안녕하세요? 문의드립니다. 남양주 진접읍 내각리 한신아파트 41평형을 매입하려고 검토 중인데 앞으로 시세 전망이 많이 궁금합니다.
현재 이 지역은 부동산중개소에서 18500~2억이라고 하고 매물도 이 가격에 한 두개 나와 있지만 실제 거래는 어떻게 되고 있는지 알 수가 없습니다.
진접택지개발지구가 금년 중 분양이 시작되고 4호선 전철이 연장될지도 모른다, 차량기지가 인근에 들어선다, 향후 이 일대가 작은 신도시가 될 것이다, 진접택지지구가 확대된다고 하는 소문에 호가만 올라간 것 아닌가 싶기도 하고 잘 모르겠습니다. 4호선은 노원구청장과 남양주시장이 합의했다고는 하나 실제로 연장되는 시기는 미지수인데...

이 아파트를 18500만원에 살 경우 저로서는 재테크의 개념이므로 값이 오르기를 기대하고 있습니다, 그런데 어떻게 생각하면 오를 것 같고 또 어떻게 생각하면 내리거나 그대로 유지상태일 것 같습니다.

오르지 않을 것 같은 이유는
1) 진접택지지구가 들어서도 내각리는 떨어져 있기 때문에(차로 5분거리)이므로 오르지 않을 것이다.
2) 지하철 4호선이 언제 들어올지 모르고 들어와도 집 앞에 역이 생기는 것이 아니라 택지지구에 생긴다.
3) 진접지구가 들어서면 수요에 비해 공급이 많아져서 한신아파트 값이 오히려 내릴 수도 있다.
4) 현재의 시세가 이미 오를 만큼 오른 것이어서 더 오르지 않을 것이다.
5) 한신과 인접한 원일 아파트를 합쳐도 대단지가 아니므로 주변시세와 아무 관계가 없을 것이다.

오를 것 같은 이유는
1) 진접지구에서 엎어지면 코닿을 곳이고 택지지구의 혜택을 어느 정도 누릴 수 있는데 현재 너무 저평가되어 있다.
2) 진접지구 분양가가 평당 700만원선을 예상하는데 (이것은 순전히 소문) 그렇다면 현재 460만원 선인 이 한신아파트는 너무 싸기 때문에 3년후 쯤 최소한 2억5천만은 갈 것 같다.
3) 이곳이 저평가된 가장 큰 이유는 교통인데 택지지구 덕분에 도로가 뚫리고 혹시 4호선이 연장된다면 오를 가능성이 크다.
4) 아무리 시세가 없다 해도 수도권 일대에 이렇게 싼 아파트가 없으므로 더 이상 내리지는 않을 것이다.
등등

현재 거래도 매물도 별로 없어서 어떻게 해야 할지요? 이 집을 사서 약3년 후 시세차익을 좀 보고 싶은 것이 제 솔직한 심정입니다. 크게 오르지는 않아도 2억5천 정도만이라도 되어주기를 바라거든요. 전망 좀 해 주시기 바랍니다. 얼마가 될 것 같다는 예측은 어렵겠지만 여러 전문정보를 이용해서 어느 정도의 상승 또는 하락폭은 예상하실 수 있으리라 봅니다.
택지지구에 인접한 장현 주공 31평은 지금 19000~2억 정도인데 매물이 없어서 사기도 어렵습니다. 이곳 한신도 30평을 13000만원에 팔았다가 더 뛸 것 같아서 위약금을 물어주고 취소한 사람도 두 집이나 됩니다. 최근의 이런 분위기를 거품으로 봐야 할지 어떤지.
자세히 말씀드릴 수는 없지만 저의 경제 상황으로 이 집이 상승할 전망이라면 전세 8천만원을 끼고 지금 쌀 때 사놓는 것이 다른 방법보다 좋을 듯 한데 꼭 좀 부탁드립니다.
이것을 사지 말고 택지지구 분양을 받으라든가 하는 답변 말고 (그것은 제 상황을 설명드려야 하는데 너무 복잡합니다) 단순히 한신 41평을 18500만원에 매입하는 것이 약 3년후 시세차익을 기대할 수 있는지 말씀해 주세요.
매우 급하니 월요일이나 늦어도 화요일까지는 알려 주시기 바랍니다.
그럼 전문가의 도움을 기다리겠습니다.

답변 :
남양주시 진접읍 한신 1999년3월 입주, 22.30.41평형 총395가구, 41평형 현재15,500~18,500만 원 선, 작년 12월 대비 1,000만 원 가량 상승, 입주부터 작년 12월까지 가격 변동 없었음, 현재 16,000~20,000만 원 선에 저층을 중심으로 매물이 조금 나와 있고 가격이 오른 후 찾는 매수자들이 뜸한 상태임.

우선 실거주 목적인지, 투자 목적인지를 명확하게 하셔야 할 것으로 보이나 질문에 전세를 포함해서 매수하신다는 내용으로 봐서는 투자 목적이신 것으로 보입니다.

현재 진접지구 확대에 관해서는 괴소문으로 알려졌습니다. 만약 지구 확대를 하려면 건교부에서 발표하고 시로 통보를 하게 됩니다. 사전에 설문조사하고 협의하는 과정은 전혀 없습니다. 못 들으신 것으로 하면 되겠습니다. 남양주시 택지개발팀 031-590-4769
남양주 진접지구는 총 62만평의 부지에 약3만6,000명을 수용하는 수도권 북동부의 미니 신도시로서 사업지구 인근에 철마산과 왕숙천이 접하고 있고 서울외곽순환고속도로, 국도 47호선, 지방도 86호선 등을 이용해 접근이 가능합니다.

지하철에 관련해서는 지난 12월 14일 서울 노원구와 경기 남양주시가 노원구 상계동 지하철 4호선 창동차량기지를 남양주시 진접 택지개발지구 인근으로 이전, 연장 추진을 위한 두 도시간 공동 협약서를 체결하고 실무협의회는 4호선 연장 타당성 공동 연구용역을 2007년 2월에 실시키로 한 것으로 알고 있으나 담당자 출장으로 직접 전화확인은 하지 못하였습니다. 남양주시 철도지원팀 031-590-2428
그러나 4호선이 연장된다 해도 상당히 오랜 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 그럴 경우 한신아파트의 노후도를 생각하셔야 할 것 같습니다.

따라서 실거주 측면이 아니라면 매입하지 않는 것이 좋을 것 같습니다. 말씀하신대로 진접택지지구와 지하철 4호선 호재가 있다 해도 시일이 오래 걸릴 것으로 예상되고 시일이 오래 걸리면 1999년에 입주한 아파트는 노후화되고 진접택지지구 인근이지만 개별단지는 택지지구에 비해 경쟁력이 약하므로 큰 가격 상승은 어려워 보입니다.

투자 목적이시라면 대안으로 경기도 광주시 실촌읍 쌍용아파트 30평형대를 알아보시는 것이 좋을 것 같습니다. 입주시기는 남양주 한신아파트와 큰 차이는 없지만 강남과의 접근성이 좋고 교통 호재가 있기 때문에 유망해 보입니다.
경기도 광주는 최근 신도시 추가 건설 얘기가 나오면서 가격이 조금 상승하고 있는데, 이 아파트는 그 보다 성남~여주간 복선전철이 예정되어 있는데 단지 앞으로 역이 건설될 예정이고 또한 성남~장호원간 자동차 전용도로가 공사 중이며 제2외곽순환도로 등도 예정되어 있는 등 현실적인 호재가 있기 때문에 장기적인 측면에서 유망해 보입니다. 혹시 신도시로 지정되지 않더라도 현재 중부고속도로를 이용하여 서울로 출퇴근 하는 사람들이 수요가 많기 때문에 괜찮을 것 같습니다.
자금을 얼마나 보유하고 계신지는 모르겠지만 쌍용1.2차 30평형은 22,000~23,000만 원 선입니다.