<문답형식으로 알아보는 뉴타운/재개발 현장지식>

1. 뉴타운/재개발 절차는 어떻게 되나요?


1. 추진위원회결성
2. 구역지정신청
3. 구역지정
4. 기본계획 수립
5. 조합설립인가
6. 사업시행인가
7. 관리처분인가
8. 이주비 지급 및 철거
9. 착공
10. 입주 및 조합해산

2. 기본계획단계부터 입주까지는 보통 몇년정도 걸리나요?

용적률을 핵심요소로 하는 기본계획이 수립됐다면 포커스는 주민동의율과 시행-시공사선정에 있다. 조합원이란 사업의 주체인 만큼 주민동의율과 개발의지 정도에 따라 사업속도면에서 큰 차이가 있다. 다시 말하면, 동의율이 높고 사업추진열의가 강한 지역은 동의율의 조율이 필요하고 불협화음이 있는 지역보다 2~3년 정도 빨리 입주할 수 있다는 것이다.
보통 기본계획, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분시점까지는 보통 3년정도가 소요된다.
여기서 변수는 촉진지구지정시 적용되는 도촉법인데 도촉법 시행시 인허가절차가 함축적으로 간소화할 수 있어 주민동의율과 조합의지에 따라 1~2년 만에 모든 진행을 소화할 수도 있다.

관리처분시점이 지나면 이주비가 지급되고 철거가 들어가 착공한 후 완공되어 입주를 하게 된다.
이 과정은 건립규모에 따라 편차는 있지만 착공하여 보통 2년~3년정도가 소요된다.

3. 기본계획수립과정이 늦어지는 특별한 이유가 있나요?


기본계획수립시 공통적으로 용적률170%가 적용되어지며 토지를 희사하는 경우 250%까지 조정할 수 있다.

기본계획대로 입안하면 인-허가 과정은 1년이면 종결할 수 있으나
용적률을 높여 수익성을 만드는 것에 사업의 성공여부를 가늠하는 큰 비중이 있기 때문에 협상을 통해 조합의 수익성을 극대화시키기 위해 다소 길어지는 인-허가 기간을 감수하는 것이다.


4. 평형배정방식에서 토지나 건물의 형태에 따라 차등을 두나요?


도정법 개정에 따라 분양방식이 변경하여 재개발 아파트 배정방식이 기존에는
지분 평가금액이 많은 조합원부터 순위를 먹여 그 순위에 의해 대형평부터 소형평까지 내려 배정하는 배정방식이 일반적인 분양방식이었으나 지분 쪼개기의 극성으로 인해 조합원의 수익성을 떨어뜨리는 요인이 된다는 요결을 거친 후 2004년 연말에 도정법을 개정하여 분리다세대는 최소평수배정대상 확정이라는 사항을 최종 결정하였다.

30평 또는 40평 우선 배정 대상은 비분리다세대(다세대, 다가구, 단독주택, 연립, 빌라, 아파트 등의 건물이 있는 필지 외에 나대지, 도로부지, 무허가건물 등의 형태 또한 포함한다.)이며 그 다음이 건평 60제곱미터(약 18평) 이상의 분리다세대, 마지막으로 60제곱미터이하의 분리다세대가 배정된다.
우선 배정대상의 분류과정을 거친 후, 그 부류끼리 평가금액에 의해 대형평으로부터 최소평형으로 위에서 아래로 배정된다.

5. 건물을 지을 수 없는 나대지나 도로부지같은 형태도 분양자격이 주어지나요?

나대지는 무주택자는 30제곱미터이상(약 9평), 유주택자는 90제곱미터이상(약 27평)이면 분양자격이 주어진다.
위 요건에 불충족되는 되는 경우 청산대상 조합원이 되는 것이다.
도로부지의 경우는 90제곱미터이상이면 주택소유여부에 관계없이 분양대상이며 무주택자는 나대지와 동일하게 30제곱미터이상이 되면 분양자격이 주어지나 등기부상으로 도로이고 현황도 도로일 경우는 청산대상이다.

6. 기본계획단계에서의 조합원수와 관리처분시점에서의 조합원수는 차이가 거의 없나요?

사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어 기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이 공식이다.
금호11지구를 예를 들어보면 사업시행인가 전의 분양대상조합원은 720세대였으나 관리처분시점의 데이터는 138명이 감소된 582세대의 수치를 보였다.

하지만 무허가건물이라는 변수가 있다.
서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기 때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있다.

7. 조합원 평형을 배정할 때 대지지분이 높은 순으로 배정되나요?

평형배정방식은 대지지분순위가 아니며 권리가액(매입한 대지 건물에 대한 보상가격)순으로 한다. 다시말해 대지지분면적은 평형배정방식에서 어떠한 영향력도 행사할 수 없다.
전 조합원을 대상으로 감정평가사가 권리가액을 책정한 후 평형배정방식 퍼센테이지에 의해 20평형, 30평형, 40평형, 50평형이상으로 분류한 후 같은 평형대의 조합원들이 모여 공개적으로 동-호수추첨을 실시한다.




글쓴이 ~* 신화C&C공인(02-7975-1119) 대표 민권식
관련자료 ~* 한남뉴타운/재개발 투자 연구소 http://cafe.daum.net/aptmall