저는 현재 관악구 남현동에 신축아파트 32평을 소유하고 있으며, 초등4학년(이수초)과 유치원생 두 자녀를 두고 있습니다. 그러나 학군/육아 등의 문제로 남현동에는 거주하지 못하고 방배2동에 전세를 살고 있습니다. 앞으로도 10년 전에는 남현동으로 입주를 못할 것 같아서 양도세(세율 :36%, 4~5천정도)를 부담하고 방배동에 빌라를 매입하려고 합니다.
그런데 방배동도 재건축으로 인해서 집값이 많이 올랐네요..ㅠㅠ
향후 최소 2년에서 5년 정도는 방배2동 이수초 근처에서 거주를 해야 합니다. 그리고 2~5년 후에는 방배1동으로 옮겼으면 하구요. 그래서 전문가님들의 고견을 듣고 싶습니다.

1. 방배2동 동사무소뒤부터 이수초후문까지(예:528, 460, 434번지 외) 재건축 지역
2. 방배1동 321, 322,324,327,932...등 재건축 지역
3. 방배2동 재건축지역이 아닌 일반지역

향후 10년 정도를 본다면 어느 지역에 투자하는 것이 좋을까요? 물론 타지역에 투자할 수도 있겠지만.. 일단은 실거주를 우선시 하다 보니. 지역이 방배동으로 한정이 되네요..

답변 :
우선 현재 주택을 보유하고 계시므로 방배동 빌라를 매입할 경우 1가구2주택이 됩니다. 그러므로 방배동 빌라를 매입하고 남현동 아파트를 매도할 경우 양도세는 1가구2주택이므로 양도차익의 50%가 됩니다.

따라서 방배동 빌라를 매입하는 것 보다는 남현동 아파트를 보유하시다가 갈아타는 방법이 좋을 것 같습니다. 학군과 육아 때문이면 방배동을 선호하신다면 방배동에는 전세를 살고 나머지 자금을 더해 남현동 아파트를 다른 유망한 지역의 아파트로 갈아타시기 바랍니다.

재건축,재개발 관련 사업은 많은 어려움을 겪고 있습니다. 특히 이번 1.11대책으로 큰 타격을 입었습니다.
이미 지난해 3ㆍ30대책에서 도입된 재건축 안전진단 강화가 가시화 단계에 접어든 상황에서 분양가 상한제 적용에 따른 수익성 악화, 1인 1건 이상 대출 규제로 삼중고를 겪게 됐기 때문이다. 따라서 재건축,재개발시장은 당분간 소강상태를 보일 것으로 보입니다.
또한 올 상반기 중에 지정이 예상됐던 서울 4차 뉴타운 지정도 연기 됐습니다. 작년 말 3차 뉴타운 후보에서 탈락했던 방배2.3동 역시 4차 뉴타운 지정 연기로 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 재건축,재개발 시장은 사업기간을 장기적으로 생각하셔야 합니다. 특히 현재는 정부 정책으로 상황이 더욱 어렵기 때문에 사업의 향방이 불투명한 상태입니다. 그리고 방배동은 지가가 비싸기 때문에 사업성이 커 보이지 않습니다. 현재도 많이 올라 있는 상태이므로 투자에 신중을 기하셔야 할 것 같습니다.
투자는 다른 곳에 하시고 방배동에는 전세로 거주하시는 것이 좋을 것 같습니다.
아파트를 갈아탈 때는 투자 목적이므로 장기적인 호재가 있는 지역이 유망합니다. 예를 들어 광교신도시와 흥덕지구의 후광효과를 볼 수 있는 용인 상현동, 영통지구와 흥덕지구, 동탄신도시 후광효과를 볼 수 있는 용인 서천동, 상암DMC 후광효과를 볼 수 있는 서울 은평구 수색동 대림한숲 등이 장기적으로 유망해 보입니다. 참고하시고 또한 청약통장이 있으시면 분양을 받는 것도 고려해 보시기 바랍니다.