뉴타운/재개발시장의 핫이슈! 도시재정비촉진특별법

최근의 부동산뉴스를 살펴보면 단연 강북재개발에 대한 기사가 주류를 이룬다.
강남아파트 가격을 견제하고 강남·북의 주거차별화 제거 및 도시 기능의 분업화를 실현하기 위해
강북개발은 필수불가결한 요소이다.

다행히도 7월 도시재정비특별법이 확정되어 이를 단축시킬수 있는 법안이 마련되었다.
이러한 분위기로 강북지역 주요 재건축 및 뉴타운 지역의 지분을 매입하려는 움직임이 활발해져
당분간 강북의 부동산시장은 강남보다 활기차게 움직일 가능성이 높다는 예측이다.

결국 뉴타운지역은 사업성과 직결되는 뉴타운특별법의 지정여부가 지금 이 시점에서 가장 큰
포인트인 것이다.

뉴타운/재개발시장의 가장 큰 이슈! 뉴타운 특별법의 내용과 의미를 이해하는 것은 부동산투자의
필수요건이며 성공투자의 지름길로 안내하는 이정표이다.


<도시재정비촉진지구의 지정규모>
· 주거지형 15만평 이상
· 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형 6만평 이상
(이미 뉴타운 지정이 되었다 하더라도 이 규모에 미달하는 천호(12만평), 방화(14만평)뉴타운은
재정비촉진지구지정 대상에서 제외된다.)


<도시재정비촉진 특별법의 내용 요약>
· 명칭변경 (뉴타운 -> 재정비촉진지구)
· 지정요건의 완화 (뉴타운지구내에 있음에도 관련법률상 재개발구역지정을 받지 못하고 있던
구역의 사업추진 가능=자율정비구역이 뉴타운으로 지정가능)
· 용적률과 층고제한 완화 (초고층의 매머드급 단지조성으로 인한 뉴타운의 사업성 대폭 상승)
· 용도지역 상향 가능 (2종 -> 3종. 즉, 용적률 증가혜택로 인한 사업성 대폭 상승)
· 소형평형의무비율의 자율화 (중대형평형 위주의 사업이 가능해짐에 따라 수익성 상승)
· 취득세, 등록세 감면
· 과밀부담금 면제
· 민간시행시에도 특례와 인센티브 적용
· 총괄계획과 제도 도입 (전문가의 참여가 제도적으로 보장)
· 학교시설 기준 완화 (혁신학교 적극 유치)
· 전환다세대 분양권 제한 (투기 세력 억제)
· 토지거래허가 대상 면적을 6평이상으로 강화 (투기 세력 억제)
· 2006년 7월1일 전격 시행


내용에서 보다시피 촉진지구지정과 함께 부여되는 뉴타운특별법의 가치는 뉴타운사업을
좌지우지 할 만큼의 큰 비중을 차지하고 있다.
특히 2차뉴타운 중 사업속도에서 가장 더딘 한남뉴타운의 경우,
촉진지구와 특별법의 도움 없이는 매우 힘든 가시밭길을 걷게 될 것이다.

다행히도 한남뉴타운의 촉진지구 지정여부는 매우 순조롭게 진행되고 있으며
정책적인 강남때려잡기와 대체지 발언, 강남다음의 고시세를 자랑하지만 버블7지역지정의 배제,
타고난 입지조건으로 인한 서울시의 전폭적인 지원과 시장후보들의 용산/한남뉴타운의 가치 거론등의 현 시장분위기로 볼때 그 결과는 매우 긍정적이라는 것이 부동산 전문가들의 견해이다.


7월이 되면 그림의 떡?

여기서 한 가지 강조하고 싶은 것은 바로 투기세력 억제에 대한 특별법 내용이다.
해석하자면 '무주택자', '실거주목적인 자' 이외에는 촉진지구 내에서의 매매 자체를 할 수 없다.
사업성이 대폭 상승했지만 '투자'의 개념으로 접근하기엔 '그림의 떡'이 될 수 있다는 것이다.

이 부분에 대해서 혹자는 이렇게 얘기한다.
'수요-공급의 원칙에 의하여 수요가 줄어들면 자연히 가치는 떨어지는 것이 아닌가?'
이러한 분석은 멀리 내다볼 줄 모르고 바로 앞만 보는 그릇된 판단이다.
이론적인 수요-공급의 원칙을 너무 강조한 나머지, 더욱 중요한 잠재적 수익성을 간과하고 있는
것이다. '용적률과 고도제한 폐지'의 항목만 대입해도 더딘 사업속도를 가속화시키고 수익성을
극대화시킬 수 있는 핵심인 것을 먼저 인지할 필요가 있다.
촉진지구지정에 따른 뉴타운특별법 적용은 잠재적 수익성을 극대화시키고 가속화 할 수 있는
크나큰 호재라는 것을 다시 한번 강조하는 바이다.

촉진지구지정이 이미 초읽기에 들어갔고 '촉'이 빠른 투자자들은 현재보단 내일의 가치를 미리
내다보고 열심히 발품을 팔며 투자 시점에 대한 분석을 마무리 짓고 있다.

투자관련 책자를 뒤져보고 인터넷에서 '투자요령'을 지식검색해보면 수만가지의 글들을 찾을 수
있다. 그 글들은 공통점이 하나 있다. 투자의 성패는 바로'타이밍'이란 것이다.
투자 적기는 언제일까? 지금 투자하면 너무 늦지는 않았을까?

재개발/뉴타운사업을 투자개념, 혹은 투자+내집마련의 개념으로 접근하고 있다면...
7월1일 지정초읽기에 들어간 뉴타운특별법만을 분석해도 그 투자 적기에 대한 해답이 나올거라
사료되며 아무쪼록 올바른 가치판단과 최적의 타이밍으로 성공투자의 기쁨이 함께 하길 빈다.



~* 글쓴이 : 신화C&C공인(7975-119) 대표 민 권 식