정부의 강력한 투기규제로 재건축시장이 위축되고 있는 가운데 재개발시장이 실수요자 층의 새로운 투자처로 부상하고 있다. 특히 개발이익 환수제도로 인해 재건축이 된서리를 맞고 있는 것과는 달리, 일부 재개발 시장은 전철역세권과 한강조망권을 중심으로 매물이 소진되어가고 있으며 이러한 현상은 현재 대부분의 재개발 지역으로 조심스럽게 확산되어 가고 있는 추세이다.
게다가 서울시의 재개발 관련 규제가 완화됨으로써 현재 재개발 기본계획을 수립중인 지역들의 구역 지정도 크게 늘 전망이다.

최근 서울시 의회는 조례를 개정해 재개발 구역 지정 입안을 위한 주민 동의율을 기존의 3분의2 이상에서 50%로 낮추는 규제 완화책을 내놓았다. 이에 따라 재개발 구역 지정 건수도 크게 늘어날 것으로 보인다. 또 정비구역 면적의 10% 미만의 변경 사항에 대한 결정권을 해당 구청장이 갖게됨에 따라 재개발 사업의 속도는 더욱 빨라질 수도 있다. 물론 재개발 물건의 경우 투기과열 지역이나 재건축 아파트와는 달리 건물이 철거되기 전까지 주택 개념으로 소유권 이전등기를 할 수 있으며 재개발 조합분에 대해서는 자유롭게 전매할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다.

예를 들어 20평대의 작은 아파트를 원할 경우 국공유지나 무허가 건물 또는 세입자가 있는 지분을 구입하면 1억원 미만의 소액투자로도 조합원이 될 수 있다. 조합원의 경우 일반분양에 우선하여 배정하기 때문에 로열층을 배정받을 수 있는 장점도 있다. 물론 분양 후 예상가격은 인접지역의 아파트 가격을 기준으로 살펴보면 쉽게 알 수 있다. 최근 들어 가장 관심을 끄는 재개발 관련 호재는 뭐니뭐니해도 서울시가 추진하는 뉴타운이다. 뉴타운은 수익성이나 난이도 면에서 자체 개발이 불가능할 경우 자치단체가 직접 나서 추진하는 재개발 정책을 말한다.

뉴타운의 개발방식은 수용개발과 자력개발로 나누어볼 수 있다. 수용개발이란 말 그대로 자치단체에서 조합원의 주택을 매입해 개발하는 것을 말하며 구체적 개발방식은 예측하기 힘들다. 반면 자력개발은 일반적인 재개발 방식과 같은 형태지만 난이도나 규제를 더욱 강화한 형태이다. 예를 들어 자력개발에서는 조합원 지분이 일정 수준에 못 미칠 경우 청산대상에 놓일 수도 있다 수용개발이냐 자력개발이냐를 분명히 한 다음에도 재개발 투자에 나서기 위해 미리 살펴야 할 것들은 한두가지가 아니다. 짧게는 5~10년, 길게는 20년까지도 걸리는 재개발 사업을 통해 내집 마련의 꿈을 이루고 적절한 투자 수익까지 얻으려면 다음과 같은 조건들에 먼저 관심을 기울여야 한다.

첫째, 사업추진속도가 빠른 곳일수록 투자 위험성이 적다는 사실부터 명심해야 한다. 재개발은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 오랫동안 묶일 수 밖에 없다. 또한 사업추진 과정에서 각종 돌발변수가 발생할 가능성이 크기 때문에 투자에 따른 위험성 역시 높다고 하겠다. 사업 기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융비용에 대한 부담을 지게 되며, 해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행 인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 것이 유리하다. 이 경우 가격이 이미 일정수준까지 올라 있기 때문에 수익성은 다소 떨어질 수 있을지 모르지만 사업 지연 등에 따른 위험성은 피할 수 있다.

둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 토지 및 건물의 감정평가액에 따라 향후 재개발 아파트의 평형을 배정받게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액은 천차만별이다. 따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가거나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳을 우선적으로 고려해야 하며 정방형이나 장방형의 토지 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자 성공의 지름길이라고 할 수 있다.

셋째, 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다. 흔히 ‘비례율’이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 기대이익이 높아지게 된다. 일반적으로 비례율은 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적게 드는 평지가 많은 지역 등에서 높게 나타난다.

넷째, 대단지이면서도 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다. 조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반 분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면에서 절대적으로 유리하다. 1000세대를 넘는 대단위 단지의 경우 단지 내에 다양한 자체 편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 들어서기 때문에 편리한 점이 많다. 자연스럽게 향후 가격상승 측면에서도 많은 장점을 갖고 있어 투자에 따른 예상 수익도 높다고 하겠다.

다섯째, 이주비 금액이 높은 곳은 초기 투자비용을 줄일 수 있다. 재개발 투자에 나서기 전에 필수적으로 고려해야 하는 요소 중 하나가 이주비이다. 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정 수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 매입하면 이를 통해 기존 세입자의 임대차 비용을 충당하는 등 초기 투자비용을 낮출 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 팔아치우기를 원하는 투자자라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주비 역시 결국은 조합원이 부담해야 할 몫이기 때문에 향후 자금계획까지 감안해 계획을 짤 필요가 있다.

여섯째, 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳일수록 투자수익도 높다. 모든 아파트에 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더더욱 입지여건이 중요하다. 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 덜 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 이후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익 면에서도 유리하다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철역과의 거리 등 교통여건이 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로 개통이나 지하철 노선 신설 여부까지도 감안한 투자가 필요하다. 그렇다고 해서 재개발 투자가 반드시 성공으로 이어지는 경우가 있는 것만은 아니다.



재개발 투자는 수익성 보장과 내집 마련이라는 두 가지 목표를 한꺼번에 이룰 수 있는 매력적인 재테크임에 틀림없지만 거기에는 간과하지 못할 위험성이 따르기 때문이다.
재개발 지역의 부동산 중개업소에 들렀던 경험이 있는 투자자들이라면 엄청난 예상 수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다.
몇년동안 재개발 물건에 투자하면 몇백%의 수익이 생긴다는 말에 혹시나 하지 않을 투자자는 없다. 그러나 이러한 과실을 따먹기 위해서 넘어야 할 산 역시 한두 개가 아니다.
중형 평형대의 아파트를 분양받기 위해서는 최소한 몇억 원의 투자 자금이 수년간 묶일 수밖에 없다는 사실을 감안할 때 이러한 수익률의 이면을 들여다볼 필요도 있다. 게다가 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 하더라도 우리 경제의 거시적 전망과 경기의 부침에 따라 부동산 정책이 영향을 받지 않을 수도 없다.
지금처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하고 있는 시점에는 더더욱 그렇다. 재개발의 경우 시간표를 정해 놓고 하는 사업이 아닌 만큼 사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존한다는 사실을 감안하면 부동산 정책의 문제 역시 간과해서는 안된다는 점이 분명해진다.

재개발 투자에 실패하는 사람들에게는 공통적으로 나타나는 두 가지 특징이 있다.
첫 번째 공통점은 정보 부족이다.
재개발 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니뭐니해도 정보다. 그러나 부동산 중개업자에게만 정보를 의존하는 것은 위험천만한 일이다.
‘어느 지역에 언제까지 아파트가 지어지면 인근 시세에 비해 어느 정도의 차익을 거둘 수 있을 것’ 이라는 소문만을 곧이곧대로 믿고 투자하는 일은 피해야 한다. 확인되지 않은 소문에 현혹돼 ‘묻지마 투자’에 나섰던 피해자들이 생겨나고 있는 것은 안타까운 일이 아닐 수 없다.
최근에는 인터넷을 통해 도시개발 정보와 국토 이용계획 등, 과거에는 일반인들이 쉽게 접할 수 없는 정보를 얻을 수 있는데다 부동산 포털 사이트에서도 재개발 관련 정보를 얼마든지 찾아볼 수 있기 때문에 이를 활용하는 것 또한 중요하다.
간혹 재개발 투자자들 사이에서 분쟁 대상으로 떠오르고 있는 ‘지분 분할’의 경우만 해도 대법원 사이트의 ‘인터넷 등기소’를 이용하면 그 물건의 현재 상태를 손쉽게 파악할 수 있어 선의의 피해를 방지할 수 있다.

재개발 투자에 실패한 사람들에게 나타나는 두 번째 공통점은 ‘여유자금으로 투자하라’는 원칙을 어겼다는 것이다.
강남 재건축 시장이 불붙었을 때 투자에 나섰던 사람들 중에는 은행에서 대출받은 돈을 들고 덤볐다가 급등세가 꺾이자 오히려 손해를 보고 파는 경우도 적지 않았다. 그러나 재개발 투자에서는 재건축처럼 급등세라는 것이 있을 수 없다.
아무리 짧게 잡더라도 5년에 걸쳐 각 사업단계가 끝나갈 때마다 가격 상승을 시도하는 것이 재개발 사업의 특징이다.

재개발 사업은 보통 추진위원회결성-구역지정 신청-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분 인가-이주비 지급-착공의 순서를 거치게 된다.
이러한 절차가 순조롭게 진행된다고 하더라도 재개발 추진위원회가 결성된 뒤 실제로 입주하기까지에는 5년 이상의 기간이 소요된다. 게다가 서울시는 2004년 도시정비법 조례를 개정하면서 재개발구역 심의를 기존의 5년에서 10년으로 연장했다.
따라서 아직까지 재개발기본계획 심의를 받지 못한 지역은 2014년이 되서야 이러한 절차에 들어갈 수 있으므로 재개발이 된다는 풍문만을 믿고 덥썩 투자하는 잘못을 범해서는 안되겠다.
만약 추진위원회 결성부터 착공에 이르는 도중 어느 단계에서 삐끗하기만 해도 매매 자체가 어려워질 뿐 아니라 시세하락까지도 감수해야 한다. 적게는 몇천만원에서 많게는 몇억원까지의 돈이 이렇게 오랫동안 묶여있다고 상상해 보라. 여유자금이라면 어느 정도 느긋해질 수 있지만 매달 이자를 내야하는 돈이 이렇게 묶여 있다면 버틸 수 있는 사람이 많지 않을 것이다.

재테크의 3대 요소인 수익성, 환금성, 안정성 등을 함께 고려해볼 때 서울 시내 재개발 지역 중 금호동 구의동 흑석동 등 한강조망권역과 한남동 보광동 등 용산권역, 그리고 월곡동 이문동 등 강북권역 등을 주목하는 것이 유망해 보인다.
물론 아무리 유망한 지역이라고 할지라도 지역별 사정이 모두 다르기 때문에 발품을 팔아서라도 투자금액과 사업 시행 시기 등을 저울질해 투자하는 것이 필요하다는 사실을 명심해야 한다.
특히 금호동 지역같은 경우 지하철 3호선과 동호대교 때문에 강남으로의 접근성이 뛰어나면서도 남향일 뿐만 아니라 한강조망도 가능한 것이 최고의 장점으로 꼽힌다. 도시계획의 모범이라고 할 수 있는 일산이 분당보다 상대적으로 저평가되고 있는 것은 강남의 접근성이 떨어지기 때문이라고 할 수 있다.
‘부동산 시세를 보려면 강남을 보라’ 라는 말이 있고 ‘서울의 중앙부터 공략하라’는 투자 격언도 있듯이 강남이나 시내중심가의 접근성은 투자 성공 여부를 판가름짓는 관건이라고 해도 과언이 아니다. 서울시에서 신규 분양하는 아파트의 평당 분양가는 이미 1000만원을 넘은지 오래다.

지난해에는 불경기로 인해 평당 분양가가 다소 꺾이기는 했지만 여전히 서민들이 신규 아파트를 분양받기란 결코 쉽지 않은 일이다.
이러한 현실에서 서민들이 재개발 투자를 통해 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다면 재개발이야말로 최고의 부동산 재테크가 되는 셈이다. 재개발 투자야말로 목돈이 없는 사람들도 얼마든지 내집 마련에 나설 수 있는 지름길이라고 필자는 감히 주장한다.
이를 위해 가장 손쉬운 방법은 재개발 지역에 거주지를 임차하는 것이다.
쾌적한 주거환경은 아닐지라도 서울에는 이제 1960~70년대처럼 상하수도 및 전기가 제대로 공급되지 않는 재개발 지역은 없다. 성동구 금호동의 경우 재개발 지역 주택 전세금은 3000만~5000만원 수준이다. 이 들은 2~3개의 방이 딸린 연립주택 또는 국공유지에 지은 무허가 건물이 대부분이지만 최소한의 주거 여건을 갖추고 있으므로 재개발 사업이 추진될 때 까지 ‘마음 놓고’ 살 수 있다는 장점을 갖고 있다.

재개발 지분을 매입한 건물주의 경우 세입자의 잦은 전출입이나 법적 분쟁을 원치 않기 때문에 전세금을 떼일 염려도 거의 없다고 봐야한다.
재개발 사업이 순조롭게 추진될 경우 대부분의 세입자들에게는 임대 주택 입주권이 나온다. 30세 이상 무주택자에 한해서는 세대원 1인당 150만원의 이주비가 지급되기도 한다. 임대주택의 경우 통상 10년이 경과하면 임차인에게 분양되는 경우가 일반적이기 때문에 목돈을 들여 신규 건물을 분양받는 것에 비하면 훨씬 손쉽게 내집 마련에 성공하는 것이다.


지난해 5월에 타 신문사에 실었던 글이며 사실를 토대로 기록된 글입니다.
강북의 약40%정도가 뉴타운/재개발 기본계획으로 확정되어 있지만 각각의 개발지역마다 투자 수익율 발생의 편차가 엄청난 차이가 있는점을 참조 하세요.

1. 넘치는 투자정보을 검증을 통해 스크랩해야 한다.
- 일부 중개업자 분들의 거래을 성사 시키기 위하여 타지역을 정보을 폄하하고 외곡시기는 경우을 경계하라.객관성을 상실한 주관적인 일부 칼럼 주의. (현장경험의 부재/ 책자에 의존하는 일부 전문가/입체적인 투자정보 제공하는지 여부를 파악하라.)
2. 인접지역의 아파트의 시세를 참조하여 투자처를 선택하라.
3. 한강조망권 ,역세권 ,선택하라.
4. 입주시점의 아파트의 값을 예측하라.
5. 소액으로 대형지분을 찾아라. (기술적으로 접근하라- 중개업자와 친분 가져라)
6. 인.허가 시점을 파악하라 (값이 인.허가 시점에 상승한다)
7. 개인 투자자와 반대로 매매하라. (개인이 팔 때 사고 개인들이 팔대는 매입하라.)
8. 분위기에 편승한 투자를 삼가라.
9. 서울의 정중앙을 공략하라. (부동산시세 불씨는 강남에서 일고 꺼진다.)
10. 아파트나 분양권 투자를 하지마라. (아파트는 입주후 2년을 정점으로 감가비가 발생하며 특별한 이벤트가 없는 한 가격은 하락한다.)
11. 개발지역으로 유입되는 수요층의 수준을 체크하라.
12. 부동산 흐름을 파악하라.
13. 1년전 부동산 흐름만 기억하면 성공한다.
- 압축하여 투자 지역을 추천하자면 압구정동과 반포동 건너편(동호대교/한남대교/반포대교/동작대교) 금호, 옥수지역에서 한남동, 보광동, 동빙고동, 서빙고동, 동부이촌동 중 투자금액에 맞추어 투자처를 선택하는것이 바람직한 방법으로 사료됨.


*** 시세흐름에 따른 투자금액별 투자가이드
-> 6천~ 8천 : 신금호 일대
-> 8천~ 1억 : 금호역 일대
-> 2억~ 3억 : 보광동 일대
-> 4억이상 : 동빙고동 일대

글쓴이 ~* 신화C&C공인(02-7975-1119) 대표 민권식
관련자료 ~* 한남뉴타운/재개발 투자 연구소 http://cafe.daum.net/aptmall

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감사 합니다.