뚝섬 특별계획구역 투자가치 분석




♣ 뚝섬 지구단위계획의 사업개요

뚝섬재개발지역, 뚝섬역세권거점특별계획으로 알려진 뚝섬 지구단위계획은 2005년 7월에
지정되어 2006년에 서울시에서 개발안(용적률 300%, 45층이상 주상복합 및 아파트 건립가능, 주민공람공고 완료)까지 나와 있는 상태이며 2007년 중하반기에 개발안이 확정될 예정으로 있습니다.

뚝섬 지구단위계획의 핵심지역은 뚝섬1구역~5구역입니다.
노후도가 충족되는 1,2,3구역의 사업속도가 가장 빠르며
4,5구역 또한 법개정에 의해 안전진단 통과쪽으로 방향을 선회하여 기본개발안이
확정되는데로 사업시행을 진행할 예정입니다.

이렇게 진행되는 뚝섬지구단위계획구역의 입주시기는 1,2,3구역은 2010년~2011년,
4,5구역은 2012년~2013년으로 잡혀있습니다.
한강변 성수뉴타운(촉진지구)예정지와 산업개발진흥지구로 지정되어 있는 준공업지역에
비해 상대적으로 빠른 사업속도를 나타내는 지역이기도 합니다.


♣ 서울숲을 통과하는 남향 한강조망권, 뚝섬 지구단위계획구역

너무나 잘 알려진 뚝섬지구단위계획구역의 입지는 유턴프로젝트의
중심축으로서 2호선 뚝섬역과 한양대입구역, 분당연장선 가칭 서울숲역(2010년 개통,
현재 공사중)의 역세권메리트를 기본으로 여의도공원의 5배 면적을 자랑하는 현존 최고의 공원, 서울숲 조망과 이용권, 서울숲을 통과하는 더블메리트의 한강 남향 조망권,
성수대교 북단에 위치한 강남의 접근성 및 교통의 요지, 학군제도 개편으로 인한
학군메리트까지 함께하는 현재가치 대비 미래가치가 가장 높은 지역입니다.

5년 후, 뚝섬 상업용지 주상복합터와 함께 강과 다리를 사이에 두고 마주보고 있는
압구정동이 부럽지 않은, 대표적인 '초고층 신흥 부촌 커뮤니티'지역이 바로 이
뚝섬 지구단위계획구역입니다.



♣ 2007년 중하반기, 뚝섬 지구단위계획구역발 태풍경보 발령

뚝섬지구단위계획은 2007년도에만 굵직굵직한 집값상승요소들이 많습니다.
고분양가 논란 이슈지인 구)뚝섬경마장 뚝섬상업용지 1구역이 올해 10월 일반분양에 들어가고 한강변 두산위브아파트 또한 비슷한 시점에 일반분양이 연이을 예정이기 때문에
주변 개발이벤트의 다이렉트 수혜지역이며,
앞서 밝힌 바와 같이 뚝섬 지구단위계획구역 자체 서울시 개발안이 확정이 되는 시기이기 때문에 올 중하반기에는 뚝섬 지구단위계획구역에 강력한 태풍이 밀려들 예정입니다.


♣ 뚝섬 지구단위계획구역만의 Special-Merit

뚝섬 지구단위계획구역은 조합원수와 건립세대 비율이 250:1000의 수치를 나타낼 정도로 뛰어나 조합원이 될 경우 로얄층 배정은 물론 추가부담금 없이 아파트를 배정받을 수 있는 '특별한 장점'을 가지고 있는 재개발 지역입니다.

여기에 도정법이 적용되지 않아 임대아파트를 짓지 않아도 되고
뉴타운/재개발 평형배정비율이 적용되지 않기 때문에 전체 건립세대가 대형평형으로만
건립할 수 있다는 메리트 또한 조합원에게는 엄청난 혜택이라고 말할 수 있습니다.

현재가치 대비 미래가치가 가장 큰 대표적인 지역은 단연 유턴프로젝트와
한강르네상스프로젝트의 중심축인 뚝섬입니다.

투자가치분석의 핵심인 입주 후 실제 아파트가격은 현재의 인근아파트 시세와 분양가,
5년 정도 텀의 아파트 가치 상승분, 타고난 입지조건 등의 객관적 요소 등을 기준으로
최소 평당 5천만원 이상으로 평가되어 45평형의 경우,
45*5000만원 = 22억5000만원,
총 투자 비용 = 재개발주택매입비용과 추가부담금 = 5억원 2억원 = 7억원

단순 계산으로도 투자 금액의 300% 수익이 발생한다는 계산이 나옵니다.

시간이 점점 흐를수록, 규제가 난무할수록 빈부의 격차가 더욱 커지듯이
투자의 Trend도 접근자가 많아 환금성이 뛰어난 인기지역으로 몰리는 현상이 심화되고
있습니다. 미래가치의 한계성이 뚜렷한 비인기지역과의 격차가 더욱 커지고 있다는 것이죠.


자타가 인정하는 최고의 입지조건을 갖추고 있고,
뚜렷한 서울시의 개발의지가 나타나 있으며..
국민적 선호도에 따른 뛰어난 환금성까지 확보하고 있는 뚝섬 지구단위계획구역이
뚝섬 중의 뚝섬으로 새롭게 부각되고 있습니다.


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