안녕하십니까? 민권식입니다.

필자는 직업적 특성상 하루에도 수십, 수백건의 온-오프라인 상담을 접하게 됩니다.
그 상담내용 중, 뉴타운/재개발 관련 가장 많이 질의하시는 내용과
흥미로운 내용 몇가지를 소개할까 합니다.

아무쪼록 고수익 투자상품으로 부상함과 동시에 내집마련 1순위로 부상한
뉴타운/재개발의 참된 이해에 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다.


Q1. 전환다세대
뉴타운/재개발 관련 글들을 보면 전환다세대를 주의하라는 글들을
많이 보게 되는데 전환다세대를 공부 상에서 구별하는 방법이
있는지 알고 싶습니다.

A1. 전환다세대 여부는 우선 등기부등본상으로 표기가 됩니다.
등기부등본에 ****년 분할되었음, 분리되었음 의 문구가 보이면
바로 전환(분리)다세대입니다.
간혹 등기부등본상으로 표기가 안되어 있는 경우가 있는데
건축물관리대장을 확인하면 뒷면 변동사항란에 '****년 주택이 다세대주택으로 전환'
이라고 써져 있습니다.

전환다세대는 대지면적과 공시가격을 떠나서 무조건 최소평수(20평대)대상입니다.
(건평 60제곱미터이상은 제외.)
또한 2004년 이후에 분리된 다세대는 분양자격조차 주어지지 않습니다.
(다세대가 다가구로 인식되어 분양자격이 하나만 주어지기 떄문입니다.)
간혹 등기부등본상에는 나타나 있지 않는 경우가 있으니
반드시 건축물 관리대장을 띄어 보시기 바랍니다.


Q2. 공동소유자의 분양자격
제가 뉴타운으로 지정된 지역의 지분을 구입하려합니다.
소개받은 물건중에 다음과 같은 것이 있는데 입주권을 받는데
문제가 없는지 궁금합니다.

총 대지가 45평인데 이중에 1/2의 지분을 공동소유하는 조건입니다.
동 대지상에 단층 건물이 2동 있는데, 각각 건축물 등기가 처음부터 따로
되었습니다. 그 중에 1개를 제가 매입하는 조건입니다.

이러한 경우에 저와 다른 공동 소유자에게 각각 입주권이 따로 나오나요?
아니면 1개만 나오는지요?

A2. 위의 사항은 최초 건물의 등기가 어떻게 되었는가가 핵심입니다.
최초 토지의 공유지분등기와 건물의 각각 별도등기가 각각 별도로 되었다면
분양자격이 가능할것으로 보입니다.
즉, 최초 등기때부터 토지 건물이 다 1인으로 등기되었는가를 확인해야 합니다

건물A = 갑, 건물B = 을이 토지공유등기시점에 같이 건물등기도 완료하였다면
분양자격은 갑과 을 모두 분양자격이 주어집니다.

혹시 등기부등본 뿐만 아니라, 건축물대장도 떼어보셔서 건축때부터
1인 명의의 별도 등기로 되었는지를 꼭 확인하세요.


Q3. 공유지분의 분양자격
뉴타운내 공유지분을 구입하려고 합니다.90년도에 지어진 단독주택에 지하1층 2세대(2인소유),지상1층 2세대-2인소유,지상2층 1세대-1인소유로 되어있는 건물입니다.부동산에서는 입주권을 받는데 아무 지장이 없다고 하였고 대지가 10평정도 되어 33평 받는다고 합니다.매수해도 앞으로 아무 문제없이 진행될까요?

A3. 먼저 등기부등본을 열람해보시고 집합건물로 열람이 가능한지
알아보세요. 만약 열람이 가능하다면 각세대마다 호수가 지정 되어있는지 확인하시기
바랍니다.
이 두가지사항이 가능하다면 단독주택이 아닌 원다세대형태로서 분양자격이
각 세대별로 주어집니다.
만약 집합건물로 열람이 불가능하고 호수가 지정되어 있지 않다면
분양권은 한개만 나오다는 것을 주의하시기 바랍니다.

다만, 신축연도와 대비하여 신축후에 ****년 분리되었음, ****년 분할되었음,
이라는 표기가 있다면 흔히 말하는 쪼갠지분으로서 최소평수배정대상입니다.
이점 주의하시길 바라며,

덧붙힌다면 건축물대장도 열람해보시어 건물에 대한 자세한 사항도
체크해보실 것을 권해드립니다.

해당 부동산에 제가 언급한 정도의 권리분석을 요청해보시고
만약 분석을 회피하거나 얼렁뚱땅넘어가는 식이라면 다른 부동산을
알아보시기 바랍니다.

뉴타운/재개발은 입주까지 수년간의 시간이 소요되는 험난한 여정이
함께합니다. 지분을 매입할 경우 사후관리에 대하여 전적으로 부동산에
의지하게 되는데 그때그때의 상황판단이 굉장히 중요한 재개발시장에서
신뢰감 있는 컨설팅능력이 동반되지 않는 중개업자를 만나는 것은 긴 여정에
대한 짐을 혼자 짊어지는 외로운 행위임과 동시에 얼마나 많은 리스크가
도사리고 있는지는 불보듯 뻔합니다.

아무쪼록 수익성있는 매물과 신뢰감있는 컨설턴트를 만나 성공투자
하시길 바랍니다.



Q4. 층별 감정평가금액
대지지분, 건평이 동일한 경우 재개발지역 빌라의 감정평가시 지하층,1,2,3,4층별
평가금액비율은 어떻게 나오나요?

A4. 건교부홈페이지에서 확인할 수 있는 공동주택공시가격을 통해 비교해보시면
정확한 대비가 될 것입니다.

ex. 보광동 한빌라의 공동주택공시가격
지층 - 111,000,000 원
1층 - 123,000,000 원
2층 - 123,000,000 원
3층 - 123,000,000 원
4층 - 123,000,000 원

위에서도 볼 수 있듯이 지층을 제외한 모든층에서 똑같은 수치를 나타냅니다.
(지층도 약간이 차이지만 큰차이는 나지 않습니다.)

대부분의 빌라는 대지지분, 건평이 동일한 경우
이와같은 형태로 공시가격이 분포하며
공시가격이 평가금액비율의 기준이 되므로 가장 객관적인 데이터라고도
볼 수 있겠습니다.



Q5. '아파트평당가 1억' 최초 돌파지역
현재도 타워형아파트 평당값이 5천만원을 상회하는 지역도 있는 것으로 알고 있는데요.
미래 2010년에 아파트 평당값 1억선을 제일먼저 돌파할 지역은 어떤 곳일까요?

Q5. 거론하신대로 2010년도가 되면 타워형아파트 평당분양가 1억은 꿈의 일이 아닙니다.
환경친화적이고 조망이 좋기로 벌써부터 입소문이 자자한 타워형아파트는 벌써부터
판상형아파트와의 시세차이를 더더욱 벌리면서 새로운 주택트렌드로 자리매김하였습니다.

'그렇다면 제일먼저 돌파할 지역은 어디일까?'
흔히들 생각하시듯 강남 타워팰리스를 먼저 떠올릴 것입니다.
혹은 동부이촌동의 GS자이를 거론하실 수도 있겠군요.

하지만 저는 한남뉴타운내의 전면한강조망이 가능한 타워형아파트라는 의견을
주장하고 싶습니다.

강남 타워팰리스의 경우 잘 아시듯 가장 비싼 아파트의 대명사입니다.
하지만 평당분양가 1억이라는 장기적인 안목으로 접근할 경우 2010년도의 아파트시장을
주도할 0순위 트렌드인 환경친화적 아파트라는 트렌드요소와 한강조망권아파트라는
트렌드요소에서 핸디캡이 있습니다.

또한 동부이촌동의 대표적인 타워형아파트 GS자이 또한 한남뉴타운 전면한강조망권
타워형아파트와 비교해봤을때 건립년도와 그에 따른 도시계획설계방식의 최첨단성,
주변시설(타워형아파트 대단지와 판상형이 섞여있는 아파트단지), 강남과의 접근성
등에서 떨어집니다.

정리하자면 한남뉴타운 타워형아파트는 강남권의 타워형아파트와 비교했을때는
환경친화적인 면, 한강을 남향으로 바라보는 골드프리미엄 등에서 앞서고
동부이촌동의 타워형아파트의 비교에선 강남과의 접근성, 타워형 대단지의 프리미엄
도시설계방식의 최첨단성에서 앞선다고 볼 수 있습니다.

상담때 제가 강조했던 것처럼 한남뉴타운이 너무 올라 투자성을 상실하였다고
많이들 생각하시지만 아직 한남뉴타운은 여러모로 과소평가되어 있습니다.



한남뉴타운/재개발 투자 연구소
http://cafe.daum.net/aptmall