Q11. 대지에 대한 여러명의 소유권자가 있는 경우의 분양자격
재개발 지역에서 건물은 1명의 소유권으로 되어있으나 대지에 대한 소유권자가 2명일 경우 분양자격은 어떻게 되나요?

A11. 행정구역상 각시도별 도시정비법의 유권해석이 다르게 되어있어
서울시를 기준으로 답변해드리겠습니다.

- 도시정비법을 기준으로 2004년 이후에 토지주와 건물주가 각각 소유하고 있으면 각각의 분양권이 주어집니다.

- 각각의 소유권으로 등재되어 있고 각각의 물건이 분양대상요건에 결격사유가 없다면 분양자격에는 문제가 없습니다.

(타도시에서도 각각의 분양대상자로 인정받는 경우가 대부분인 것으로 알고 있습니다.)

Q12. 단독주택과 공동주택의 평가액산정 비교
아파트, 빌라, 단독주택, 나대지, 도로부지 순으로 권리평가가 높다는건 알고 있는데, 빌라가 단독주택의 2배까지 높게 평가되나요?
권리가액 산정은 대지와 건물로 따로 평가하는 걸로 알고 있는데 대지지분이 많이 확보되는 단독주택이 조금 유리하지 않을까 생각되는데.. 이부분에 대해서 전문가님의 고견을 듣고 싶습니다.

A12. 먼저 최근에 관리처분이 끝난 재개발지역의 사례를 살펴보도록 하죠.
사례1) 황학구역 대지3.9평, 건물11평인 아파트와 대지18평의 단독주택 중
아파트의 감정평가액이 높게 책정되어 아파트는 33평에 배정되었으나 단독주택 18평은 24평으로 배정되었다.
사례2) 금호11지구 대지지분 5평, 건평의 11평 빌라는 33평에 배정되었고 대지지분18평의 단독주택은 24평으로 배정되었다.

가까운 사례에서도 알 수 있듯이 단독주택과 공동주택은 생각보다 감정평가액의 차이가 큽니다. 즉, 토지의 효율성의 비중이 굉장히 크다는 것이지요..
대지지분면적은 평형배정방식과 추가부담금 산정에 있어서 아무런 영향력을 행사할 수가 없습니다. 권리가액(감정평가액)에 따라 평형배정이 이루어지고 추가부담금이 발생하는 것이라는 것을 거듭 강조합니다.


Q13. 권리가액 산정방식
재개발 지분을 매입하였는데 무너지기 일보직전의 불량주택(연와조 구옥)입니다. 건평은 8평이고 제가 나름대로 분석한 바로는 건물에 대한 평가는
평당 최저로 평가될 것 같고 개별공지시가로 평당 현재 330만원입니다..
궁금한 점은 토지에 대한 감정평가시 집집마다 개별 공시지가에 적용이율을 일율적으로 매기는건지 아니면 적용이율을 집집마다 다르게 가져가는지 궁금합니다.

A13. 재개발 지역의 평가는 등기평가가 아닌 현황평가입니다.
즉, 등기상으로 대지 50평으로 되어있다하더라도 그 50평중에 대지로 사용되는 평수가 40평이고 나머지 10평이 사도나 주차장으로 되어 있으면 40평만 대지로 평가되며 사도나 주차장은 각각의 다른 용도로 평가됩니다.
그리하여 관리처분시 단독주택은 평가액 예측에 대한 오차가 큰 것입니다.

연화조 주택의 평가는 평당40만원에서 60만원선으로 평가되며
집이 반파된 경우 현황평가이기 때문에 말씀하신 것 처럼 최저평가액으로
책정될 것 입니다.

무허가건물은 단독주택으로 보아야 하며 원다세대의 성격이기에
33평형 배정에는 문제가 없습니다.

Q14. 자율정비구역의 투자가치
뉴타운인근 자율정비구역도 나름대로의 투자가치가 있다는 얘길 들었습니다. 자율정비구역이란 무엇을 말하나요?

A14. 흔히들 뉴타운 인근 자율정비구역은 돈안되는 곳으로 알고 있는데 현 뉴타운사업의 흐름을 지켜보면 자율정비구역이 어디에 위치하고 있느냐에 따라 투자가치가 달라집니다.
가까운 예로 한남4구역과 7구역 사이로 지정된 자율정비구역은 '틈새'라 불릴 정도로 높은 투자가치를 지니고 있습니다.
1차로 진행중인 뉴타운지역의 구역지정을 보게되면 완성시기에 확대지정이 이루어지는 추세입니다. 최대한 주민의 의견을 반영한다는 것이죠..
이러한 흐름은 한남뉴타운이 모습을 드러내는 5년후에는 더욱 뚜렷해질
것입니다.
정리하자면 자율정비구역은 뉴타운으로 지정된 지역보다 시세는 낫지만
뉴타운이 모습을 드러낼 단계에는 뉴타운지역과 동급으로 상향될 수 있는
'틈새메리트'를 가지고 있습니다.
아무쪼록 뉴타운의 흐름을 잘 파악하시어 성공투자와 행복이 함께 하시길
기원합니다.



Q15. 재개발지역의 조합원수 fix시기
나대지추가매입을 통해 권리가액을 증가시켜 더 큰평형대로 가려 합니다.
최종적으로 조합원수가 책정되는 시기는 구체적으로 어느시기인가요?

A15. 조합원수의 최종 fix시기는 '사업시행인가 공람 이전'입니다.
사업시행인가 공람절차가 지나면 조합원수의 변동이 불가능합니다.

감사합니다.


글쓴이 ~* 한남뉴타운/재개발 투자 연구소 http://cafe.daum.net/aptmall
소장 민권식