저는 몇 달 전에 상담을 했었는데요. 그 당시 제가 집이 한 채 강남에 있으니 1억5천정도의 돈으로는 펀드를 하라고 하셨는데, 요즘 보면, 광주, 남양주아파트나, 낡은 연립 빌라, 오래된20평대 소형아파트들이 리모델링으로 1억씩 주위친구들이 벌고 있어서, 저는 너무 아무것도 안한 것이 아닌가 고민됩니다. 펀드를 해보니 300만원 벌고, 적립식만남기고 거치식은 모두 빼냈습니다. 아무래도 경기에 매일 민감한 것 보다는 개발이 되는 곳에 장기적으로 접근해 나가는 것이 좋지 않을까 생각됩니다. 어느 곳을 어떻게 투자하는 것이 좋을지, 경매로 하는 것이 좋을지, 용산오피스텔, 동탄 상가도 알아보았는데 소액인 것 같아요. 땅이 넓은 전원단지나, 화성신도시 ,용인, 오산등 또는 서울중심의 포이동 양재동 빌라나. 광장동, 강동구 등. 투자처를 추천해주세요. 시기도요. 부탁드립니다.

답변 :

펀드는 기본 3년 이상 장기 투자해야하는 상품입니다. 부동산 역시 현재 단기 차익을 얻을 수 있는 상품은 없습니다. 말씀하신 광주나 남양주 등 경기도 외곽의 연립이나 아파트들의 상승은 뉴타운이나 추가 신도시가 거론되는 지역인데 이런 지역들은 사업진행 속도가 느릴 수 있기 때문에 그만큼 위험성이 있습니다. 이점은 염두에 두셔야 할 것 같습니다.

또한 15,000만 원으로 투자하기가 쉽지 않습니다. 금리도 높기 때문에 대출을 받으면 이자부담 때문에 투자 수익이 나지 않을 수도 있고 주택을 구입 할 경우 1가구2주택이 되므로 차후 매도하실 때 양도세는 50% 중과됩니다.

그리고 어느 방식으로 투자를 해야 할지는 본인이 판단하셔야 합니다. 도움을 드리기 위해서 말씀부분에 대해서 살펴보겠습니다.

경매시장은 요즘 분위기가 . 그러나 경매 대행업체에 의뢰를 하시더라도 본인이 경매에 대해서 전반적으로 알아야 접근하기기 쉽습니다. 경매에 투자를 하시려면 공부를 많이 하셔야 합니다.

상가는 공급이 과잉 돼 있어 전망이 그리 밝지 않습니다. 가장 많은 상가 투자 유형인 동대문 테마쇼핑몰 같은 곳은 폐업 직전에 놓인 상가들도 많습니다. 특히 체감 경기 악화로 상가 분양시장과 임대시장이 모두 악화될 가능성도 있습니다. 동탄신도시 상가의 경우 유망하지만 이제 입주를 시작하는 단계이기 때문에 수익을 낼 수 있을 만한 유동인구를 확보하기까지는 상당히 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상되고 좋은 입지에 위치한 상가는 분양가가 역시 너무 많이 올라있다는 분위기입니다. 근린상가의 경우 1층은 평당 3,000만원 수준이고, 단지 내 상가는 평당 최고 7,500만원이나 됩니다. 말씀하신 소액은 어느 곳인지 모르겠지만 입지가 좋지 않을 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
상가 투자의 가장 안전한 방법은 영업이 잘 돼는 상가를 권리금을 주고 인수하는 것입니다. 이런 경우는 어느 정도 수익성이 보장 된다고 할 수 있으나 아직 완전하게 형성도 되지 않은 신도시 상가에 투자하는 것은 상당한 위험이 따릅니다. 참고 하시기 바랍니다.

토지, 현재 전체 부동산을 통 털어서 가장 투자 상황이 안 좋은 상품입니다. 토지거래허가제 등 투기적 요인을 차단하기 위한 정부의 시장 안정대책이 갈수록 강화되고 대부분 유망지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있고 거래조건(매입 전 1년 거주, 매입 후 5년 내 매각금지)이 강화돼 사고팔기가 쉽지 않습니다. 또 해당지역에 거주하지 않는 경우 예전과 다르게 세금이 66%(양도소득세 60%에 특소세 6% 포함)까지 중과돼 단기 투자수익 실현은 사실상 불가능합니다.

전원주택시장 역시 실수요자가 아닌 비사업용 토지에 대해서는 양도세가 단일세율(60%)로 부과돼 투자수익을 기대하기가 어렵습니다. 이 같은 양도세 중과세는 앞으로도 큰 변화가 없을 것으로 예상되기 때문에 전원주택 시장이 활성화되기는 힘들 것으로 보입니다.

다만, 오피스텔의 경우 작년까지 침체되어 있었으나 최근 전용면적 15평 이하 오피스텔에 대해 정부가 전세시장 안정화 대책의 일환으로 바닥 난방을 허용하는 등 오피스텔 건축 규제를 완화가 호재로 작용하고 있습니다. 그러나 아직 오피스텔 시장이 완전히 침체에서 벗어난 것은 아니고 또한 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택으로 간주되기 때문에 주의하셔야 합니다.

상가, 오피스텔, 토지는 위험성이 크기 때문에 투자하시기 전에 반드시 그 분야 전문가에게 조언을 구하시는 것이 좋습니다.

주택 부분에서는 현재 움직이기가 쉽지 않은 상황입니다. 지난 번 11월 상담에서 경기도 광주시 실촌읍 쌍용아파트 30평형대를 추천해 드렸습니다. 그 때 17,000~18,000만 원 선이였는데 지금은 24,000~25,000만 원 선에 매물이 나와 있습니다. 소액으로 호재가 있는 지역을 찾는 일이 쉽지는 않습니다. 경기도 광주는 최근 신도시 추가 건설 얘기가 나오면서 가격이 조금 상승하고 있는데, 이 아파트는 그 보다 성남~여주간 복선전철이 예정되어 있고 단지 앞으로 역이 건설될 예정이고 또한 성남~장호원간 자동차 전용도로가 공사 중이며 제2외곽순환도로 등도 예정되어 있는 등 현실적인 호재가 있기 때문에 가격이 오르는 것으로 판단됩니다. 그러나 보유하신 자금으로 지금 매입하시기는 부담스러워 보입니다. 더구나 실거주 목적이 아니고 투자 목적이시기 때문에 대출을 많이 받으면 오히려 손해가 날 수도 있습니다.

앞으로는 부동산상품이든 금융상품이든 단기 수익을 얻기는 어렵습니다. 부동산 상품 중 주택은 유망한 아파트 한 채로 지속적인 갈아타기를 하고, 기타 수익형 부동산은 시세차익 보다는 임대수익에 초점을 맞추시는 것이 좋겠습니다.

1.11대책 때문에 부동산 시장이 어수선하기 때문에 당분간 상황을 지켜보시는 것이 좋을 것 같습니다.