<부모님 보유주택 현황>
1. 충주 아파트: 현재 부모님 거주 (1997년 12월 매입)
2. 충북 충주시 문화동 1299번지 지분의 1/2 (1997년 1월 매입)
현재 전세(전세금 10백만원)놓고 있음
3. 광명 아파트 (하안동 764 하안주공본1단지) (1997년 1월 매입)
현재 재건축 진행 중이며, 38평 당첨(추가 분담금 209백만원 부담해야 됨).

< 질 의 >
1. 광명시 아파트를 현재 매매가 가능한지요? (광명시가 투기지역 및 투기과열지구이라 분양권전매가 안된다 하는 사람도 있고, 1번에 한해 가능하다 하는 사람도 있네요.)

답변 : 도시및주거환경정비법상 투기과열지구로 지정된 지역 내에서 재건축사업은 조합설립인가후에는 재건축 조합원 자격을 전매 할 수 없습니다. 다만, 예외적으로 2003년12월31일 이전에 조합설립인가를 받은 곳에 한해 1회 전매가 허용 됩니다. 하안주공본1단지는 2003년 7월 조합설립인가를 받았으므로 1회에 한해 전매가 가능합니다. 조합02-898-2188

2-1. 매매가 가능하다면 세금계산은 어떻게 하는지요? (세금계산내역 명시요망)

답변 :
현재 하안주공본1단지는 건물이 멸실된 상태로 양도세 계산 시 주택 수에 산정되지 않습니다. 따라서 1가구2주택자이십니다. 그러나 충주시 문화동 주택도 공시가격이 3억 원 이하일 경우 양도세 계산 시 주택 수에 산정하지 않습니다. 만약 충주시 문화동 주택의 공시가격이 3억 원 이하이면 1가구2주택이지만 양도세가 중과되지 않습니다.
재건축 주택을 멸실 후 매도하는 경우에는 입주권에 해당해 양도세를 적용합니다. 양도세 계산은 실거래가로 적용합니다.

2-2. (충주 아파트를 판다음에) 광명아파트를 팔면 1가주 1주택에 해당이 되는지요?

답변 : 현재 1가구2주택이므로 충주 아파트를 매도하시면 1가구1주택이 됩니다. 충주시 문화동 주택을 중과 제외 주택으로 가정하면 충주 아파트 매도 시 양도세율을 중과세율이 아닌 일반세율로 적용합니다. 그런데 충주 아파트도 양도세 비과세 요건(3년이상 보유)을 갖췄으므로 양도세가 부과되지 않습니다.

3-1. 매매가 안된다면 자녀에게 증여는 되나요?

답변 : 증여도 가능합니다.

3-2. 증여 시 세금계산 (계산내역 명시요망)

답변 : 부동산을 증여하면 소유권이전등기를 해야 하므로 취등록세를 내야 하고 증여세도 내야 합니다. 취등록세는 공시가격의 2.2%(전용면적25.7평이하), 2.7%(전용면적25.7평초과)를 납부해야 합니다.
증여세는 증여재산가격에서 법에서 정한 공제액을 차감한 금액에 증여세율을 곱해 산출합니다. 공제액은 친족으로부터 증여를 받는 경우에 한해 공제를 해 주며, 증여자를 자녀로 할 경우 자녀가 성년이면 3,000만 원, 미성년이면 1,500만 원이 공제됩니다. 다만, 공제액은 10년간 공제받을 수 있는 금액입니다. 세율은 다음과 같이 구간별로 됩니다.
1억원 이하 -> 10%
1억원 초과~5억원 이하 -> 1천만원+1억원을 초과하는 금액의 20%
5억원 초과~10억원 이하 -> 9천만원+5억원을 초과하는 금액의 30%
10억원 초과~30억원 이하 -> 2억4천만원+10억원을 초과하는 금액의 40%
30억원 초과 -> 10억4천만원+30억원을 초과하는 금액의 50%

증여세는 증여일로부터 3개월 이내에 신고납부해야 합니다.

3-3. 증여받은 후 몇 년 이후 매매해야 세금이 절약 되나요?

답변 : 양도세는 취득시점부터 3년이상 보유하면 비과세 됩니다. 다만, 서울.과천.분당.평촌.일산.중동.산본은 2년 거주를 병행해야 합니다.