논란여지가 많은 한남뉴타운에 대한 정보를 검색중 흥미로운 토론이 몇개 있어서
회원여러분들께 소개합니다.
참고하시고 도움이 되길 바랍니다.


- 한남뉴타운 관련토론I -

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[질문]

한남 뉴타운내 물건에 대한 투자 적합성 요청 드리겠습니다. 
30평 가능한 물건인지... 

1. 다가구용단독주택(8가구) <= 1993년 5월 12일 소유권 이전
2. 소유권이전 신청인 : 5인 (일반건축물대장(갑)상에 명시)
3. 대지 지분 : 6.5평 (59평 중 1/9)
4. 건물 지분 : 14.5평
5. 구역 : 보광3구역

* 특이사항으로 일반건축물대장(갑)상에 "구분소유및분양불가"라는 표시가 되어 있습니다. 

해당 물건으로 30평 지분을 받을 수 있을까요? 

좋은 답변해 주시면 감사하겠습니다. 
    
한남 뉴타운내 물건에 대한 투자 적합성 요청 드리겠습니다.   
30평 가능한 물건인지... 


1. 다가구용단독주택(8가구)   <= 1993년 5월 12일 소유권 이전
2. 소유권이전 신청인 : 5인 (일반건축물대장(갑)상에 명시)
3. 대지 지분 : 6.5평 (59평 중 1/9)
4. 건물 지분 : 14.5평
5. 구역 : 보광3구역

* 특이사항으로 일반건축물대장(갑)상에 "구분소유및분양불가"라는 표시가 되어 있습니다.  

해당 물건으로 30평 지분을 받을 수 있을까요? 

좋은 답변해 주시면 감사하겠습니다.   

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[답변5]
[질문자 채택답변] 뉴타운 특별법의 향방에 따라 평형배정이 달라질 수 있습니다. 

민권식(aptmall) 2006-04-11 20:44   


언제나 열정적인 활동을 보여주시는 김한종 선생님, 자세한 질의 감사합니다. 

일방적으로 확정된다 하시기에 두 가지 답글을 올려드렸지요.

두 번의 답변을 종합하여 질문을 해주셨으면 합니다.

간단히 정리하자면,
첫번째는 현행법으로는 4:4:2배정방식을 기준으로 한 답글이었습니다.
원 다세대의 경우 소형지분이 적고 적은 것이 있다해도 빌라나 연립 아파트는 기준지가 평가되므로 지분이 적어도 평가금액이 높게 만들어지며 단독주택의 경우에도 20평미만은 찾아보기 힘들어 가구 토지지분 6.5평의 관리처분가액은 낮게 평가 될 것으로 판단됩니다.

두번째는 뉴타운 특별법이 2:4:4로 확정될 경우의 아래와 같은 답글을 올린 것입니다.
일반분양자는 최대평형에 50%적용되며 다음은 최소 평형에 적용되고 그 다음이 30평대에 확정배정 됩니다.

김한종님처럼 항상 열성적으로 활동해주시는 회원님들에게 감사의 표시를 하고 싶군요^_^
아무쪼록 이해에 도움이 되셨길 바랍니다. 

질문자 평가  민선생님, 김선생님 꼼꼼한 지적 말씀 너무 너무 감사합니다. 

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[답변4] 민 선생님 ! 그렇다면요??   

김한종(hj1kim) 2006-04-11 15:34 작성 신고하기 


재개발/뉴타운의 전문가이신 민 선생님 ! 
좋은 답변 감사합니다.

님의 답변을 아래와 같은 예로 이해하면 되겠습니까?

1. 조합원 수 : 793명
2. 전환다세대 수 : 110명
3. 예정 건립가구수 : 1500가구 (가정)

이라고 할 경우,

- 20평형의 120 가구(8%), 120 임대(8%)의 경우 : 
전환다세대 110명이 전부 24평에 배정됨. 

남는 10가구 (120가구 - 전환다세대 110가구)에 대해서는 지분이 하위 
10등에 해당되는 사람에게 배정되나요?

- 30평형의 420가구(28%), 120 임대(8%)의 경우 : 
조합원 권리가액 순서로 배정

- 40평형 이상 720가구 (48%)의 경우 : 
조합원 권리가액 순서로 배정

만약 상기와 같이 애기할 수 있다면, 하영대님의 6.5평 (건평 14.5평)이
만약 전환다세대를 제외한 하위 10등내에 해당되는 물건이라면
30평형대 배정이 안되는 것으로 해석하면 되겠습니까?

이렇게 계산을 해본다면 건립가구수가 약 1600가구 이상이면, 아무리 
토지지분이 작아도 븐할지분이 아니라면, 30평형대에는 들어갈 수 있을 것 
같은데.. 보광3구역의 예정건립 가구수가 어느 정도나 될른지요?

또 하영대님의 물건 정도면 나머지 조합원중에서 그래도 하위 10등보다는
어느 정도 위에 있겠지요?

감사합니다. 

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[답변3] 뉴타운 특별법에 수혜자가 되시길 바랍니다   

민권식(aptmall) 2006-04-11 14:39

만약 뉴타운 특별법이 공청회에서 발표된 안이 7월1일확정 된다면...

당초 재개발 평형배정 방식은 20평:40%,30평대:40%,40평대:20% 적용 되었으나
최근 뉴타운 특별법이 만들어져 있고 그에 따른 목적이 있을 것으로 보여지는바
참조 하시고...

최근 뉴타운 특별법 공청회에서 전용면적18.7회배 미만을 20%이하로 적용하고 임대아파트 17%을 20평대와 30평대 양분배정 하겠다 ' 발표되었다

위공청회 내용이 올7월1일 확정되면... 간단히 정리해보면 

20평:8%적용+임대8%
30평:28%적용+임대8%
40평이상:48%적용되는 것으로 보여진다

뉴타운 특별법이 확정된다면 33평배정이 확정되게 됩니다 

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[답변2] 등기부 등본의 검토가 필요해보여..   

민권식(aptmall) 2006-04-11 13:45 


김한종 고수님 참 좋은 의견 이네요
"즉"점 차이는 없읍니다

보광3구역은 조합원 약793명이고 전환다세대 소유주가 약110명 알고 있으니 원다세대라해서 무조건 33배정대상이라 단언하기에는 무리가 있지요..영대님 토지소유분6.5평 이기에 말입니다

다가구는 일반적으로 합산분양 대상자로 알려져 있지만 분양대상의 경우도 있으며 내용은 다음과 같다

1.1993년5월12일기준하여 등기상에 (8가구)등기되어 있는 상태이고 준공시 가구당 소유권이 각각의 소유로 등기되어 있는 상태는 각각의 분양대상 입니다

-.그러나 등기시 각각 등기되어 있었다 해도 이후 한사람 명의로 등기된 사실이 있는 경우에는 합산하여 분양권은 1개 입니다

등기상 검토을 잘하셔야 할 것으로 보여 집니다

하영대님 건투을 빌니다 
  
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[답변1] 사견을 말씀 드립니다.   

김한종(hj1kim) 2006-04-11 10:13 


요약해서 답변 드립니다.

법적으로 다가구는 지분소유자중 1인에게 분양권이 한 개가 됩니다.
그러나 2003년 12/20일인가를 기준일로 해서 판단이 틀려집니다.

즉, 기준일 이전에 분할된 지분에 대해서는 지분별로 분양권이 나오는 
것으로 알고 있습니다.

'93년에 5인에게 소유권 보존등기가 되어 있다면 5인에게 각각 분양권이 
나온다고 보시면 되겠습니다.

'구분소유 및 분양불가'라는 말은 당초 다세대를 집합건물로 소유권 
보존신청을 하면 일반분양을 못하는 것으로 알고 있습니다.
그러나 이는 소유권 보존신청 때의 얘기로서, 실제 2003년 이전에 
지분분할을 한 것이라면 30평형대 문제 없는 것으로 알고 있습니다.
(본 내용은 부동산 등기법에 명확히 언급되어 있을텐데, 이에 대한
전문적인 지식까지는 제가 모르는 바, 한번 님께서 인터넷 검색을
해보시기 바랍니다)

그럼 6.5평으로 배정가능한 평수를 보아야할텐데,
보광3구역은 분할지분(쪼갠지분)이 거의 없는 것으로 알고 있습니다.
이에 전체 조합원수 대비 일반분양수를 참조해야할 것입니다.
그러나 한남 뉴타운의 8개 구역은 모두 나름대로 사업성이 좋은 것으로
알고 있습니다.

즉, 분할된 지분이 아닌 님의 경우와 같은 원다세대 개념의 지분 소유자들은
기본적으로 30평형대 배정이 가능하다고 판단합니다.

문제는 얼마나 싸게 구입을 했는가일 것입니다.
아마도 10평 미만의 소형지분은 평당 약 4천정도 매물이 많은 것으로 알고 있습니다.


이상 짧게 사견을 말씀 드렸습니다. 

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- 한남뉴타운 관련토론II -

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[질문]

뉴타운내재개발구역투자질문드릴께여
같은구역에투자할시에단독구옥과4년된빌라중어떤곳에투자해야하나요?
가격은비슷한데 대지지분은구옥이30.빌라가20 이구요,
건평이구옥20,빌라31 입니다.
감정평가금액추정치가 다제각각이시라서도저히감이안오네요.
어느분은대지지분이많은구옥이좋다.어느분은빌라가훨씬좋다라고말씀하세요.
재개발경험많으신고수님들께확실한조언부탁드립니다. 
   
뉴타운내재개발구역투자질문드릴께여
같은구역에투자할시에단독구옥과4년된빌라중어떤곳에투자해야하나요?
가격은비슷한데 대지지분은구옥이30.빌라가20 이구요,
건평이구옥20,빌라31 입니다.
감정평가금액추정치가 다제각각이시라서도저히감이안오네요.
어느분은대지지분이많은구옥이좋다.어느분은빌라가훨씬좋다라고말씀하세요.
재개발경험많으신고수님들께확실한조언부탁드립니다.   

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[답변6] 친애하는 부동산리더님 들이여...   

민권식(aptmall) 2006-04-13 14:56   


열정적인 활동으로 알찬 정보를 공유하자는 참된 취지로 
서로 모두다 같이 다리품 팔며 노력하고 있다는 점... 저도 잘 알고 있습니다.
제 한마디 한마디가 오해의 소지가 없길 바라며...
앞으로도 양질의 정보 및 소식들 기대하겠습니다~* ^_^ 
         
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[답변5] 내자신이 좀 부끄럽네요   

이상무(asiaboss) 2006-04-13 13:51 


민권식님 김한종님 글을 보면서 제자신이 전문가란 소리 듣기가 좀 민망 하네요

재개발은 공부 한다고 되는것이 아닙니다

닥터아파트의 묻고 답하기에서 재개발에 관해 투자 분석이나 그에 합당한 답을 할려면 이론과 실무경험이 없으면 불가능하다고 봅니다

고객과 몇시간을 상담해도 고객은 잘 이해 못하시는 부분이많은데 한두시간 공부하고 재개발 투자 한다는 것은 잘못된 생각이라 사료 됩니다

투자 결정시 그리고 이론적으로 궁금한 사항들을 이곳에서 질문해주시면 그질문에 맞게 짧게 답해드릴수밖에 없습니다

두분 고수님 좋은글 감사 합니다 
        
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[답변4] 본질을 벗어난 답변에 대하여 유감을 표합니다.   

민권식(aptmall) 2006-04-13 10:36


김석구님의 질문에 대한 저의 답변은 이미 충분한 것으로 보입니다.
아울러 본질을 빗겨난 내용을 이슈화하여 질문자에 불편을 끼쳐드린 점에 대하여 유감스럽게 생각합니다.

평형배정방식이나 감정평가방식 등은 이론을 나열한 서적을 통해서는 현실과 접목시키기에는 한계가 있으며 과거사례를 토대로 한 경험을 통하여 산정하는 것이 가장 현명한 방법이라고 사료됩니다.

얼마전 김한종님께서 저희 업소를 방문 하셨을 때 질문하는 내용을 보고
관심있는 일반 투자자의 수준이며, 일반 잡지나 검증되지 않은 정보에 많이 오염되어 있구나 하는 생각을 했지요.

재개발지역에 조합원의 분양가 산정방식이나 평형배정방식, 미래의 가치분석에 많이 부족한 상태라 생각했는데, 아래 답글을 보니 질문자에 대한 답변이 아닌 문제제기만 해놓으셨네요.

질의의 명쾌한 답변보다는 재개발의 투자의 위험성과 부정적인 성격을 강조하고 있다는 느낌을 강하게 받았습니다. 

묻고 답하기 창구에 본래의 취지를 벗어나 불신만 만드는 진의는 무엇인지요?


제가 판단할때는 김학종님의 답변은 전문가칼럼 류의 글의 성격이 강한지라
풍부한 경험을 바탕으로 현실적인 답변을 요하는 묻고답하기 창구의 지속적인 기고는 성격상 적절하지 못하다고 사료되는 바입니다.

만일 지속적인 기고를 원하신다면, 저희 업소에 한번 방문하시면 평가사례집이나 평형배정방식, 사업을 진행하면서 서적을 통하여 얻지 못하는 정보들에 대하여 시원하게 답변해 드릴 것을 약속드리지요. 

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[답변3] 저도 간단히 사견을 말씀 드린다면..   

김한종(hj1kim) 2006-04-12 23:11  


뉴타운 재개발 전문가이신 민권식님, 이상무님 의견이 
일반인들이 이해하기에 가장 합당한 방법중의 하나라고 생각합니다.

저도 간단히 사견을 말씀 드린다면...

감평금액은 솔직히 추정이 힘듭니다. 단지 감으로서 느껴야 할 문제입니다.
경매에 나온 감평금액은 그런대로 Simple 합니다. 미래변화를 배제한 채,
현재 상태의 주택의 공시가 혹은 토지의 기준시가를 참조하여 책정이 되는 
문제이기 때문이죠..

재개발, 그것도 뉴타운이라는 매우 파급효과가 큰 지역에서의 감평 산정은 
Simple하지가 않습니다. 자칭 재개발 전문가들이라 하더라도 솔직히 
특정 두개 물건의 추후 감정평가가 얼마씩입니다 혹은 어떤 것이 더 높게 
나오겠습니다라고 꼭 집어서 말하는 것은 큰 Risk가 있는 것입니다.

재개발에서의 감평금액은 비례율 혹은 사업성에 직접적으로 연동되는 개념이
되는 것이며, 전체 조합원의 감평금액이 크다면 건설사는 감평금액으로 
지출하는 비용이 커서 수지가 맞지 않을 것인 바, 일명 비례율을 낮게 하여 
수익성을 맞추게 됩니다. 감평금액에 비례율을 곱한 것이 즉 자신의 
권리가액이 되는 것이며, 권리가액이 크면 추가부담금이 적게 됩니다.

일반적으로 과거 많은 재개발 지역에서의 전례를 보면,
결과적으로 보니까 빌라의 권리가액이 단독의 권리가액보다 약 1.3배 정도
더 많이 나오더라라는 비스므리한 통계가 있어서, 아직도 많은 사람들이
계산의 편이를 위해 빌라를 단독보다 약 30% 정도 높게 추정을 하고는
있습니다만, 최근에는 정부의 조세정책 형평성을 위해, 지가수준이 상당부분 
현시세에 육박하는 추세를 보이고 있는 바, 이러한 감평금액 추정방법도 
변화가 되어야 할 것이며, 또 실제로 그렇게 변화되는 양상을 보이고 있다고 
합니다. 

이러한 사정을 알고 있는 어떤 전문가는, 이러한 변화 때문에
최근의 재개발 지역에서의 감평금액은 빌라의 경우 시세 대비 약 70~80% 
정도를 책정해 주는 경향이 있다고 합니다만.. 이러한 점을 감안하면, 
재개발 지역내의 아파트는 더 비율을 높이 쳐주고, 단독은 비율을 더 낮게 
책정해 주는 것이죠.

그럼 이런 사정을 감안할 경우 어떻게 투자를 하는 것이 가장 효율적일까
하는 점인데요.. 두가지 Point를 보아야 할 것입니다.

하나는 사업성이 좋은 구역을 선택해야 한다는 것과,
또 다른 하나는, 해당구역내 일반적인 공시지가/기준지가 대비 
나의 물건이 얼마나 높은 수준에 있는가라는 점을 보아야 하겠습니다.

사업성이 좋은 구역의 물건은 추후 감평금액 및 비례율 책정에서 유리할 
것입니다. 사업성이 좋은 구역의 정의 또한 쉽지 않은데요..
사업성이 좋은 지역이라 함은 일반적으로, 
분할지분이 적은 곳, 건립세대수 대비 조합원 수가 적은 곳, 
건설하기에 용이한 평지지역, 비용을 깍아먹는 세입자의 비율이 적은 곳,
사유지 비율이 높아서 건설사가 국공유지 매입비용이 적게 들어갈 곳,
사업속도가 빨라서 건설비용이 적게들 곳 등등을 생각할 수 있겠습니다.

그러나 상기와 같은 요소들을 수치적으로 분석하기에는 너무 곤란한 바,
해당 재개발 구역의 전체적인 현황 및 발전가능성 등을 그저 감을 가지는 
정도에서 최선의 투자방법을 모색해야 하는 것입니다.
이러한 점 때문에 재개발 전문가의 조언이 필요한 것이죠.

여러 복잡하게 기술할 내용이 많습니다만,
너무 복잡하니, 확실한 조언을 요하는 님의 질문에 대해 상기의 제가 기술한
요인들을 배제한 상태에서 개략적인 사견만을 말씀 드린다면,

바로 민선생님이 말씀하신 주택공시가와 토지 기준시가를 참조하여
추정해 보시는 것이 현실적으로 생각할 수 있는 방법이겠습니다.
비록 추정의 오류는 클 수 있다 하더라도, 대표성을 갖는 Factor들이기
때문이죠.

이참에 뉴타운 재개발 지역에 투자를 하실 요량이 있으시면,
쉽게 풀어쓴 그러나 핵심을 비껴가지 않는 재개발 관련 책 한권 정도는 
읽어보시길 권유 드립니다.

큰 재산을 투자하는 것인데, 하루동안의 책 읽어보실 시간이 
아깝지는 않겠죠. 부디 시간을 내 보시길.. 
필요하시다면 책 추천도 해드릴 수 있습니다.

이상, 감사합니다. 

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[답변2] 단독 주택공시가와 빌라의 기준지가을 비교하여 선택하세요   

민권식(aptmall) 2006-04-12 20:04  


이상무님 좋은 답글 입니다

재개발 평가금 산정방식에 단독,다세대,다가구는 주택공시가에 기준하여 평가되며, 공동주택개념의 빌라와 아파트는 기준지가 기준하여 평가 됩니다

일부 중개업소에서 빌라와 아파트을 토지지분을 공시지가로 평가하는 것은 착오입니다

구옥 토지30평과 4년된 빌라(분양평수32평)토지지분20평 경우에는 단연 빌라가 높게 산정될 것으로 보여지나,구옥의 주택공시가와 발라의 기준지가을 비교하여 선택하세요 

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[답변1] 저는 빌라를 권하고 싶네요   

이상무(asiaboss) 2006-04-12 19:47


안녕하세요
두물건 비교하면 평가 금액은 비슷하게 나올것 같은데 빌라가 대지 지분은 적으나 최근에 건축한 빌라라 건물 보상비가 많이 나오걸 같은데요 

구옥과 빌라의 공시지가가 같다고 보고 평가를 하면 빌라가 우수한 물건으로 저는 판단 됩니다

그리고 투자금액으로 보아서 단독과 빌라를 비교 해보시고 투자 금액 적은 쪽으로 선택 하시는 것이좋을것 같고

사업진행이 아직 초기 단계이면 단독 주택의 세입자가 나간다고 가정 하였을 경우 전세 놓기가 힘이 들것 같네요

저의 입장에서는 빌라를 권하고 싶은데 

다른 고수님들의 의견은 어떠신지? 

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- 한남뉴타운 관련토론 III - 


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[질문]

부동산에 따라 이태원 구역에 대해 좋게 애기하는 곳도 있는데

대부분 안좋게 얘기해서 다른 구역으로 갈아타면 어떨가 싶은데

세금 문제도 있고 나중을 생각하면 지금 갈아타는 것이 나을지 

모르겠네요. 

혹시 이태원 구역에 대해 자세히 아시는지요?

용적률, 조합원 비율 등 다른 구역과 비교해서 설명 부탁드립니다.

그리고 한강 조망과 녹지 조망에 따라 집값응 어느정도 차이가 나는지,

만약 갈아탄다면 시기는 언제가 좋을지 궁금합니다. 

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[답변5] 설계공식을 인용해보면 

민권식(aptmall) 2006-05-15 15:20 

존경하는 두 고수님... 언제나 회원님들에게 고급 정보를 제공하기 위해 노력하시는 고수님들 향상 감사드립니다.

- 이태원구역 사업부지면적: 2만1천7백6십6평
- 층고 8/18층, 서울시자료 용적률: 216% 
- 조합원수 : 약580여명, 임대아파트17% 
- 무허가 건축물 소유자 : 조합원에 미등재되어 상당수는 매물검색창에서도 검색 가능함. 

위 자료를 토대로 설계공식을 인용해서 대입해보면,
총 사업부지 면적에 30%는 공원부지, 공공시설(놀이터부지)0.5%, 노인정부지, 근린생활시설부지 및 도로부지를 제외한 나머지 평수가 실제사업부지가 되며(서울시 주거정비과 자료인용) 거기에 용적률216%을 곱하면 순수전용면적이 산출됩니다. 
유수의 설계사무소에서 나온 자료에 의하면 이태원구역은 평형배정방식에 따라 편차는 있지만 900여 세대정도로 본적이 있습니다. 

한마디 덧붙히자면,
물건을 매입할 때는 평당가격으로 매입하는 오류를 범하지 말고 미래값의 관력에 초점이 맞추어져야 할 것입니다.

한남뉴타운의 역세권이라함은 강남의 접근성을 의미하는데 기존 전철6호선이나 국철의 역세권에 무게를 두기보다는 입주 후 개통될 강남권을 관통하는 한남역-동빙고역-신용산역 등의 신분당선에 초점을 맞추어야 할 것으로 보여집니다. 
        
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[답변4] 한강조망권의 가치와 한남뉴타운   

민권식(aptmall) 2006-05-15 11:09 


김한종 선생님, 친절한 부가설명 감사합니다.

저또한 한남뉴타운 전지역의 가치에 대해서 전체적으로 양호하다는

의견에는 동감합니다.


질문의 요지가 한강조망과 녹지(숲,공원)조망권의 차이에 대하여

포커스가 맞춰져 있는 바, 그 차이에 대하여 비교분석하여 설명해드린 

것입니다.


부가적인 설명입니다만,

숲조망권 자체가 환경친화적인 추세를 가만할때 필수적인 요소이며,

아파트 가치의 척도로 대두대고 있는 현실입니다.

허나 한강조망권과는 비교자체가 불가한 사항이라는 데에는 어느정도

동의를 하실겁니다.

극히 일부의 선택받은 자만이 누릴 수 있고, 내집에서 한강이 훤하게 보이는 조

망권을 확보하기 위해 엄청난 액수의 프리미엄이 오가는 현실을 파악해보면

그 가치의 차이는 더욱 쉽게 판단되어 질꺼라 사료됩니다.


언제나 이해하기 쉬운 말로 친절한 설명을 해주시는 김한종 선생님,

앞으로도 더욱 활발한 활동을 기대하겠습니다.

감사합니다. 
       
  
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[답변3] 추가적인 사견입니다.   

김한종(hj1kim) 2006-05-14 23:03 


권경욱님께서 좋은 답변을 주셨습니다. 감사 드립니다.

말씀하신대로 이태원구역이 다른 구역에 비해 사업면적이 제일 작습니다.
약 2.1만평이던가요?.

제가 언급한 약 1100세대는 조합원 숫자가 아닌 추후 건립될 총 가구수라고 
표현했습니다. 말씀하신대로 이태원 구역의 조합원 숫자는 
현재 약 600세대 정도로 보면 되겠다는 말씀에 저도 동의합니다.

지난 4월말 정도 기준으로, 수면위로 드러난 조합원수는 약 580명 정도이죠.
재개발추진위원회나 전체 조합원의 명단을 쭈욱 뽑아놓은 인근 부동산 
에서 확인했던 사항입니다.

용산시가 서울시에 지난 '04년 하반기엔가 제출한 뉴타운 계획 기본안이 
현재까지는 그래도 신뢰성 있게 참조할 수 밖에 없는 자료인데, 이 자료를 
보면 이태원 구역의 건폐율을 약 17%(?), 기부체납까지 고려한 용적율을 
약 216%인가로 되어 있죠. 
(최근의 유턴 프로젝트, 제정비 촉진지구 시범지구 지정 가능성, 한강로 
일대의 종 구분 완화를 통한 고층빌딩 건립 결정 등등을 곰곰이 유추해 보면, 
사업성이 투자자에게 더욱 우호적으로 진행될 것 같다는 판단이 듭니다)

각 구역별 한강 및 공원에 대한 조망권의 정도나 가치에 대해서는 저는
말을 조심하겠습니다. 투자자가 직접 인식을 해보시기 바랍니다.

질문자의 투자의향으로 볼 때, 변치않는 보증수표인 한강조망권에 얼마나 
접근하고자 하는 의지가 있는지, 아니면 민족공원에 대한 조망권을 얼마나
가치있게 보고 계신지, 갈아타고자 할 때 이에 따른 투자자금 변화에 대한 
허용은 어느 정도 가능한지 등등에 대해 투자자만의 안목이 필요한 것이겠죠.

저 또한 지난 달에는, 이태원2동 지역에 직접 발품도 팔아보았었는데, 
이태원2동 또한 개발바람이 불어 이미 평당 가격도 이미 한남뉴타운에
근접하는 수준까지 가고 있더군요. 물론 물건도 거의 없더군요.

투자를 함에 있어서, 고려해 보아야 하는 제일 중요한 3가지라면,
첫째라면, 직장으로의 교통 용이성이요, 
둘째라면, 자녀 교육 Infra (즉 교육 Community) 구축 정도요,
세째라면, 환경 Infra로 보고 싶습니다.

제가 볼 때, 한남 뉴타운은 각 구역별로 상기 세가지 측면에서 어느 정도의 
편차는 있으나 매우 큰 편차를 보일 지역은 아니라고 보고 싶습니다. 
전체 구역이 하나의 Boundry로서 묶여 개발되는 모습이기 때문이죠. 
그래도 변치않는 한강 조망 프리미엄은 매우 중요한 요인임에는 분명해 
보입니다.

여타의 요인은 배제한 채, 한강 조망권에 대한 가치를 질문자가 제일 
중요한 투자요인으로 생각하신다면 당연히 동빙고 구역이라고 봅니다. 
앞에 가리는 높은 건물들도 거의 없고 부지의 형태가 상대적으로 한강변을 
끼고 옆으로 길게 되는 모양인 바, 아파트 배치도 상당한 숫자의 동(棟)
이 한강전면에 깔릴 것으로 봅니다.

또한 질문자가 제일 Concern 하는 것중의 하나인, 40평대 배정 가능성에 
대해서는 현재 시점으로는 명확한 답을 줄 수 있는 사람이 없습니다.
중대형 평수배정 비율이 40% (+ 비율도 좀 있을 수 있지만)로 아직 
확정된 것도 아니고, 단지 그렇게 될 것이라는 믿음은 있지만..

또한 40평대 배정을 받기 위한 질문자의 권리가액 순위가 얼마나 될지를
판단하는 것이 매우 어렵기 때문이죠.

(물론 대지/건물 면적, 단독 혹은 빌라냐, 도로에 얼마나 접해있고 땅 모양이 
반듯하냐 등에 따라 추측은 할 수 있으나, 절대 장담할 수 있는 성질이 
못됩니다)

이태원 구역 인근 부동산을 잘 살펴보면, 조합원들의 보유지분에 대한 
나름대로의 순위를 매겨놓은 능력있는 부동산 업소들이 있을 것입니다. 
확인해 보시길..

기타 추가 부담금 등에 대한 문제도 있으나 이에 대해서는 생략하겠습니다.

여러가지 고려해야할 요인들이 많이 있을 수 있습니다.
부디 현명한 판단을 하시기 바랍니다. 

감사합니다.

다시 한번 권 선생님의 친절한 추가답변에 감사 드립니다. 
       
  
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[답변2] 한강조망권과 숲조망권의 차이   

권경욱(penny62) 2006-05-14 11:37 


이태원구역은 한남뉴타운 중 가장 적은 면적(2만1천평)입니다.

따라서 조합원비율 책정시 1100세대를 거론하는 것은 오류라 보여지네요.

정비업체의 자료에 의하면 이태원구역은 600여 세대이며,

전환다세대비율을 보면 한남뉴타운 타구역과 비교시 보통정도의 수준입니다.

이태원구역의 장점은 이태원역과 연계되는 역세권이라는 메리트 이외에는

한남뉴타운 타구역과 비교시 여러가지면에서 그 가치가 떨어집니다.

한남뉴타운을 조망권을 기준으로 분류하자면 

*한강조망권 - 동빙고, 보광2구역, 한남1구역
*숲조망권 - 이태원, 보광1구역, 보광3구역, 한남2구역

이태원구역은 숲조망권의 성격이 강한 것과 구역 면적이 가장 적다는

단점때문에 한남뉴타운의 가장 큰 가치를 '남향을 바라보는 한강조망권+

강남과의 접근성'의 측면에서 바라볼때 평가절하되고 있는 실정입니다.


한강조망과 녹지조망의 차이를 한마디로 말하자면,

'한남뉴타운이 이태원2동에 위치하고 있다면 그 가치는 지금의 절반밖에

안될 것이다.'라는 말로 대신하고 싶습니다. 

  
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[답변1] 짧게 사견을 말씀 드려봅니다.   

김한종(hj1kim) 2006-05-11 22:53 


철저한 사견이니 적의 참조해 주십시오.
혹시 설명이 약간 어려울 수는 있으나, 곰곰이 이해해 보십시오.

1. 40평형대 입주 가능성

- 이태원 구역의 총 건립가구수가 얼마가 될지 모르겠으나, 현재의 계획을
기준으로 생각해 보면, 약 1100세대 내외가 되지 않을까 싶습니다.

- 아직 확정적이지는 않지만, 평형비율이 20%(20평대), 40%(30평대),
40%(40평대 이상)으로 구성되는 것으로 정책변경이 될 것으로들 
판단하고 있습니다. (배정비율은 일정범위에서 가감이 있을 수 있습니다)

- 즉 1100세대의 40%인 약 440세대는 40평대 이상이 될 것으로 생각합니다.
법규상 중대형의 50%는 일반분양으로 돌려야 하는 바, 조합원분으로는 약
220세대 정도 될 것으로 생각할 수 있습니다.


2. 조합원들간 순위가 중요

- 이태원 구역의 전체 조합원중, 추후 관리처분 때의 권리가액 순위가
220등 안에 들면 40평대 배정이 가능하다는 의미가 됩니다.

- 확실한 조합원 숫자를 지금 알 수는 없으나, 약 580명 주변입니다.
일부 국공유지 소유자가 추가로 있을 것이며, 추후 조합원 수의 감소효과 
등도 있을 수 있는 바, 전체적으로 보면, 550명~630명 정도가 최종 조합원
숫자가 되지 않을까 싶습니다.

- 즉, 약 600명의 조합원중 님의 물건의 권리가액 순위가 약 220등 안에
들어야 40평대 이상 배정이 가능하다는 개념입니다.

- 참조로, 권리가액이라는 것은 관리처분때 감정평가사들이 평가를 하는
평가금액에 일정한 비례율을 곱해서 나옵니다. 
현재 단계에서 님의 물건의 권리가액이 얼마 정도 된다라는 추정을 하는
것은 매우 어려우나, 이태원 구역 조합원들이 소유하고 있는 물건 전체를
보고서 그런대로 유추하는 정도로 참조할 수는 있습니다.

- 결론적으로, 저도 이러한 사항들에 대한 나름의 감은 가지고 있으나, 
공개된 공간이다 보니, 설명하기는 좀 곤란합니다. 
인근 부동산 업소들중에서 능력있는 부동산을 Contact해 보시기 바랍니다.


3. 갈아타는 문제

- 한남 뉴타운의 구역별로 장단점이 있습니다.
이태원 구역뿐 아니라, 보광1/2/3구역, 한남1/2구역, 동빙고 구역 등이죠.
현재 가장 인기가 많은 곳은 탁월한 한강조망이 될 것으로 보이는
동빙고 구역이죠. 여타의 다른 구역들 또한 한남 뉴타운 전체의 틀 안에서
공조하고 있는 바, 전체적인 시각에서 보면, 모든 구역 공히 훌륭하다고
생각합니다.

- 조망권에 있어서는, 기본적으로 중대형이 조망권이 좋게 될 것입니다.
건설사들이 사업성을 위해 그렇게 계획을 수립하겠죠.

- 또한 아파트 형태도 일반적으로 보아왔던 판상형(성냥갑) 형태냐 아니면
최근 인기가 많은 타워형이냐에 따라서도 조망권이 틀려집니다. 
개인적으로는 아마도 타워형으로 건축되지 않을까 생각합니다만..

- 즉, 한강조망권에 대한 선호도와 공원 조망권에 대한 선호도의 차이가
있는데, 이에 대한 가치는 보는 사람마다 천차만별인 바, 님께서
판단해 보시기 바랍니다. (본 사이트를 이리저리 확인하다 보면, 조망권에
대한 내용도 많이 있으니 참조하시기 바랍니다)

- 또한 교육여건이나, 교통여건 측면에서도 고려할 수 있습니다.
각 구역별로 어떤 장단점이 있는지 또한 본 사이트에서 확인해 보시길..

- 기타 세금 및 거래에 따른 고려가 반드시 필요합니다.
님의 사정을 잘 모르겠지만, 1가구 1주택자라 하더라도, 매입한지 2개월
뿐이 안됐는데, 갈아타신다면, 양도세가 글쎄 얼마죠? 50% 이던가요?
양도세 이외에도, 갈아타는 물건에 대한 실거래가 취등록세도 아마 천만원
단위는 훌쩍 넘어가겠죠. 


* 말씀드리고 싶은 사견이 많으나, 이상으로 마칩니다. 
본 사이트에도 한남 뉴타운 전문가분들이 계시니까 그분들의 답변내역 
등을 쭈~욱 살펴보시고 판단에 참조를 하시기 바랍니다.

감사합니다... 


출처:닥터아파트