216%

2구역
126,294
8/30
170%
234%
234%

3구역
132,258
8/25
170%
238%
239%

4구역
183,843
8/25
170%
221%
221%

5구역
122,290
8/25
170%
245%
250%

6구역
73,048
8/20
170%
212%
212%

7구역
111,566
8/25
170%
247%
250%






뉴스는 수필이 아니다.

우리는 정보의 바다, 인터넷의 보급으로 인하여 알고자 하는 정보를 손쉽게 구할 수 있는 시대를 살아가고 있다. 필자 또한 유익한 정보를 통해 개념을 형성하는데 있어 많은 도움을 받고 있다.
그러나 일부 관련보도에서 현장의 흐름과는 괴리된 정보를 접하게 될때면 안타까움을 금치 않을 수 없다. 현장검증이 부재된 자료를 정보자료로 사용하는 것은 복합적인 개념의 부동산흐름을 읽는데 있어서 참으로 위험천만한 일이 아닐 수 없다.
오염된 정보는 존재의 가치를 떠나 존재의 의미를 거론할 가치조차 없는 백해무익의 공해이다.
여론형성의 중요한 매개체인 언론보도가 역기능이 아닌, 순기능만을 발휘해주길 간절히 바라마지 않는다.




♣ 글쓴이 ~* 신화C&C공인 대표 민권식
♣ 관련자료링크 ~* 한강변 재개발 지역을 찾아..